2015/6/5會是台灣稅制改革歷史的重要一天，房地合一稅制的推動過程，記錄了過去數十年來的稅制錯亂與不公義，同時也開啟另一段撥亂反正的混亂期，以及值得期待的未來。
當天中午在王金平院長敲下議事槌後，數名立委與張盛和部長在主席台前舉起「房地合一課稅，居住正義萬歲」海報。可以理解，照片中的人在整個法案推動過程中，有著天壤之別的心路歷程。最後，他們站在一起，拍下具有歷史意義的照片。
立法院終究是個純然政治的場域，雖然他們所面對與處理的是攸關國計民生的重大法案。但是，在哪兒，政治利益的角逐永遠凌駕一切價值。可喜的是，在這最後關頭，所謂的政治利益站在正義的一方。
我們知道，在立法院裡的改革進步多數是逼出來的，不是為制度不當的改革而改革的，一切都只是利益交換。如果沒有奢侈稅與實價登錄在後頭逼迫，就很難出現今日的房地合一稅。可喜的是，財政部這次真的很認真，主動提案來提供社會逼迫立法院堅實的支點，然後彼此相輔相成完成這項使命。
最核心的交換內容當然是奢侈稅的退場，無論奢侈稅的後門怎麼開，他終究是一個套住炒家的緊箍咒。有了這項巨大的籌碼來交換實價課徵所得稅，對雙方都是合情合理的好盤算。
於是，稅率結構與日出條款的決定便成為主戰場。財政部一開始提出直接併入綜合所得稅課徵，自實價登錄(2012/8)之後交易者納入新制。就稅制規劃而言，這確實是個理想方案，但是否太嚴，或造成短期較稅率較低，長期持有稅率較高現象的爭議；以及未能對十多年來大多頭期間獲利者，進行合理課稅的疑慮，讓制度規劃陷入爭議之中。
這段期間裡，主要是財政部、學者與社會團體，各自思量著到底怎樣才是「理想且可行制度」的時刻。基本上，不同背景者所考量的「稅改目的」不盡相同，對「理想」與「可行」也存在著相當差異的價值觀。有人重視「公平」，有人重視「可行」，有人堅持「簡便」，有人堅持「所得稅就是所得稅」。一時之間大家都鑽進自己的牛角尖，但在輿論的反應上反而百花齊放，議題越來越熱。
去年11/29九合一選舉是個重要轉折。在敗選後的氛圍裡，財政部提出稅改過程中最保守的版本，整個目標縮到「不求進步只求通過」的牆角，稅率低到嚇人，自用住宅免稅門檻高到嚇人。
這時候，「政治」開始介入。國民黨立院黨團召開公聽會表示協商意願，民進黨蔡英文主席發表談話表示應強化公平，財政部也再次舉辦座談整合各界意見，社會與媒體對此議題越加關注。
「不可以讓民進黨整碗捧去！」一時成為執政黨對此議題最擔憂之事。加上國民黨智庫的意見，與部分專業立委的加碼規劃。於是，打短期、打外資與一般稅率向20%靠攏的最終稅率調升版正式出爐，日出條款仍堅持從2016年起算。
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基本上新稅制是針對明年起取得房產者出售時適用的制度，明年以前取得者，除了103與104年取得者在兩年內出售適用新制外，就完全無關。但是，一旦新舊雙軌併存，比較與副作用就在所難免，也因此可能導致後續的幾種衝擊。
首先，新制度是以實際獲利金額做為稅基，舊制在有具體證據時可採實際獲利計算稅基，但也可以依據房屋評定現值乘上「財政部每年公告財產交易所得標準」(例如台北市非豪宅為42%)，且都累計納入綜合所得稅課徵。在交易有利得時，納稅義務人當然就會計算採取新制與舊制分別的應納稅額高低，是否新制的應納稅額一定比舊制高，明年五月報稅時才會見真章。
如果交易出現虧損時，依新制是免納所得稅，但依舊制，特別是未採實際獲利計算者，仍須繳納設算後之所得稅。顯然，虧損時免納稅是對的，要納稅的舊制勢必遭受挑戰。亦即，倒底新制便宜還是舊制便宜，明年五月確實會面對第一次挑戰，但較大的挑戰應該是2017年5月，因為明年的所得屆時才要申報。
另一項類似的比較性問題是有關土地增值稅的繳納。依現制，土地增值稅並未採實際獲利課徵的方式，而是以政府發布的公告土地現值計算稅負，且公告現值呈現一路調升趨勢。一旦房地價走跌，交易發生虧損者，在現制下仍須繳納土地增值稅，但可能無需繳交不動產交易所得稅。亦即，在一項交易行為中，政府的不同稅制對交易利得將出現完全相反的認定結果，衝突將因此而生。且因為日出條款設定為2016年1月，對近幾年買在高點而後續出售可能出現虧損者，將會發生前述兩種衝突現象，屆時是否會造成重新設定日出時間，或一次性的將新舊雙軌做整併，看來是未來難以避免的課題。
第三項問題是發生在財政部真的課到不動產交易所得稅之後的地方向中央搶稅問題。舉例來說，若一間房屋元取得成本1000萬，後以1500萬賣出，獲利500萬為總稅基。如果買入當年與賣出年的公告土地現值差額為200萬，這部分屬於課徵土地增值稅的稅基，剩下的300萬(亦即500萬-200萬)則為不動產所得稅的稅基，納入所得稅課徵。地方政府會想，為何要留300萬稅基讓中央去課稅，不如將公告土地現值調得更高，多留一些稅基給自己課稅。這狀況一旦發生，若再加上新舊制度必須逐漸整併的調整，土增稅制度與公告土地現值長期估價不合理的問題將陸續浮上檯面。
這些問題未來是否真的會發生，或者還會有哪些其他副作用可能併發，我不敢斷言。我認為這是稅制改革最重要的價值其實是「實價課稅」，大家一直宣稱的「房地合一」實際上未必那麼重要。也就是說，在以實際價格與獲利計算稅基的正確合理制度下，舊制以毫無邏輯的人為公式決定獲利金額方式，將如同妖怪被照妖鏡照到後而現形，無論是舊制或公告土地現值，未來都將面對「實價」的嚴峻挑戰，「實價課稅」也將成為後續稅改的共同原則。
時間會告訴我們，房地合一稅不是不動產稅改的最終章，而是實價課稅的首部曲，因為它是台灣目前各種不動產相關稅制中，唯一合理且無法撼動的真理，各項稅制在未來的時間裡，勢必得逐步向實價靠攏。
這次的稅改內容當然有遺憾與不完美，新制上路後也勢必會發生副作用而遭人批評。我始終認為，稅改的目的除了建立制度外，就是讓制度改革得以繼續向前走。至於是不是可以有效打房，讓房價立即明顯下跌，確實都不是適宜的稅改「價值」。特別在房市已正式反轉的現在。
這次立法後最好笑也最可惡的，就是輿論上有人開始散佈稅改不確定性消失，利空出盡，市場交易量將激增，小宅套房將更搶手，399萬吃到飽等投機言論。說真的，即使沒有這次稅改，房市反轉向下的結果還是不會改變，但稅改的結果確實會讓反轉向下的力量再加大一點點。
國內房市最大的利空是供給過剩極度嚴重，且未來兩年內問題只會繼續擴大；另一項大利空就是房價泡沫過高問題。這些問題唯一的解答只有時間與跌價。光跌價是不夠的，因為即使不再蓋新屋，市場庫存與預計再新增的餘屋，以及投資客手中存貨，至少夠再賣五年以上。因此，先跑得先贏，晚跑的不僅可能面臨虧損，而且要跑很久。所以，接下來市場一旦繼續惡化，別把怒氣牽拖給稅改，房市是自己玩死自己的。
