國宅都更後一坪250萬！忠孝復興站旁正義新城，將是台北市中心房價最大奇兵？

正義國宅都更案應是目前臺灣歷時最久、過程最為複雜的都市更新案，將於2021年完工，建案名為Diamond Towers，住宅每坪開價200至280萬元間，均價落在250萬，這可謂是東區的住宅新地標。

此都更案歷經千辛萬苦方告完成，也同時提供新的可能性：一巷之隔的正義新城在若干年後可能比照辦理嗎？

（一）危機與轉機並存的美好願景

筆者根據實價登錄與建商提供的資訊，簡單製作了比較表格，我們可以看到同樣位於忠孝東路三段，鄰近忠孝復興站的正義新城，基地面積是6,946.308坪，是都更後的Diamond Towers的4.6倍。正義新城社區面對忠孝東路三段，背對「社會創新實驗中心」（Social Innovation Lab）（國防部空軍總部舊址），附近有懷生國中、臺北科技大學、光華商場、SOGO復興館、SOGO忠孝館、微風廣場，Diamond Towers則有新光三越百貨進駐，可說商業、文教、住宅功能兼具。參考正義國宅都更後，Diamond Towers建商所設定的住宅售價，每坪為200-280萬，平均售價為250萬，正義新城按2021年實價登錄成交均價為每坪78萬，兩相比較之下，令人很難不聯想，未來正義新城都更後的房價。

更為關鍵的議題是正義新城的屋齡，截至今年（2021）為止已達34年，十年之後就是44年。正義新城的建材為鋼筋混凝土，使用年限為50年。品質佳的材質與工法，鋼筋混凝土的使用年限可以更久，但是政府建築法規在921大地震之後，才大為強化對於建築抗震係數的規範，而正義新城早在921之前便已落成，其建築結構的強度在屋齡逐年遞增的情況下存在疑慮，目前也存在若干鄰損屋。我們不妨想像一下，當時間推移至2030年，忠孝東路三段的主要都更案已完成，但此時位於忠孝復興站附近，忠孝東路三段的大馬路上，存在一個屋齡接近50年的社區，這對於鄰近建築、公共設施，乃至於市民的生命財產安全，都可能是潛在的威脅。

危機同時也是轉機，假使能夠順利都更，此黃金地段就能夠繼續發揮其多元的複合功能，為東區的發展注入新血，提供市民更為優質的服務，以及創造更大的經濟效益。

（二）困難重重的都更之路

畫完大餅、談完美好的願景之後，還是得面對殘酷的現實，下面將以正義國宅都更案的往事為例，推想假若正義新城若推行都更，可能遭遇的困難。

最初，正義國宅在1995年就傳出將要都更的消息，在921大地震後成為危樓，進行都更作業，此後糾紛不斷。延宕至2017年才解決分歧開始動工，目前即將完工。此案的困難點有幾個。首先，整合住戶不易；其次，正義國宅僅有地上權。住戶整合方面，整合的困難點，除了住戶待價而沽外，更有投資客趁勢切入，各方勢力角力，難以形成共識，最後甚至鬧出命案。種種糾紛導致投資者卻步，都更進度陷入膠著。最後，正義國宅的土地屬於公有，建物為私人，原住戶僅有地上權，而無完整的土地所有權，必須以市價向國有財產局申購土地，始得進行都更。這些因素使得正義國宅都更難度大為提高。

假若正義國宅都更案已為媒體喻為「史上最難」，未來相當可能推動的正義新城都更案，難度顯然並不亞於正義國宅。正義新城可能並不存在地上權的問題，但基地面積接近七千坪，戶數達1,124戶。從基地面積就可以看出其發展潛力與經濟價值遠超Diamond Towers，但正義新城必須協調的住戶數量也遠多於原正義國宅。因此，儘管在此推動都更的必要性，隨時間流逝遞增，然而絕非易事。

正義國宅都更案拖沓二十幾年，期間更鬧出人命，無論如何都不能算是成功的都更案例，能作為前車之鑑。但利之所趨，人心之所向，未來臺北市精華地段可能的都市更新，如本文所提到的正義新城，大概也還是難以避免紛爭。都市更新計畫的本質，是為了促進都市土地利用，活化都市機能，改善居住環境，並增進公共利益。要如何達成雙贏（當然，不是其中一方贏兩次）局面，最終也得仰賴建商與住戶彼此的智慧。也許更重要的是，一個能夠凝聚住戶、建商共識的契機的到來。

文／張赭紅

責任編輯／周岐原

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