都更也輪不到蓋社宅？OURs揭政院修法盲點：建商花錢爽拿容積，何必蓋社宅送政府

立法院內政委員會今（28）日召開《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》修法公聽會，民間團體OURs都市改革組織秘書長彭揚凱出席，針對「都更容積獎勵連動社宅供給」提出修法建議。對此，筆名「洛書」的OURs政策研究員廖庭輝整理其主張，強調OURs支持「都更連動社宅」的大方向，但行政院提出的修法版本，完全是自欺欺人。

洛書在臉書發文表示，都市更新帶來龐大的容積利益，本來就應該適度回饋公共福祉。但如果不改變現行制度的誘因結構，只是一味提高社宅容積獎勵上限，數字看起來很漂亮，實際上卻根本沒人想申請，更遑論捐贈社宅。

洛書指出，截至2025年底，全國已核定超過1300件都市更新案，真正透過容積獎勵捐贈社宅的，只有10件，占比僅0.7%；其中民辦都更更只有3件，取得180戶社宅。過去政府經常宣稱，都更已經取得多少社宅，但仔細拆開數字就會發現，絕大多數其實來自「公有土地參與都更後的產權分回」，而非申請容積獎勵所提供的社宅。

洛書說，更值得注意的是，全國完成招商的公辦都更案已達103件，但採用社宅容積獎勵捐贈機制的公辦都更，竟然只有7件。連政府自己主導的公辦都更都不願意用，憑什麼期待民間建商踴躍申請？

洛書提到，台灣的容積取得管道太多、彼此脫鉤。建商可以先用時程、綠建築、耐震等項目，填滿一般都更容積獎勵的50%上限；接著還可以透過容積移轉、增額容積，繼續取得額外的開發容積。

洛書表示，這些機制多半只要繳納代金，就能取得容積，程序相對確定，也不需要負擔社宅義務；反觀社宅容積獎勵，卻要求建商將住宅產權無償捐贈政府。一邊花錢就能買到容積，一邊卻要永久捐出產權。站在開發者的角度，會選哪一個？

洛書稱，行政院版修法沒有處理這些低成本替代途徑，只是提高社宅容獎上限，根本無法改變建商的選擇。只提高獎勵，不改變取得容積的條件，社宅容獎永遠輪不到。

洛書強調，反觀美國、韓國、法國等國家的制度，雖然具體作法不同，但有一個共通邏輯：社宅是取得額外容積的必要門票，而不是開發商可以自由跳過的選項。想取得更多開發利益，就必須承擔相應的可負擔住宅供給責任。容積增加越多，回饋義務也應越重。

洛書批，台灣卻恰好相反，社宅只是眾多容積獎勵項目中的一種，建商完全可以選擇其他方式取得容積，避開社宅義務。

洛書提到，行政院版甚至打算將社宅容積獎勵納入危老條例，他們認為更不可取。危老重建多屬小基地，為了容積加碼而蓋出突兀高樓，不僅增加開挖深度與鄰損風險，也會加劇周邊環境衝擊。

洛書表示，更何況，500平方公尺的基地就可能適用，即便真的有人申請，最後分回的社宅恐怕也只有2、3戶。這種少量、零碎的住宅單元，不僅供給效益有限，後續管理成本也高。反而讓社宅背上惡化都市環境的黑鍋。 （相關報導： 台北最後決戰地點曝光！選前之夜蔣萬安成功搶下凱道　沈伯洋陣營曝拿到「這地方」 ｜ 更多文章 ）

洛書說，OURs主張社宅容積獎勵應限縮適用條件，不能全面、通案加碼。應優先針對策略性更新地區、增額容積地區、公辦都更，或有一定規模公有土地參與的基地。在此基礎上，賦予公辦、民辦都更不同的義務：

1.公辦都更，政府一定要帶頭做：未來不論中央或地方政府推動的公辦都更，只要符合適用條件，就應強制申請社宅容積獎勵。政府不能一方面要求民間提供社宅，自己主導的開發案卻帶頭迴避。

2.民辦都更，既有容獎不動，額外容積必須連動社宅：民辦都更原本50%的容積獎勵額度維持不變，社宅容獎仍採自願申請。但如果一般容積獎勵已經拿滿，還想額外申請容積移轉或增額容積，就必須先申請社宅容積獎勵，並依取得的額外容積承擔相應的社宅供給義務。

洛書表示，他們也要指出另一個制度矛盾：相較國際經驗，台灣取得額外容積的規範相當寬鬆，但社宅回饋卻要求「無償捐贈產權」，採取非常嚴格的方式；國外有些制度是由政府或社宅機構依成本價有償收購，也有要求開發商保留產權、承諾長期提供可負擔住宅出租的模式。

洛書強調，因此他們主張雙管齊下，一方面，強化容積取得與社宅供給的強制連動；另一方面，合理調整社宅交付方式。除了無償捐贈，也應評估成本價收購、長期出租等制度，依據不同義務提供相應的容積獎勵。目的不是降低開發者的公共回饋責任，而是讓制度更合理、更有可行性，真正增加社宅供給。

洛書說，都市更新帶來的額外容積，是城市給予開發者的利益，自然應該換得相應的公共回饋，修法的重點，絕非把容積獎勵的數字寫得多漂亮，而是能否真正換到社會需要的住宅。「要玩就玩真的！我們期待這次修法能夠翻轉制度誘因，讓都更帶來的不只是更多樓地板面積，也能帶來更多負擔得起的居住選擇。」

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