買房笑著說好，賣房卻翻臉要分一半…借名登記忽略這些事，小心房子拿不回來
台灣人常向親友借名登記買房，一定要搞懂可能的法律問題，以免丟了房子又沒了交情的困境。（圖/ flickr）
62歲的孫伯接近退休年紀，這兩年總想著學朋友買間房當包租公，投個幾百萬，然後每個月萬把塊的租金穩穩收，也算是穩定的現金流。
在他認真做功課下，最近看上了一棟合適的小透天。過程中，出價也算順利，只不過在申請貸款時出了點問題。原來，因為孫伯和孫嫂的年紀已瀕臨申辦銀行房屋貸款年齡最高65歲之限制，再加上目前居住地的房貸尚未還清，沒有用現金買房的打算；如此一來，銀行不是條件開得極差，就是根本不給申辦貸款。
在一連串家庭會議後，最後孫伯借用大兒子及大媳婦的名義辦理登記，以提高銀行貸款成數和條件。孫伯用自己的名義轉了190萬元到大兒子戶頭，剩下的款項也陸續藉由家人的名義轉過去，最後統一由大兒子把錢匯進履約保證帳戶。
順利過戶之後，仲介也即刻向孫伯辦理交屋，並將房屋的所有權狀正本點交予他。一家人欣喜不已，孫伯將房屋打理過後，交由仲介出租，樂呼呼開始過起房東生涯。
一個月2萬的收租生活就這樣過了3年，因為近來房市大漲，讓孫伯有意賣掉小透天套利先賺一波。他一邊找房仲銷售，一邊叫兒子請大媳婦申請印鑑證明，以利之後房子售出辦理買賣過戶，過程中也順道包了10萬塊紅包，作為借名登記費用，感謝媳婦出名。在幾週的不懈努力下，孫伯以兒子和媳婦代理人的身分成功簽約。
一切看起來順利得不得了，但誰也沒想到，就在簽約成功隔天，大媳婦突然離家出走，還拒接家人的電話。她向仲介公司表示沒有借名登記這件事，自己已經辦理變更印鑑證明，這間房屋是孫伯當初送給自家的。現在除非孫伯同意將出售價金分一半給自己，否則她不願意配合提供印鑑證明辦理過戶。
為什麼那麼多人愛借名登記？
所謂借名登記，依最高法院判決之定義，是指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。
借名登記在台灣非常常見，不論是為規避法律上的資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等，原因可謂花樣百出。
太多人把借名登記想簡單了！
但翻開訴訟案例，為什麼借名登記的問題這麼多？往往還是歸因於，一般人根本沒深思熟慮，像是借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友上一秒親暱答應，下一秒翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，會不會導致自己在他名下的財產被查封？借名登記時間久了，財產有沒有可能要不回來？
這再次說明了一個偉大的道理：不要在金錢面前，考驗人性的貪婪。
沒經金主同意就賣房，能要回來嗎？
事實上，法院目前對借名登記並不是很友善，因為多數認定你會幹這檔事，多半還是以逃稅、虛偽為目的。
所以在最高法院2017年2月14日第三次民事庭會議，通過了有關借名登記之決議：借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？
決議：採甲說（有權處分說）：不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。
引用上面故事的角色，白話文的意思就是：今天假設被借名的大媳婦和大兒子，聯手偷偷賣掉了孫伯的房給第三人阿貓後，才被孫伯發現自己的房子居然被不肖子媳賣掉。
不好意思，這房子是要不回來了，孫伯不能主張「這真的是我的房子，老子只是借名登記呀」，而向阿貓要求把房子還回來。他能夠做的，僅僅是把大兒子和大媳婦一狀告上法院討賠償，並須提出資金、權狀等證據，證明自己為實際所有權人；如果無法舉證，仍可能敗訴。
也因此坊間常常會提醒，若想預防借名登記的可能副作用，也許可利用信託、預告登記等方法限制，但效果有多少呢？只能說，就算無法百分百杜絕後患，金錢合約面前，多一層保護總是好的。
我照規矩買，有事你找他！什麼叫「善意第三人」？
不動產以登記為主，其中有一法條非常重要，值得牢記在心，那就是《民法》第759-1條：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
政府開放土地謄本上的所有權人資料給相關人等查閱，利用透明化的制度保障交易的安全，而759-1條就是在說：買受人可以信賴謄本上登記的所有權人，就是有資格售屋的屋主，而安心交易。只要你是信賴登記資料而購買的善意第三人（不知情買方），就算後來發現房子之前的所有權有問題，也不干你的事。
畫重點 ✔不要在金錢面前考驗人性，十賭九輸這件事，有時候你以為的自己人比外人更敢要。✔《民法》第759-1條值得記下來，這讓許多倒楣屋主眼睜睜看著別人鳩占鵲巢卻又無能為力。
作者介紹｜傅恪恩
觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
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朱政騏觀點：看黃士修，我不同意公投綁大選看到公投領銜人黃士修近來的表現，讓我們更加堅信公投不應該綁大選。歐洲理事會（CouncilofEurope,CoE）在2019更新的公投指南中建議，「為了讓選民在投票時能做出明智的決定，盡可能不要在舉行公投的同時進行其他選舉。」事實上，歐洲國家大多數的公投都沒有綁大選，不僅是反對公投綁大選這一派人喜歡例舉的瑞士而已。儘管如此，CoE仍建議其會員國，不要公投綁大選。
觀點投書：萊劑是民進黨的保養品，開放卻是民主的毒藥日前，農委會主委陳吉仲在民進黨podcast節目裡，把摻入豬飼料的萊克多巴胺（萊劑）比喻為人類的保養品。這種荒謬的比喻，無論從科學出發，還是民眾認知都不可接受。但筆者認為，陳主委貴為美國名校博士，如此比喻必有深意，故深思數日後，我想陳主委想說的是：萊劑是民進黨的保養品。眾所皆知，蔡政府開放萊豬是為了繼續販賣「亡國感」。但蔡英文不是已經有817萬台派鐵票支持？關鍵就在，2020總統大選是「亡國感」、「抗中保台」口號發威功效，絕非民進黨執政成果人民買單。所以為了延續抗中保台的正當性和氣勢，蔡政府必須出賣台灣人民健康，開放萊豬進口，讓民進黨持續勝任美國抗中「馬前卒」，不停揮舞抗中保台大旗。
觀點投書：「去中國化」的可行性分析去中國化，這個詞，一般是指以前受中華文化影響的國家和地區在文化上的去中國化，希望在經貿上減少對中國的依賴，政治上遠離中國的權威，但筆者認為，基本上我國經貿想要中國化的機率不高，但意識形態上，中美之間的「新冷戰」已發生，就怕惡化成"熱戰"，對於這個世界來說都不是好事，需要中美雙方拿出智慧與勇氣共同解決。而本文想探討為世界經貿去中化的可行性與中國面對新冷戰可能的應變。
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觀點投書：馬克洪自打臉核能政策？台灣政府不願跳脫的窠臼法國總統馬克洪(EmmanuelMacron)於11/9發表了長達半小時的電視演說，其中宣布將新建核反應爐，這被法國媒體視為他競選連任的指標性政見。作為全世界核能發電占比最高的國家，馬克洪藉著COP26會議做了重大宣示，面對全球暖化，極端氣候已經在世界各地造成重大災害，他認為在可投資再生能源更穩定之前，法國應該再發展核能發電。這在台灣來說即是所謂的「以核養綠」。但這其實是馬克洪的能源政策的大翻轉。回顧四年前旋風崛起的政治明星馬克洪，他曾宣示要將核能發電占比從70%降到50%，但現在親口推翻自己的承諾。難道馬克洪沒有中心思想？還是他沒有「法國價值」？抑或他是投機政客？
觀點投書：兩岸一家親，台北上海雙城論壇壓軸登場2021年台北市與上海市的「雙城論壇」12月1日以視訊方式舉行，本年度的主題即是「新經濟新發展」，主軸聚焦於探討疫情後，台北與上海此兩地之城市發展願景與未來規劃，柯Ｐ表示「兩岸政治雖有分歧，但人民不應該互相仇視。」，現階段兩岸關係陷入了極凍期，柯Ｐ所辦理的雙城論壇是近年來兩岸少見的官方交流活動，實屬難得！
國民黨中央委員稱高嘉瑜被打活該 民進黨：羞辱受害者不可取針對媒體報導，民進黨立委高嘉瑜疑遭施暴並已報警，國民黨中央委員黃覲偉卻在相關報導下方留言「被打活該」、「會讓一個男人那麼生氣動手打的女人，真的就是非常太白目」，民進黨中央晚間表示，羞辱受害者的行為非常不可取，民進黨也要請問國民黨主席朱立倫，是否認同這樣的言論？
台灣中油：三接施工已三年藻礁一直都在，看空拍影片就清楚有關潘忠政先生批評蔡總統表示「三接沒有蓋在藻礁上」是睜眼說瞎話，台灣中油指出，三接外推方案把藻礁保護最大化，也兼顧了國家穩定供電及中南部減碳降空污的需求。潘先生無視於其他環團對外推方案的支持，無視大潭現場藻礁的保留與保護，才是睜眼說瞎話。近日台灣中油與經濟部推出空拍影片，讓國人同胞清楚看見三接施工時，潮間帶藻礁完全保留，外推後更不影響環境，實在不必口水戰，可以上網自己看。台灣中油說明，潘老師經常帶人到大潭現場看藻礁，比誰都清楚藻礁明明就被保留下來。反而是跟他同行的表演團體，在現場持續數小時演出行動劇，表演者在沙灘上挖、鏟沙土，且豎立各種標語和布條，演出道具散落一地，當下雖經哨所保全前往制止，但演出者仍不接受，到底誰是大潭海岸的破壞者，應該受到社會公評。三接工程不但已經把潮間帶藻礁完全保留下來，現在的再外推方案，不浚深、不填土，連工業港海底被沙埋的礁石大部份都保留了下來，且連絡棧橋採大跨距設計，讓沿岸流的海水可以自然流向潮間帶藻礁。透過經濟部官網、臉書、官方YouTube的空拍影片，皆可清楚看見相對位置，潮間帶藻礁已被保留的事實。至於棧橋橋墩施工，雖會影響部份礁石，但橋墩的整體面積約0.4公頃，潘先生終於承認，這是唯一影響水下礁石的部分。因為若與潘先生及其友人所提的台北港方案相比，供氣的管線上岸時，還要破壞更多潮間帶的核心藻礁群，一點都沒有珍愛藻礁。台灣中油為三接外推投入很多研究資源，目的就是要以科學客觀方式，驗證三接外推是否更確實可行，是否更友善環境，而科學調查結果証明，再外推方案已是對藻礁及藻礁生態系，影響最小的方案，希望提案方不能只思考自己的偏好，也要顧供電、減空污，顧及國人的健康。
國民黨中央委員稱高嘉瑜「被打活該」 黨內急滅火：研議考紀處分民進黨立委高嘉瑜驚傳遭男友林秉樞家暴，各界紛紛聲援高嘉瑜、譴責暴力，國民黨中央委員黃覲偉30日卻在臉書留言，「會讓一個男人那麼生氣動手打的女人，真的就是非常太白目」、「被打活該」，引起爭議。國民黨同日晚間發布聲明稿表示，已要求研議後續祭出考紀處分作為，絕不允許此種言論再傷害台灣社會與當事人，期盼此類憾事永遠不再發生。
突發！台股尾盤直線跳水，全因莫德納CEO一句話？小道瓊暴跌600點、油價重挫3%受到美股強漲助攻，台股今（30）日開高走高挑戰月線，盤中一度漲逾200點，到了午後卻是豬羊變色。莫德納執行長班塞爾（StéphaneBancel）預期，現有疫苗在對付Omicron的效果，將遠不如應對早期新冠毒株，此話一出衝擊全球股市期指直線跳水，截至下午2時10分，小道瓊跌約600點，WTI原油期貨由紅翻黑重挫3%。
高嘉瑜告男友施暴 警扣留飯店監視器畫面媒體報導民進黨立委高嘉瑜被男友毆打、控制行動，高嘉瑜30日上午在律師陪同下，到台北市警察局中正第一分局忠孝東路派出所報案，對男友提告傷害，全案移交新北警偵辦。據了解，警方已經扣留2人當天進出飯店的監視器畫面，對此新北地檢署表示，已經分案由婦幼專組檢察官偵辦。
藍綠公投訴求，逾半選民不買單！游盈隆：兩黨太貪婪，低估選民智慧四大公投案將在12月18日登場，台灣民意基金會30日公布四項公投最新民調，結果顯示，包括反萊豬、珍愛藻礁、公投綁大選同意票都比不同意票比例高，僅重啟核四不同意票比同意票多2.4%。根據《中時新聞網》報導指出，台灣民意基金會董事長游盈隆表示，由國民黨提出「四個同意」，和民進黨主張「四個不同意」的總訴求，都並未被多數民意所接受，前者只有31%贊成，後者只有28%認同，他認為兩黨的主張，低估台灣選民的智慧和自主性。
綠營打手？林秉樞過往撰文被起底 徐巧芯：他就是塔綠班民進黨立委高嘉瑜驚傳遭男友林秉樞家暴，引發外界高度關注。高嘉瑜30日上午已親自前往中正第一分局報案，並持驗傷單向林秉樞提告傷害罪。台北市議員徐巧芯30日在節目《新聞大白話》中指出，林秉樞常以「RaphaelLin」為筆名，在《關鍵評論網》、《思想坦克》撰文抨擊國民黨，「簡單來說，他就是我們在講的塔綠班」。
對抗中國威脅，美軍將升級關島與澳洲軍事基地！拜登批准五角大廈《2021全球態勢評估》五角大廈29日表示，美國總統拜登已經批准國防部長奧斯丁提出的《2021全球態勢評估報告》，作為美軍安排全球軍事資源的建議與依據。美國國防部副次長卡林說，美國將會以外交手段優先，重振美國與合作夥伴的關係，也會針對美國的海外戰力與決策流程進行評估。五角大廈強調中國是美國最重要的挑戰，《全球態勢評估》也建議增強美軍在印太區域的部署、並且強化關島與澳洲的軍事基地，但具體內容大多仍屬機密。
LSE未持有蔡英文論文？總統府發律師聲明：有心人刻意誤導、明顯惡意針對總統蔡英文「論文門」事件，旅美學者林環牆於臉書爆料，美國波士頓《觀察家報》前專欄作家理查森（MichaelRichardson）26日接獲英國獨立機構「資訊委員會辦公室」（ICO）判決文，表示倫敦政經學院（LSE）「否認持有」蔡英文博士論文口試委員名單及口試報告。窮追此案被通緝的台大新聞所前所長彭文正、台大法律系名譽教授賀德芬、律師張靜等人30日召開記者會，籲全民譴責詐欺總統、要求蔡英文立刻下台。總統府30日晚發出蔡英文委託「双榜法律事務所」，由連元龍、張日昌律師具名的澄清聲明指出，部分有心人士將LSE校方敘明部分文件當年非屬LSE保存，刻意誤導為蔡英文無此相關學位審查紀錄，「此類言論非但不實，更有明顯惡意」，籲注意法律責任，以免自誤。
4大案情勢劇變？拉不動大諸侯、疏遠非朱系 公投若逆轉朱立倫首當其衝原本被認為是綠營重大挑戰的4大公投案，朝野歷經1個多月的激烈攻防後，過度樂觀且步調混亂的藍營，明顯不敵以打全國大選規格全力動員的綠營。11月28日公布的《美麗島電子報》最新民調顯示，民眾對4大公投態度丕變，重啟核四、珍愛藻礁2案，不同意支持度已經超過同意；連被看好可輕鬆過關的反萊豬及公投綁大選2案，同意與不同意的差距也大幅拉近，4大公投闖關形勢已是岌岌可危。
走出疫情 擁抱世界 震撼用音樂感謝國際對台援助！「震撼管樂團」由中正高中管樂社畢業校友籌組，至今已邁入第36週年。今年震撼管樂團與OK忠訓國際（以下簡稱忠訓）再度攜手，11月28日下午在台北市二二八公園露天音樂台舉辦「走出疫情擁抱世界」公益音樂會，感謝世界各國捐助台灣疫苗，和疫情期間辛勞的醫護人員。許多民眾紛紛走出戶外舒解疫情，現場座無虛席，共享一個美好的音樂饗宴。
水保局強化全國坡地保育管理 臺北市、臺東縣獲110年坡地金育獎分組冠軍 110年「坡地金育獎」頒獎典禮今(30)日於三創生活園區CLAPPERSTUDIO舉行，由農委會陳吉仲主委頒發獎項予績優縣市及機關，展現農委會對於生態環境、水土保持管理之重視，並期許農委會與各單位相互砥礪，為守護國土保安共同努力。今年直轄市組再度由臺北市政府拔得頭籌，縣市組則由臺東縣政府蟬聯冠軍，於各地方政府激烈角逐中脫穎而出。
南投縣府推廣健康便當 餐盒彩印均衡飲食圖飲食是日常生活不可或缺的一部分，現代人生活忙碌外食頻仍，為使民眾均衡飲食，攝取足夠營養，南投縣政府衛生局社區營養推廣中心輔導縣內自助餐業者及社區供餐據點製作健康便當，也以餐盤圖像概念設計外帶便當盒供餐飲業者使用，宣導營養衛教資訊，養成民眾健康飲食習慣。
岡山87期重劃區特優土地 隆重推出！高雄市政府地政局公告110年度第4季開發區土地標售，共計推出10標13筆優質建地，訂於110年12月15日開標，合計總底價 16億7361萬4394元。
彰縣水五金協會及工具機零組件公會簽合作備忘錄 攜手啟動高階製造隨著國內疫情控制穩定，進入後疫情時代拚經濟，為因應全球趨勢迎向智慧製造的新時代，由金屬工業研究發展中心策畫攜手彰化縣水五金產業發展協會及台灣工具機暨零組件工業同業公會，於日前在彰化縣彰濱工業區服務中心正式簽署合作備忘錄，彰化縣副縣長洪榮章代表縣長王惠美，與經濟部工業局金屬機電組副組長張明煥共同見證簽署儀式。
高嘉瑜告男友傷害 國民黨中央委員黃覲偉竟留言：非常白目，被打活該民進黨立委高嘉瑜驚傳被男友林秉樞毆打，引起社會關注。高嘉瑜30日上午前往中正一分局，對林秉樞提出傷害告訴。苗栗縣國民黨中央委員黃覲偉卻在相關報導下方留言，「會讓一個男人那麼生氣動手打的女人，真的就是非常太白目」，被其他網友批評後，黃覲偉繼續留言「被打活該」，事後留言已被刪除。
中市持續增設停車位 盧秀燕藉「雙箭頭」解決交通問題臺中市人口為全國第二多，為滿足市民停車需求，台中市政府近年陸續增設路邊停車格及立體停車場，截至今年10月，台中市路邊汽車停車格共4萬9,685格、機車停車格9萬7,425格，總計14萬7,110格，相較107年13萬1,828格，增加約1萬5千格。台中市長盧秀燕今(30)日在市政會議指出，市府除持續增加停車位，也積極推動大眾交通工具，盼藉「雙箭頭」解決交通問題。
國民黨智庫民調》4大公投闖關3好1壞 重啟核四翻盤小輸2個百分點朝野公投大戰日益激烈，各家民調對4大案投票意向有頗大差異。繼上周《美麗島電子報》民調顯示，除反萊豬公投仍有機會過關外，其他3案都極可能被翻盤；《台灣民意基金會》與國民黨智庫今（30）日分別公布公投民調，結果都是3好1壞，只有重啟核四公投同意支持度小幅落後；反萊豬、公投綁大選及珍愛藻礁3案，同意支持度均穩定領先不同意。
來農村找風格 水保局台中分局推德芙蘭休閒農業區探索泰雅獵人文化中苗農村涵蓋山線、屯區及海線，擁有許多特色產業及文化。為能掌握後疫情時代精緻國旅趨勢，行政院農業委員會水土保持局臺中分局透過地域性農村旅遊圈的推廣，推出「來去部落住一晚」小旅行，期望把中苗農遊更創新、更有質感的深度旅遊，以及當地的原民文化及體驗介紹給大眾。
跟騷法三讀仍未生效 江啟臣批蔡英文虛偽：應立刻公布而非在臉書發文為避免衍生更嚴重社會案件的《跟蹤騷擾防制法》19日終於三讀通過，國民黨立委江啟臣表示，三讀通過當天，總統蔡英文在臉書表示，這項立法一直放在心中，有了這部專法，可以防制和制裁這些不當的跟蹤或騷擾行為。但這部專法不只是要在公布後6個月才施行，「更令人覺得虛偽的是，總統到今天仍尚未公布，在這期間國人的人身安全仍是空窗期。」
林秉樞政治獻金名單曝光 曾捐2萬給高嘉瑜 還有這些綠營民代都有份民進黨立委高嘉瑜驚傳遭到男友林秉樞施暴，引起外界關注。而林秉樞的相關資料也在一夕間被起底，據網上爆料指出，林秉樞目前就讀政大博士班，常對外宣稱自己在國安會工作，是國安會祕書長顧立雄的幕僚，不過相關說法疑點幢幢，國安會更出面否認。經查詢監察院政治獻金公開查閱平台後發現，林秉樞曾在2018年九合一選舉期間，多次捐款給綠營候選人，加總金額為9萬5000元。
新北傳藝進校園 新店雙峰山林小學宛然若真的「偶」們來了新北市擁有豐富無形文化資產、傳統扎根深厚，保存與推廣工作刻不容緩，透過「校園瘋文資」系列活動讓珍貴表演藝術無形文化資產保留永續。今(30)日本市傳統表演藝師前進校園活動最末站，由亦宛然掌中劇團帶著「偶」們進入新店雙峰小學，亦宛然是由國寶級布袋戲藝師李天祿於1931年所成立，以掌中戲偶宛然若真之意取名，李天祿藝師將京劇豐富的元素融入於布袋戲演出之中，戲界遂以「外江派」稱之。此次藝師準備精彩示演劇碼，源自於水滸傳的民間故事《武松打虎》，劇情緊張刺激且武打動作生動逗趣，將以傳統戲偶讓學童親眼目睹與感受原汁原味掌中戲的精彩技藝。
偽出國超浪漫！新北歡樂耶誕城 全台最大耶誕市集 12/4、12/5 限時開賣「2021新北歡樂耶誕城」將於本週五(3)日正式點燈開城，開城後一系列豐富的主題活動，將陪伴民眾溫馨過耶誕！開城後12/4(六)、12/5(日)迎接的第一場系列活動，將在市民廣場辦理「耶誕歡樂派對」，邀請知名的有趣市集進駐，現場還邀請人氣歌手與舞團演出，讓大家徜徉在音樂中，享受幸福耶誕！同時，為結合農業與觀光，更邀請台東縣帶來優質農特產至現場，共同響應同樂。
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