別再想買老屋等都更啦!內行人揭4大殘酷現實:等著被套牢

2020-09-05 06:30

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住宅區的房子,其容積率多寡將決定建商參與都更的意願。(圖/591提供)

住宅區的房子,其容積率多寡將決定建商參與都更的意願。(圖/591提供)

近期不少都更、危老重建案動工,搖身一變成嶄新大樓後,房價也翻漲,有民眾動起買老屋投資等都更的念頭,很多人推崇精華地段、戶數單純的老公寓產品較容易整合成功,但專家坦言,好地段等於高房價,都更後的利潤沒想像中的多,再來原住戶整合問題,不是戶數少就會成功,頂樓增建戶、1樓店面戶的利益分配可沒想像中那麼好處理。

精華地段容易都更 可是你買不起

想要賺都更財,最重要的當然挑選個可能會「都更成功」的老屋,通常建商最先瞄準的當然是地段精華的區域,才可能有利潤去整合原地主,御喜建築開發總經理、同時也是都更推動師的陳妍伶表示,建商思維其實就跟一般民眾買房子相同,會優先選擇接近市中心、生活機能好、近捷運、無險惡設施的地方。

但地段越好也就表示房價也高,入手門檻不低,雙北老屋改建協會、品嘉建設董事長胡偉良指出,以雙北市來說,北市每坪百來萬起跳、新北每坪50~60萬的地段老屋最具有改建價值,以30坪老屋來看,總價就要1500~3000萬以上,而且精華地段的房價漲幅也有限,總價高也會壓低未來轉手利潤。

自住需求當道 住宅區老屋都更機會高?

有些人會認為住宅區的老屋,因周邊自住剛性需求多,建商多瞄準該區整合以利未來推案,但其實土地的條件不一,胡偉良表示,由於每塊地擁有的法定容積率都是固定,以北市老公寓最多的住三來說,法定容積率只有225%,以基地面積100坪、總共蓋5層樓、建蔽率60%的公寓來算,容積率為300%(5x60%),已大於法定容積率225%,即便之後加上容積獎勵也只能勉強達到原居住面積大小。

因此,如果房子改建之後,還得要有足夠的坪數去補償因公設比提高,導致室內實際居住面積減損的話,建商往往很難拿到足以獲利的樓板面積去銷售,在沒有賺頭的情況下建商也根本不可能做白工。

住宅區的房子,其容積率多寡將決定建商參與都更的意願。(圖/591提供)
住宅區的房子,其容積率多寡將決定建商參與都更的意願。(圖/591提供)

戶數單純容易成功 別忘了特別戶利益

都更產權難以整合,太多的原地主是個問題,陳妍伶指出,老公寓戶數多,土地持分複雜,而依照法規規定,都更必須召開公聽會、審議會,鄰地也一定要納入,地主越多越難喬,因此危老開發業者、佳彬開發總經理許鑅波建議,若想買公寓最好挑戶數單純的2~3層樓建築或是產權相對單一的透天等都更。

但是,就算戶數少也不代表整合就會順利,別忘了特殊戶別,看房時發現想買的物件若頂樓有加蓋,雖不算入產權但原屋主認為要以使用面積來計算未來分回多寡,建商若不應允,雙方僵持不下拖長整合時間。

再來,假如透天、公寓1樓當店面使用,許鑅波指出,1樓屋主穩定收租,對於建商想要都更開的條件往往都會高一點,與建商利益難達共識,再加上改建時期的店面租金損失、等待期太長,也讓地主多不願意配合。

不少商業區老公寓1樓都有黃金店面,可這種類型的產品因為店面效益太強,1樓地主開的條件往往都會開很高。(圖/591提供)
不少商業區老公寓1樓都有黃金店面,可這種類型的產品因為店面效益太強,1樓地主開的條件往往都會開很高。(圖/591提供)

一坪換一坪難達成 聽聽就好

最後,胡偉良建議,若想投資老屋最好先要認清「室內一坪換一坪」並不容易實現,除非地價夠高、位處精華商業區、單戶土地持分夠、原建築樓層最好不要太高、4樓以下公寓等,符合這些條件的住戶才可有機會,否則大多分回戶的室內坪數會變小、土地持分也會減少,也是因為這個原因,造成地主與建商利益喬不攏,最後整個都更進展延宕,雙方陷入對立面僵局。

若民眾還是確定想要買老屋等都更,全球居不動產情報室總監陳炳辰建議,最好還是要釐清該地段整合重建進行階段為何,且無論確定重建與否,民眾都需考量時間成本,更要保守看待,若是追高,勢必付出較高風險。

Tips:

民眾想買老屋投資要先搞清楚,近來許多重建成功的老屋都是走以書面申請、免開公聽會、審議會還有容積獎勵的《危老條例》過關的,非一般都更案、胡偉良就直指要走危老,這類社區大多都是輻射屋、海砂屋、震損屋等,或是屋齡超過30年以上、結構安全性堪憂的房子,這種房子無法貸款,若無法都更成功,更少有買方會有意願接手,被套牢的可能性很大。

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:買老屋等都更可行嗎? 專家曝殘酷真相)

責任編輯/潘渝霈

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