房產專家李同榮深度解讀房產統計七奇,暗批官員與學者

2020-11-09 20:07

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李同榮指出,從馬政府到蔡政府,房地產委外統計分析資料其實從來沒有準確過,重點在於委外學者與市場實務上的脫節,未來政府若再要花大錢依靠此類委外資訊參考房市動向,倒不如參考民間業者或延聘市場實務專家。(盧逸峰攝)

李同榮指出,從馬政府到蔡政府,房地產委外統計分析資料其實從來沒有準確過,重點在於委外學者與市場實務上的脫節,未來政府若再要花大錢依靠此類委外資訊參考房市動向,倒不如參考民間業者或延聘市場實務專家。(盧逸峰攝)

根據《工商時報》報導,2007年11月住宅需求動向調查不再於經建會內發布,移師國土規劃及不動產中心,計畫主持人張金鶚表示:「有人質疑我們的調查,說我們的調查說不清楚,講不明白,但我們辦理這項調查五年多來,調查方法始終如一,何以調查結果好的時候沒聽到質疑的聲音,壞的時候就質疑聲浪四起?」

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報載房產委外統計以來出現七奇現象,房產趨勢專家吉家網董事長李同榮直言,七奇並不奇,真相是第八奇:「官方委外房產統計資料從來沒有準確過」

李同榮針對報載房產統計七奇逐一解讀:

第一奇:2007Q2經建會「住宅需求動向調查」不開記者會悄悄上網

解讀一:公布資訊與市場實務脫節,當然不宜公布。例如市調問銀行業與房仲業:短線投資客有幾成?請問,銀行與房仲業者會據實以報嗎?調查採様與問卷方法錯誤,資訊不正確也就不足為奇。

第二奇:2008年元月,住宅需求動向調查由經建會移至營建署委由國土規劃及不動產中心

解讀二:國土規劃及不動產中心每年須要上千萬預算,它等於是半國營事業,雖然與委外學者爭利,但它還是交給同業一批學者在處理,民間明明有較優質單位要向政府投標,但評審還是選擇半官營的國土計劃及不動產中心,因為相信學者無害丶無責。

第三奇:2009年6月,住宅需求動向調查由每季發布改成半年發布

解讀三:資訊準確度屢受質疑,不如半年公布一次,當成落後指標的研究報告,寧願不即時,也要降低錯誤資訊的傷害。

第四奇:2011年元月建研所宣布「房地產景氣動向調查」停辦

解讀四:答案不奇怪,試問,有效的景氣動向調查政府會停辦嗎?

第五奇:2012年11月「住宅需求動向調查」移至營建署發布,17頁新聞稿縮水為三頁

解讀五:營建暑在淡化外界對資訊不即時丶不準確疑慮,越多頁報告,只會惹來越多瑕疵。

第六奇:2014年8月,營建署表示不再召開記者會發布房價所得比等統計,直接上網刋載

解讀六:房價所得比資料來自房價資訊,若房價資訊不正確,房價所得比統計就會跟著失真。2012年實價登錄初期公布資料去頭去尾,以致登録的高價產品成交資料被隠密不報,當時還有某學者説:退潮時終於看到誰在裸泳?並攻擊業者刻意炒作虛報成交價格,因為實價登錄根本沒有如業者宣傳的200萬元以上產品。最後業者反撲,政府才公布已經成交九個月的皇翔御琚每坪267萬元丶仁愛帝寶每坪298萬元的隱藏資料。因此,對於委外學者專家無法解讀的資訊,政府選擇低調上網。

第七奇:2017年6月內政部召開記者會一次公布2016Q3丶Q4 住宅價格指數

解讀七:政府統計資訊的落後,已經不足為政府與市場參考,因為一開始的實價登錄去頭去尾,已經影響到房價指數統計的遞延真實性,往後的資料統計與價格指數也只好依市場實際狀況調整,才會延後發布,不足為奇。

李同榮最後指出,房產統計七奇並不稀奇,最重要的是第八奇:從馬政府到蔡政府,房地產委外統計分析資料其實從來沒有準確過,重點在於委外學者與市場實務上的脫節,未來政府若再要花大錢依靠此類委外資訊參考房市動向,倒不如參考民間業者或延聘市場實務專家(例如信義指數),提出較具可性度的房價指數與分析。

 

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