劉昌坪專欄:政府不應該在土地登記錯誤案件中主張時效抗辯

2017-06-21 06:40

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一般情形下,民眾當然是信賴地政機關的登記,少會有人再申請土地丈量。何況,即使是地政機關,也是在事後重測時才發現登記錯誤,又何能苛責一般人民應該較地政機關更早發現登記錯誤情形。(資料照,取自信義房屋)

一般情形下,民眾當然是信賴地政機關的登記,少會有人再申請土地丈量。何況,即使是地政機關,也是在事後重測時才發現登記錯誤,又何能苛責一般人民應該較地政機關更早發現登記錯誤情形。(資料照,取自信義房屋)

近年來有關土地面積登記錯誤、土地編定使用種類登記錯誤的案件層出不窮,影響人民權益甚鉅,但當地政機關發現並通知當事人登記錯誤時,卻往往已超過國家賠償法第8條第1項所規定的五年消滅時效。就一般案件所涉及的情形而言,政府主張人民的請求權已超過時效,因此可以免負國賠責任,或許尚不致於引起太大非議。但是,在此類土地登記錯誤案件中,應否允許政府主張時效抗辯,實值得進一步思考

首先,土地法第43條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力。」大法官亦曾於釋字600號解釋中指出,不動產登記制度乃為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權的重要制度,必須遵守嚴謹的程序,一經登記,登記內容更須正確真實,俾與不動產上的真實權利關係完全一致,以保障人民的財產權及維護交易安全。此外,土地登記的性質乃屬行政處分,依行政程序法第110條第3項規定,行政處分「未經撤銷、廢止,或未因其他事由而失效」者,其效力繼續存在。因此,在原登記處分尚未依法定程序更正前,可否認為當事人在法律上已受有損害,並非毫無探討空間。

此外,依民法第128條規定:「消滅時效自請求權可行使時起算。」如當事人實際上「無從或難以發現損害」,卻使時效開始進行,顯然不符合時效制度的本旨。正如同實務見解曾經指出,權利之行使「可被期待甚或要求而不行使」,乃權利因時效而消滅的理由,若當事人根本不知道可以行使權利,卻責令其蒙受時效的不利益,實非時效制度的本旨。對於非以土地買賣為專業的人民而言,以土地面積登記錯誤為例,在一般情形下,當然是信賴地政機關的登記,鮮少會有人再申請土地丈量。何況,即使是地政機關,也是在事後重測時才發現登記錯誤,又何能苛責(期待)一般人民應該較地政機關更早發現登記錯誤情形,而於五年內行使權利?

時效制度的其中一個重要目的乃是為了避免因時間久遠,舉證困難,以致認定事實不易。然而,土地登記錯誤的事實可藉由土地登記簿、地籍圖以及原土地所有權狀的比對而確認,不致於發生舉證困難的情形,特別是在地政機關因辦理土地重測,已「承認登記錯誤」而通知當事人更正的案件中,更是沒有任何舉證困難的情形。因此,以超過時效為由不讓當事人行使權利,在此種情形下,並不能認為是為了「維持社會秋序」或「增進公共利益」所「必要」,如果以此為由駁回受損害當事人的請求,亦恐有違反比例原則之嫌。

另一個反向思考是,如果允許地政機關在此類案件中主張時效抗辯,日後人民於從事不動產交易前,勢必因為害怕登記錯誤而申請重新測量,必待確認登記無誤後,始敢繼續從事交易行為,如此一來,不僅使不動產的交易成本大幅增加,地政機關亦需耗費大量的時間和人力辦理土地測量,徒然浪費社會資源,明顯不利於整體公共利益,反而不符合公益原則。

再者,依土地法第70條規定,地政機關所收取的登記費,應提存百分之十作為登記儲金,而登記儲金的用途就是「專備第六十八條所定賠償之用」。監察院之前也曾經在監察報告中指出:「…我國土地登記制度從登記申請人所繳之登記費中,創設一種保證基金,以賠償登記錯誤、遺漏或虛偽所造成之損失。

基此,土地法之登記損害賠償與登記儲金設置兼具受益者付費與產權保險之概念,而登記儲金其實係登記申請人為相互保險所繳之費用,而由政府代管及處理,並非政府之預算…因此,對於登記申請人依土地法申請登記損害賠償之案件,實不應將其單純視為『公務人員之特定行為侵害人民權益所造成的一般國家賠償案件』,其請求權依理實應無消滅時效之適用。」

綜合上開因素,在此種土地登記錯誤的國賠案件中,法院實可基於案件的特殊性、比例原則、公益原則,以及土地法特別設計「登記儲金」的目的,不讓地政機關於案件中主張時效抗辯,如此方能更有效保障因為登記錯誤而無辜受害人民的權利。

*作者為理律法律事務所律師

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