爸爸留下的100萬…母子均分?繼承房產才沒這麼簡單!

2019-09-06 16:00
把房子留給兒女,該「贈與」還是「繼承」?(圖/取自youtube)
把房子留給兒女,該「贈與」還是「繼承」?(圖/取自youtube)

台灣的房屋自有率高達8成,隨著「高齡社會」的來臨,擁房的銀髮族為了節省贈與時的贈與稅或移轉時的土地增值稅等稅負,而選擇讓孩子以繼承的方式取得房產。

根據內政部統計處統計,2018年全台不動產繼承移轉件數達5萬6,315棟,是1991年開始統計以來的最高紀錄。而今年預期會再創新高,統計1月至6月,台灣的死亡人數為8萬8,098人,首度超越出生人數8萬5,961人,反映在不動產繼承移轉件數,上半年累計已經達2萬8,170棟,與2018年同期相比,小幅增加1.2%。

但是,身為下一代,有拒絕「繼承」的權利嗎?

此外,在繼承房產時,又有什麼要注意的事情呢?群宜法律事務所協理李季鴻表示,房地產在繼承階段,要注意共同繼承人的房產持有意願、使用情況等;在繼承後,要注意日後出售時的房地合一稅,以下分別解析。

關鍵點1》留意共同繼承人 有無出售房產的意願

根據《民法》第1,138條規定,「遺產繼承人,除配偶外,依序為:直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。」李季鴻解釋,假設某戶人家的爸爸過世,遺留下來的財產總價值為100萬元,在沒有特有財產、沒有遺囑、繼承人之間也沒有協調的狀況下,媽媽可以決定是否選擇依照「配偶剩餘財產差額分配請求權」優先取得遺產的半數,如果選擇行使,則剩下的一半,才由媽媽與子女均分;如果選擇不行使,依繼承的規定,遺產由媽媽與子女均分。

假設只有1個小孩,媽媽行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」後,媽媽能繼承75萬元、孩子可以繼承25萬元;假設有2個孩子,則媽媽可以繼承66萬6,666元、2個孩子分別取得16萬6,666元。不論是現金、房產或債務等皆均分,而房屋將按比率登記為公同共有。此時就會產生「房屋有多個所有權人」的狀況,如果繼承人對於是否出售房屋意見分歧,則回歸到《土地法》第34-1條的規定,共有人及持有比率皆超過半數同意時,就能進行處分。不過,當持有比率超過2/3時,則不管人數是否過半,都能處分。

李季鴻說明,確認符合出售比率的門檻後,欲出售房產的繼承人找到買方出價,也同意出售,便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人,詢問是否用相同條件行使「優先購買權」,若對方不願購買,或超出回覆時間仍然沒有回覆,欲出售房產的繼承人就可賣出。欲出售房產的繼承人在取得售屋價金後,地政機關會確定不同意者已經領取應該分配的部分,方可辦理過戶。李季鴻補充,台灣傳統社會都是代代相傳、平均分配,但是未來恐演變成,房屋或土地所有權人名冊是「肉粽串」的狀況,使得未來在處分資產時困難重重。因此,建議在繼承時,可以與所有的繼承人討論分配方式,讓房產持有變得單純、簡單。

關鍵點2》留意出售房產時 房地合一稅的課稅基礎

第2件要注意的事情,則是繼承人出售房產時的房地合一稅。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說明,如果孩子要出售所繼承的房產,其房產持有的時間,可以加計父母取得的時間,對於房地合一稅的規畫相對有利。

假設孩子繼承父母在2015年12月31日以前取得之房產,日後出售時,原則上適用舊制的財產交易所得稅,但是,如果同時符合房地合一稅的自住房地規定,便可以適用「課稅所得在400萬元以下免稅,而超過400萬元部分,按10%稅率課徵所得稅的優惠」。可以透過試算,擇優申報,以達到節稅的效果。

不過,如果孩子是繼承父母在2016年1月1日以後取得之房產,蔡志雄律師事務所主持律師蔡志雄解釋,不論孩子是否知道被繼承人的房屋取得成本,未來出售房產時,稅務機關都是以繼承時的「房屋評定現值加上公告土地現值」,視為取得成本。

計算遺產稅時,房產的價值為房屋評定現值加上公告土地現值減去房貸餘額,如果當房屋評定現值加上公告土地現值小於房貸餘額時,代表房產價值為負值,如果又沒有其他的財產,就不會有遺產稅。

但是,若未來孩子出售繼承而來的房產,稅務機關並不會將當時的房屋貸款列入考量,仍然是以房屋評定現值加上公告土地現值視為繼承人的取得成本,用此計算房地合一稅。

作者/林帝佑

本文獲授權轉載自《Smart智富》

加入《下班經濟學》粉絲團,給你更多財經資訊 

 

因為你,我們得以前進,你的支持是我們的動力
更多文章
劉嘉仁神速「上達天廳」挨轟政治酬庸 柯文哲:市府顧問比較像是市長機要
「鳳凰與雞」梗圖傳進移工社群 韓國瑜重申僅反映公務員意見、未歧視新住民
傘兵「回程票」靠他們!保傘連一度面臨裁撤 更名「傘具整備連」續精進維保品質
世界盃男籃》日本大將八村壘將缺席剩餘賽事 「這是一個艱難的決定」 
陳明文之子挨告涉嫌洗錢 北檢移轉嘉檢偵辦
華盛頓歌劇院年度女歌手的#MeToo:多明哥把手伸進我的內衣,粗魯地抓痛了我的胸部
Uber條款10月開罰,萬名司機恐將失業!交通部:有轉職意願者可給緩衝期
陳明文300萬皮箱案》高鐵車廂內發生什麼事?律師陳麗玲爆料:「某人」視金錢如糞土
向郭台銘喊話?吳敦義:初選答應全民調,相信每個人都應守信用
蔡英文主持三軍專校開學展重視!當各班隊招生率百分百 唯一招不滿的是…
33船員出海打拼,回來的卻是11個殺人犯!一場太平洋絕海大逃殺,道出血汗漁工相殘悲歌
爆韓國瑜選前有一晚住宿費高達4萬 吳佩蓉酸:住萬豪總統套房,考察美麗華摩天輪?
韓粉看過來,2019最新韓劇人氣排行榜出爐!這10部熱門韓劇再不追就落伍了
美國專家:台海短期內不會走向危機,「蟒蛇戰略」比發動戰爭對中國更有利
新新聞》 5G釋照起跑,中華電左右三大兩小「錢鬥」戰局
不認「陳菊是比較肥的韓國瑜」失言 柯文哲:台灣社會常抓住一個字就興風作浪
柯文哲稱「陳菊是比較肥的韓國瑜」 民進黨群起痛批「歧視」、要求道歉
世上最古老的酒廠之一,托本莫瑞 TOBERMORY 12年單一麥芽威士忌,絢爛回歸之作
曾誇下海口「總統要當到一百歲」辛巴威前總統穆加比死亡 「萬年獨裁者」身後評價兩極
眼睛業障重?韓國瑜支持度跌破3成、韓粉大減1成 李來希嗆「假民調」
「寧可死在水溝裡,也絕不會延遲脫歐!」黨內眾叛親離,英國首相強森力推10月15日提前大選,萬聖夜一定硬脫歐
緩解陸客不來衝擊 林佳龍:10月起遊覽車1年汽燃費免了
童年惡夢捲土歸來,恐怖片經典《牠》強勢回歸口碑爆棚!但「這種人」看了可能會稍嫌失望
出獄逢美麗島事件40周年 黃之鋒:比起台灣,香港所付代價非常小
香港經濟出現10年來最大跌幅,商界信心指數降至歷史最低水平
首位出席三軍統帥!三軍專校聯合開學 蔡英文勉士官善用「接地氣」特性
《魔法禁界》不只是奇幻電影!片中暗藏「神隱喻」:這些情節,過去幾十年的歷史都發生過
曝光林志玲懷孕挨轟 柯文哲致歉坦承:我的性平教育不及格
早上唱歌錯了嗎?法國公雞被嫌太吵挨告,竟打贏了官司!法院:牠有權啼叫
新新聞》私菸案北檢「辦到流汗,被嫌到流涎」,邢泰釗忙著打「烏賊」
「只有中天挺你,其他媒體都是來黑的」!「鋼鐵韓粉」高國華對韓國瑜提6大忠告
又失言?遭段宜康稱是「比較會考試的韓國瑜」  柯文哲:那陳菊是「比較肥的韓國瑜」?
蔡英文是「最大的中共代理人」? 林飛帆嗆:吳敦義邏輯比白海豚還跳
韓國人從不「坐」沙發?晚上看病藥費比較貴?韓國藥師親身說法:這個原因讓藥費變貴
比起豬肉飆漲,香港亂局根本小菜一碟!黨說話了:「不能打壞國慶歡樂祥和氛圍!」
54歲石化廠做保鮮袋!台聚1,000天攻進好市多實錄:化工人+農業人,殺出一條塑化產業新路
「國軍形象」上身 李問誓言走遍馬祖的四鄉五島
蘇貞昌批韓國瑜賽車、機場政見 孫大千酸:靠「黑韓」蹭版面,這樣的行政院長太好當了
跟台灣友好錯了嗎?布拉格市長挺台遭報復:中國連禁4個捷克樂團演出
美網》 小威20年來屹立不搖 生涯第10度闖入決賽有望再破記錄
小黑狗深夜瘸腿拖行!颱風前夕遭棄山區,暖心護生園長冒險連夜搶救【影音】
她上次到中國讓劉霞順利脫身,這回又背負著香港與新疆的重擔:梅克爾棘手的第12次中國行
2020總統大選》郭台銘擬獨立參選 吳敦義:每個人都應遵守初選承諾
五大訴求,缺一不可:不接受林鄭月娥「讓步」,香港各地持續示威
低壓帶影響!周末溼答答 氣象專家告訴你連日大雨何時停
「你的公雞有權在清晨啼叫」鄰居嫌太吵,法國公雞莫里斯飼主挨告:法官判原告敗訴
網路瘋傳2分鐘超神腰瘦體操!完全不靠運動和控制飲食,一週竟能瞬減腰圍4公分?【影音】
台北羽球公開賽》台灣一哥周天成秋風掃落葉 直落二挺進8強
不穿內衣是個人選擇!韓國女性發起「無胸罩」運動 解放社會眼光束縛