花敬群專欄:興辦社會住宅的方法與意義

2014-12-04 05:06

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柯P新政將以社會住宅解決台北市的住宅問題。(呂紹煒攝0

柯P新政將以社會住宅解決台北市的住宅問題。(呂紹煒攝0

很高興,提出大力興辦社會住宅政策的柯文哲、鄭文燦與林佳龍先生,都順利當選市長。三位市長提出這項政見的態度與勇氣,完全吻合社會在這次選舉中所展現的期待與價值,更是百萬無殼蝸牛期盼多年的居住政策。不可否認的,當選就是責任的開始,如何建構可行的社會住宅興辦機制,大家都在看。


如果細讀【柯P新政#5】---租金補貼與公共住宅,可清楚理解柯醫師興辦社會住宅的策略包含三大基礎:公有土地無償撥用、金融機構建築融資、租金收入攤還貸款。這樣的策略架構同樣是桃園市與台中市應效仿的方案,也希望新北市朱市長能見賢思齊,讓社會住宅成為台灣未來十年居住政策的主軸。

國有與市有土地的取得與選擇是首先要推動的重點。基本上可針對各基地適宜興辦社會住宅的程度分類整理,將最適合興辦基地列為優先個案。這項工作需要各縣市政府能夠齊心,不宜各自為政的操作,共同與財政部協商出具體可行且具備法制基礎的方案。終究,土地取得是影響社會住宅財務最大的關鍵,但也是政府內部可自行調整使用的資源。亦即,公有土地取得的順利與否,不僅關乎社會住宅興辦效率,更是檢視各級政府是否真心關注社會住宅的核心指標。

金融機構融資與租金收入攤還,是相互連動的財務安排工作。以市場租金水準而言,台北市以折扣後的租金收入攤還建築融資的能力最強,應可達成完全財務自償。新北市用租金償債能力次之,可能勉強打平或需要提撥少許預算支應。桃園與台中的租金水準應無法達到財務完全自償,需要市府編列預算補貼,但其財務負擔應遠低於租金補貼的成本,因此仍值得推動。此外,各縣市政府也應該與金融機構談個理想的貸款條件(利率、償還方式與償還期間),讓銀行提供適合興辦社會住宅的金融服務方案,共同彌補住宅法未能有效規範的重要機制。

此外,因為各城市的租金水準不同所導致的財務條件落差,可考慮由中央政府透過住宅基金做為調控機制。亦即,可透過國有土地無償撥用的基礎,對所有興建在國有土地上的社會住宅,建立共同財務帳戶或財務支援體系,讓台北市或新北市可能出現的盈餘,協助其他可能出現虧損城市。(柯P可能會罵我)資金調撥後若仍有不足,再由該城市政府自行承擔。這是較為理想的財務策略,並可避免各城市因為財務問題,出現扭曲的推動方式(例如新北市之前的BOT方式)。

推動社會住宅另一項重點是建築與社區的規劃設計,這是考驗各城市政府執行能力的工作。我們希望社會住宅社區的興建容積要高密度,讓有限的土地資源蓋出較多的住宅數量。其次,社會住宅要蓋的堅固好用,好維護。因為建物在長期使用過程中,建材選擇與建物設計規劃,對長期維護成本有著決定性的影響。第三,社會住宅營建成本不能太高,價廉物美是營建成本管理上的必要原則。

政府大力興辦社會住宅的意義,在於擔負起保障人民居住權益的基本職責,也在於重新建立政府足以擔負責任的職能,這是當前台灣社會迫切期待的安定能量。此外,後續社會住宅的經營與管理模式,更是台灣建立專業出租住宅市場與制度的開端。台灣住宅體系長期存在的問題,唯有將出租住宅市場健全發展後,才可能進入租屋與購屋均是正常消費行為的良性循環。亦即,社會住宅政策的意義不僅是照顧弱勢,更是讓民眾全面安居,讓住宅產業全面發展的基礎工程。台北市要在八年內超越新加坡,社會住宅政策的成功與否,絕對是重中之重。

此外,社會住宅政策必須與發展租屋市場相互搭配。租屋市場的發展重點在於讓相關活動浮上檯面接受制度的管理與服務,同時要建立扶植租賃服務業、專業租賃業的制度,讓租屋市場朝向專業化與制度化發展,一方面創造產值與就業機會,同時讓目前的小房東、老房東與房客們,都有機會獲得專業的協助與服務。這項工作確實有賴中央政府制定專法,才可能較順利的推動,純粹靠縣市政府的職能仍有法制條件不足的問題。亦即,純發放租金補貼仍無法創造健全租屋市場的條件,特別在租金水準較高的雙北市,仍無法有效引導房東浮上檯面接受輔導與管理;但對桃園、台中、台南與高雄等租金較低城市,因補貼金額占租金比例較高,較有可能搭配相關管理制度,作為社會住宅興辦量不足的補充方案。

我們非常期待社會住宅與租屋市場健全化,能夠成為居住政策的雙引擎,成為落實台灣居住正義的主要機制,更作為全面調整住宅市場體質的核心處方。這是一條值得期待,但也可能篳路藍縷的路徑。這次選舉的結果讓整個社會重新燃起對國家與政府的期望,我們更期待新市府團隊能夠一股作氣,帶領社會突破長期綑綁國家正常運作的重重難關。

*作者為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授

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