房地產市場困擾台灣的經濟與社會，干預政治與法令制度，已至少三十年。如果長期以來台灣的房市與住宅制度，像德國或荷蘭，現在的台灣應該還是福爾摩沙。造成當前房市亂象與社會經濟動盪的核心原因，是房地產稅制的落後。
房地產稅賦中最重要的是持有稅(或財產稅)，就是國內的地價稅與房屋稅。持有稅是擁有房屋產權的固定成本，理論與各國經驗都告訴我們，持有稅越高，房價就越低。更重要的是，持有稅是縣市政府最主要財源，稅負高些，政府財政就好些。有趣的是，國際經驗也告訴我們，持有稅實質稅率1%是個神祕數字。他會讓政府財政充足，房價波動穩定，房價也剛好是人民可合理負擔。
讓我們想想，政府財政充裕可以提供較高品質的公共服務與建設，居住環境比較好，弱勢家戶也可以得到較佳的照顧。好的建設會讓房價成長，但搭配此神秘稅率，又不會讓房價過度上漲，所以政府、房屋所有人、社會大眾雨露均霑。
當前台灣的房屋稅與地價稅的實質稅率約0.1%，國際標準的10%。這種實質稅率的結果就是，房價高到嚇人，稅收少政府財政困難。於是，公共服務與建設低落，住宅政策無力推動，人民節衣縮食成為屋奴，有房無房形成社會階級。
讓我們再想想，假設人民為了居住所支付的房價加上未來數十年持有稅合計的總額不變，表示居住總支出固定。我們可以問自己，你想多繳錢給建商少繳錢給政府，還是多繳錢給政府少繳錢給建商?相信答案應該很清楚，至少政府會為人民做點事，建商只會說他口袋越來越深，不怕你打房。所以，高稅賦低房價的社會，遠優於高房價低稅賦。這是國人要認真想清楚的課題，其中也隱含著深刻的公民責任，特別是對有房產的公民。
讓我們再多想一點。如果縣市政府財政充裕，不用凡事仰賴中央政府補助，地方自治與地方治理的效果就會很明顯。一旦縣市財政困窘，中央財政集權，聽話的縣市首長才要的到補助，於是財政較好的縣市可能表示首長比較狗腿。
如果房地產持有稅賦高些，讓地方財政自主提升，一旦出現公共服務低落，就表示首長能力差，就讓他下台；若一個縣市收取比標準低一點的稅賦，仍能提供優良品質的公共服務，顯然他是好首長，大家就搬去住，就繼續成長繁榮。所以，健全的房地產持有稅，不僅讓大家居住負擔降低，也可以讓地方財政健全，公共服務提升，居住環境改善，看清首長能力好壞。台灣最缺的，不就是這些嗎?
不可否認的，民眾與輿論比較關心土增稅或房屋交易所得稅這類資本利得稅的公平性問題。「不公平」與「暴利」確實是許多人的心頭之恨，當然是房地產稅改必須處理的重大議題，更是抑制投機炒作的一大利器。但若從稅制的長期功能而言，資本利得稅是一種交易稅(或機會稅)，本質上是不穩定的稅源，是公平性重於效率性的稅賦。但是，當前的縣市財政卻過度仰賴土地增值稅收(占總稅收三成)，也因此造成縣市政府為了財政收入，非常樂見房價高漲與交易活絡。究其原因，窮困讓縣市政府沒了志氣。
最近的「雙張會」提出調升房屋稅率來抑制囤屋與豪宅市場。基本上我採取得觀其成的態度，但更關心「下一步呢」。如前文所言，國內房地產稅制的核心問題在稅基，不在稅率；若為了短期因應操作，先抑制一些國人較厭惡的事項並無不可。但我認為這件事，宣示本身對房市影響的效果，大於稅率調整的效果。因此，有沒有下一步與下一步會是甚麼，才是真正的關鍵。
但是，稅改才動那麼一點點，反制力量就燥動起來，媒體上的罵聲快要蓋過社會原本對「雙張會」的期待與初衷。加上關於兩年跌三成的說法，確實模糊了焦點，讓本可清楚對話的議題，蒙上對立的陰影。可見台灣的房市霸權確實惡質，社會對房市議題確實也敏感與多慮，因此社會對此該付的代價應該不會太低。但我也必須強調，我們所建議推動的房地產稅改，絕非全面加稅，我們的核心觀點是，自用輕稅，非自用重稅；短期持有重稅，長期持有減稅；課稅基礎以實價為依歸，稅賦之輕重則以實價的不同折扣來反應。
我們最後可再想想，這一丁點的稅改已經讓房價下跌了嗎?還是房市本來就已經自己開始反轉。官員與專家們吵著房價該跌兩成還是三成，到底要說給誰聽?目的又是如何?難道房價該跌多少要公民投票來決定嗎?顯然，有些事情必須靠更清楚的證據來說明，也些則必須靠理性與知識來溝通與澄清。
我始終相信台灣的公民素質沒那麼糟，只是我們的政策制度決策過程，從來沒有被充分、認真，而且理性的討論過。無論如何，房地產稅制改革絕對是所有房市制度中的重中之重。然而，面對當前亂象與價值錯亂，或許最後還是得靠市場機能的懲罰，大家才可能正視與面對，台灣才有再向前跨出的機會與條件。我也相信，時間已經不遠了。
* 作者為德明財經科技大學不動產投資與經營系副教授
