新新聞》房市若現僵持戰,賣方暫處有利位置

2020-03-29 13:00

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消費者認為房地產是面對武漢肺炎疫情時,較好的避險工具之一。(新新聞資料照)

消費者認為房地產是面對武漢肺炎疫情時,較好的避險工具之一。(新新聞資料照)

受到武漢肺炎疫情蔓延的影響,不少國家的房市紛紛拉起了警報。以泰國曼谷房市為例,捷運、中泰高鐵等公共建設與經濟發展的利多,一度吸引不少中國大陸投資客。

建商降價意願似乎不高

然而,隨著疫情升溫,國外買家的買氣迅速縮手。為提振泰國國內買家的買氣,泰國央行祭出放寬房貸規定,鼓勵當地人購屋,但泰國建商卻覺得不樂觀,甚至有公司減少推案,或是乾脆打算整年沒有新建案上市。

回頭看台灣的房市,台灣建商面對這波疫情在國內外擴散,目前仍維持著保守中帶有樂觀的心態。除積極購地,興富發總裁鄭欽天更認為,疫情對房市買氣並沒有影響,今年房市仍可望正成長,現在疫情「不是危機,而是轉機」。

若從鄭欽天的說法進一步分析,目前建商降價的意願似乎不高。而相較於建商的樂觀,其他房地產相關的從業人員對於武漢肺炎疫情對於房市的影響、衝擊,看法則較為分歧。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,目前國內疫情控制尚稱得宜,中古屋交易量雖因疫情影響使得換屋族群暫時觀望,但央行降息有助市場信心恢復,倘若四月起交易量能持續穩中帶堅,則今年全年交易量或有機會維持七%以上的成長。

然而,在超低利的環境刺激下,難防資金流入住宅市場炒作,導致房價不理性爆衝,此種跳脫供需基本面的假性需求,對整體住宅房市長線發展恐將有不利影響。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則認為,國內利率原本就很低,央行宣布降息一碼後,對房市的影響應該不大,疫情後續發展才最關鍵。

倘若疫情延燒三個月以上,則本身有房貸壓力的民眾,萬一因工作等問題無法負擔時,可能會引發房屋拋售或法拍。而一旦疫情延燒六個月以上,恐怕部分小型建商也會受不了成本或資金壓力,必須適時調降房價。

民眾看壞未來房價比重迅速攀升
民眾看壞未來房價比重迅速攀升

經濟緊縮將影響購屋族買房計畫

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛雖未直接點出疫情對房市的影響,但卻嚴肅地提醒民眾,央行降息背後透露出一些不安的訊息,封城、停工過長可能導致失業、企業倒閉等隱憂,在經濟前景高度的不確定之下,企業主、受薪階級唇亡齒寒,當預期收入減少,恐將緊縮消費、暫緩投資以及購屋計畫。

從過往利率條件變化進一步分析,「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機,況且目前還有高房價、高負擔、乃至高跌價風險,故降息帶動房市效果恐有限。

相較於房地產相關業者或從業人員,消費者雖然認為房地產是面對武漢肺炎疫情時,相較於黃金、定存、外幣、股票、債券等投資商品最好的避險工具,然而多數消費者同時也主觀認定,房價將因為武漢肺炎的影響而下跌。

根據永慶房產集團的調查資料顯示,因為疫情的影響,受訪者當中有高達六五%的人看壞第二季的景氣。因此,全台七大都會區當中,看跌未來房價的人比重也大幅跳升。

其中,台北市、新北市、新竹縣市、台中市及高雄市均有過半的民眾看跌房價,且台北市的比重更高達六一%。

若就民眾對於未來房價的變化進一步分析,在房價近幾年遲遲未大幅滑落的狀況下,多數民眾對於未來房價的跌幅,看法、期待似乎漸趨理性。雖然根據永慶房產集團的資料顯示,全台有六三%消費者看跌房價,但當中有四九%的人認為,房價在疫情的影響下僅會小幅下跌五%到一○%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,目前台灣還未進入社區傳染階段,疫情仍屬可控範圍內,民眾還不至於過度恐慌,加上市場自住、置產等剛性需求仍在,民眾看屋意願仍積極。

多數消費者認為武漢肺炎將讓房價小幅下跌
多數消費者認為武漢肺炎將讓房價小幅下跌

三月房市交易影響首季表現

觀察六都今年前兩個月交易量,在疫情尚未大爆發的影響下,仍較去年同期成長六.二%,雖三月購屋需求看似不減,但民眾信心面難免受到疫情衝擊,預期三月房市交易將較二月稍減,預估今年第一季全台交易量將較去年同期落在減少二%與成長三%的區間。

葉凌棋進一步指出,面對疫情對經濟的影響,央行降息一碼因應,創下歷史新低紀錄,超越金融海嘯時期。超低利率環境的出現,對於自住需求民眾或多或少具備吸引力,但目前想購屋的民眾都是抱持著撿便宜的心態,同時也普遍期待房價下跌,若房價認知差距難拉近,後續要成交恐不容易。

不少房地產專家認為,目前疫情威脅看來至少會持續到今年第二季。此一狀況恐加重國內中小企業無薪假、倒閉、歇業等狀況,讓民眾荷包縮水,消費、購屋能力受限。眼前處於驚弓之鳥狀態的民眾,購屋信心恐再受衝擊,第二季房市似乎不容樂觀。

房地產仍是消費者心中最佳資金避險標的
房地產仍是消費者心中最佳資金避險標的

交易量要等疫情緩和後,信心回穩

可想而知,當口袋現金滿滿的建商遇上了對未來陷入恐慌的消費者,彼此對於房價的堅持不易產生交集,可能讓房市的僵持戰再起。短期之內,房市的交易量恐怕不會太好看。

不過,葉凌棋認為,中長期來看,全球祭出貨幣寬鬆政策救市,超低利環境持續的狀況下,民眾購屋負擔稍減,將提升購屋意願,待疫情緩和後,信心回穩,購屋需求就有再擴量的機會,交易量後續還有成長的空間。

看來這場買賣雙方的僵持戰,賣方似乎暫時處於較有利的位置。

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