國宅都更後一坪250萬!忠孝復興站旁正義新城,將是台北市中心房價最大奇兵?

2021-07-07 13:00

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作者認為都市更新計畫的本質,是為了促進都市土地利用,活化都市機能,改善居住環境,並增進公共利益。(圖/盧逸峰攝)

作者認為都市更新計畫的本質,是為了促進都市土地利用,活化都市機能,改善居住環境,並增進公共利益。(圖/盧逸峰攝)

正義國宅都更案應是目前臺灣歷時最久、過程最為複雜的都市更新案,將於2021年完工,建案名為Diamond Towers,住宅每坪開價200至280萬元間,均價落在250萬,這可謂是東區的住宅新地標。

此都更案歷經千辛萬苦方告完成,也同時提供新的可能性:一巷之隔的正義新城在若干年後可能比照辦理嗎?

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(一)危機與轉機並存的美好願景

筆者根據實價登錄與建商提供的資訊,簡單製作了比較表格,我們可以看到同樣位於忠孝東路三段,鄰近忠孝復興站的正義新城,基地面積是6,946.308坪,是都更後的Diamond Towers的4.6倍。正義新城社區面對忠孝東路三段,背對「社會創新實驗中心」(Social Innovation Lab)(國防部空軍總部舊址),附近有懷生國中、臺北科技大學、光華商場、SOGO復興館、SOGO忠孝館、微風廣場,Diamond Towers則有新光三越百貨進駐,可說商業、文教、住宅功能兼具。參考正義國宅都更後,Diamond Towers建商所設定的住宅售價,每坪為200-280萬,平均售價為250萬,正義新城按2021年實價登錄成交均價為每坪78萬,兩相比較之下,令人很難不聯想,未來正義新城都更後的房價。

房地產
 

更為關鍵的議題是正義新城的屋齡,截至今年(2021)為止已達34年,十年之後就是44年。正義新城的建材為鋼筋混凝土,使用年限為50年。品質佳的材質與工法,鋼筋混凝土的使用年限可以更久,但是政府建築法規在921大地震之後,才大為強化對於建築抗震係數的規範,而正義新城早在921之前便已落成,其建築結構的強度在屋齡逐年遞增的情況下存在疑慮,目前也存在若干鄰損屋。我們不妨想像一下,當時間推移至2030年,忠孝東路三段的主要都更案已完成,但此時位於忠孝復興站附近,忠孝東路三段的大馬路上,存在一個屋齡接近50年的社區,這對於鄰近建築、公共設施,乃至於市民的生命財產安全,都可能是潛在的威脅。

危機同時也是轉機,假使能夠順利都更,此黃金地段就能夠繼續發揮其多元的複合功能,為東區的發展注入新血,提供市民更為優質的服務,以及創造更大的經濟效益。

(二)困難重重的都更之路

畫完大餅、談完美好的願景之後,還是得面對殘酷的現實,下面將以正義國宅都更案的往事為例,推想假若正義新城若推行都更,可能遭遇的困難。

最初,正義國宅在1995年就傳出將要都更的消息,在921大地震後成為危樓,進行都更作業,此後糾紛不斷。延宕至2017年才解決分歧開始動工,目前即將完工。此案的困難點有幾個。首先,整合住戶不易;其次,正義國宅僅有地上權。住戶整合方面,整合的困難點,除了住戶待價而沽外,更有投資客趁勢切入,各方勢力角力,難以形成共識,最後甚至鬧出命案。種種糾紛導致投資者卻步,都更進度陷入膠著。最後,正義國宅的土地屬於公有,建物為私人,原住戶僅有地上權,而無完整的土地所有權,必須以市價向國有財產局申購土地,始得進行都更。這些因素使得正義國宅都更難度大為提高。

假若正義國宅都更案已為媒體喻為「史上最難」,未來相當可能推動的正義新城都更案,難度顯然並不亞於正義國宅。正義新城可能並不存在地上權的問題,但基地面積接近七千坪,戶數達1,124戶。從基地面積就可以看出其發展潛力與經濟價值遠超Diamond Towers,但正義新城必須協調的住戶數量也遠多於原正義國宅。因此,儘管在此推動都更的必要性,隨時間流逝遞增,然而絕非易事。

正義國宅都更案拖沓二十幾年,期間更鬧出人命,無論如何都不能算是成功的都更案例,能作為前車之鑑。但利之所趨,人心之所向,未來臺北市精華地段可能的都市更新,如本文所提到的正義新城,大概也還是難以避免紛爭。都市更新計畫的本質,是為了促進都市土地利用,活化都市機能,改善居住環境,並增進公共利益。要如何達成雙贏(當然,不是其中一方贏兩次)局面,最終也得仰賴建商與住戶彼此的智慧。也許更重要的是,一個能夠凝聚住戶、建商共識的契機的到來。


文/張赭紅

責任編輯/周岐原

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