恒大破產倒數,中國做好萬全準備?經濟撐得住嗎?這6張圖掌握關鍵資訊

2021-09-25 09:20

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恆大危機引爆,將如何牽動中國房地產、乃至總體經濟?(AP)

恆大危機引爆,將如何牽動中國房地產、乃至總體經濟?(AP)

在中國政府不斷加大對房地產行業的調控,疊加經濟基本面大幅轉弱,房企可能將面臨硬著陸風險,而此時上證指數卻再度挑戰 5 年新高,該如何看待陸股後續走勢,本文將為您做詳細解析。

一、中國面臨房地產硬著陸風險?房地產到底怎麼了?

中國房地產指數今年以來崩盤,包括大型房企恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福等,今年以來分別累計跌幅 -79%、-22.6%、-27.5% 和 -68.5%,而主要投資中國房地產的 ETF 「CHIR」今年至今跌幅也高達 -22.4%。中國房地產怎麼了?

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近一年來中國大型房企股價走勢。(圖/ 財經M平方)
近一年來中國大型房企股價走勢。(圖/ 財經M平方)

回顧上篇中國監管快報中提到,中國政府於十四五計畫中再提「房住不炒」的口號,且於工作報告中頻繁出現,顯示了這次官方調控的決心,也讓今年的房企面臨著比過去更嚴峻的寒冬,在一系列調控政策下(包括三道紅線、二手房指導價、限購令等),除了讓房屋的交易急遽萎縮外,也限縮了許多房企的融資條件和渠道,導致今年以來房企違約和破產的情況大幅增加,截至 2021/9/5,遞交給人民法院的破產文書已累積有 274 家房產公司,下圖可看到在持續的管控政策後,房價增速開始走跌。

中國近十年總體房價年增率。(圖/ 財經M平方)
中國近十年總體房價年增率。(圖/ 財經M平方)

再者,中國指數研究院指出,房產公司 9 月還要面臨另一波債務高峰,債券到期規模高達 838.5 億人民幣,加上持續有信評機構對房企進行降評,房企的壓力更是日益劇增,未來可能將持續看到更多小微房企退出市場。

中國房企到期債務規模推估。(圖/ 財經M平方)
中國房企到期債務規模推估。(圖/ 財經M平方)

連最大房企機構也出事?恒大危機

除了規模較小的房企,大型房企其實早也出現危機,包括恆大、碧桂園、萬科、華夏幸福等。在融資被限縮和大量債務即將到期,加上變賣資產不順,都加大房企的資金斷鏈壓力,其中以恆大的債務狀況最為嚴重,即使不算入明股實債的隱性債務,表上的負債就已超過3千億美元,為了解決現金流的壓力,恒大必須得賤賣資產來還債,也造成了許多三、四線城市房價出現崩盤,甚至促使政府得發布「限跌令」來緩和房市。除此之外,近期恒大也出現了大規模的理財產品擠兌潮,說明這次恒大風暴的影響範圍不會只是單一層面,也顯示中國房地產可能牽動的系統性風險。

什麼是明股實債?

就如字面上的意思,公司的融資方法表面是股權融資,實際上卻是債權。若以下圖為例,當房地產公司 A 要購買一價值 5 億的土地,便以 40% 的標的物股權出讓給投資方(包括信託、基金、銀行等機構) 與其共同出資拿地,並約定之後 2 年每年固定支付 10% 利息,並於 2 年後回購原股權,也就是 A 公司會在 2 年後支付 2.4 億的財務成本進行回購,而在明股實債的操作中,此屬「股東間的權益性交易」是直接計入權益變動表。優點在於地產公司可藉此獲得更多資金,並降低負債比、提高 ROE,且避免掉部分監管,但缺點是當景氣不佳,地產公司現金流出現問題時,就會有回購違約的狀況發生。 

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