# 2022房價走勢  

央行於15日宣布升息半碼（0.125個百分點），自12月16日起實施，是是繼3月、6月、9月之後連4升，累計4次共升息0.625個百分點，進一步透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察「央行升息」（時間：2022年12月09日–2022年12月15日）近一週網路聲量，共有15,367筆。

房市今年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選？對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。

國內4大房仲發布11月交易數據，多數業者今年交易表現不如去年同期。房仲認為，今年下半年買氣轉弱，傳統旺季不旺，全台今年建物移轉棟數恐跌破32萬大關，但高利率也使低總價的小宅備受年輕首購族青睞。

台灣雖然面積不大，但各縣市之間仍存在一定差異性，許多民眾為了工作離鄉背井，到外縣市去生活，卻面臨適應問題。日前，一名網友在Dcard上發文詢問，「新竹的生活機能是不是真的非常糟糕？」，貼文曝光後，引發許多網友回覆，其中，最多人點出交通是最大問題。

九合一選舉落幕，選後房市買氣能否回溫，專家認為，中央銀行啟動升息循環已影響購屋意願，只要央行持續升息，預估買盤將持續觀望；另外，景氣也是影響房市的重要因素，「產業好，房市自然就會好」。

台灣各縣市都有自身獨特的生活步調，而全台房價最高的台北市，給人印象不外乎就是生活步調相當緊湊，有著車水馬龍喧鬧聲的城市，不過近日卻有網友指出，在黃金地段的台北市裡有一個地區似乎是「另一個世界」，沒有紛擾、抱怨，充滿著悠閒的氣氛，令他感到相當驚奇。

一般而言，為了維護已購戶的權利及後續房子的銷售，預售屋通常不太會降低售價，而是透過贈送家具、家電等方式來吸引買氣，不過最近買氣急凍，建商似乎也被逼得不得不將降價從檯面下轉到檯面上。

半導體龍頭台積電日前傳出總裁魏哲家罕見親錄影片「鼓勵3奈米以外的員工多休假」，加上日前台積電法說會上也鬆口坦承7奈米需求下降，將調整建廠產能，也讓原計畫生產7奈米的高雄廠生變。科技業寒風吹起，對於房市的影響引發熱議。

隨著今年3月以美國聯準會為首的鷹派升息，且多國央行紛紛跟進，短短數個月的升息循環，致使許多國家的房價從高點反轉向下，台灣因屬於鴿派升息，目前對房價影響有限，但大環境資金退場，台股今年已跌掉5千多點，加上兩岸關係惡化，房市下半年起量縮，專家直指，未來跌價是必然。

房價居高不下，讓想買房的民眾延長下手的時間，但猶豫得越久，價格也不斷上升，近日一名網友無奈表示，住在新店10幾年了，看著房價從3字頭漲到6、7字頭，實在高得嚇人，不過基於自住需求還是想在當地買房，於是詢問鄉民意見。

高雄85大樓過去曾是背包客、外籍旅客相當喜愛入住的大樓，但近日疑似受疫情、景氣變差的影響，在《591房屋交易網》上出現80間套房待售，其中總價最便宜只要143萬，甚至還有仲介開出雙景觀套房，還送美食街攤位的行銷手法，疑似出現倒貨潮。

今年以來護國神山台積電股價已跌掉40％，去年中旬以來受台積電設廠激勵的房市推案熱區，是否也被拖累？根據第三季國泰房地產指數顯示，高雄市預售市場出現「低價區」微跌、漲不動跡象，包括仁武、岡山、楠梓、小港、大寮區所屬的低價區，每坪價格微跌0.74％，來到每坪29.31萬元，但仍較去年同季大漲27.23％。

國內房價近年漲幅明顯，尤其前兩年在熱錢流竄、低利率、產業與科技業挹注...等因素下，中、南部及新竹等區域房價更是暴漲；有買房打算的年輕人及首購族該怎麼規劃？房產專家、也是傳播學教授的彭懷恩，自身的房地產買賣經驗豐富、並長年觀察房市，他建議年輕人、首購族要做好2樣功課，目前不急著進場；另外今年房市已逐步出現變化，彭懷恩認為房價將「跌一段時間」，但不會大跌。

房市多空交雜，恐怕將是賣方最後倒貨的時間。近日包括「財經M平方」彙整8月成屋均價揭露，七都除了新竹之外，皆已下滑；僑馥建經10月中旬彙整9月中古屋交易價格指數，預測未來三個月台北、新竹、台中、高雄與台南，房價將下滑。

近期房地產面臨打炒房、升息夾擊，加上通膨攀升、金融震盪的影響，民眾購屋態度轉為觀望的氣氛濃厚，致使全台各區房市交易熱度逐漸降溫。在諸多不確定性的大環境下，因股市重挫、熱錢退散，房市又受到不少衝擊，而近期各大房產論壇上更出現不少民眾關心「房市走向」的話題，大眾對於「房價」的討論度依然相當熱絡。

口袋不深的受薪階級想要在台北買房，多會先購買小坪數物件圓夢，再慢慢存錢換屋，這也使得北市小宅、套房交易相當熱絡。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，今年前8月中山區轉移總面積在15坪以下的小宅交易佔比竟高達27.4％，為北市小宅交易最火熱的區域，且中山區小宅交易佔比有逐年增加的跡象。

今年下半年開始受到美國聯準會鷹派升息，全球資金回流美元資產，且縮表的基調之下，過往低利率、資產荒，將扭轉為高利率、資金荒；台灣房市受到升息、資金退潮，另外政府打炒房、台海局勢升溫，加上年底縣市首長選舉將至，預售市場轉冷，不少業者低調打出促銷模式。

2022年10月韓國、加拿大的房價都崩了，美國的房價也開始跌了，美元升息搞的全球投資情緒恐慌，台灣的房價還撐的住嗎？

根據實價登錄資料顯示，今年房市無論是預售屋或中古屋都呈現量縮趨勢，但預售屋受影響狀況明顯更加嚴重，以雙北為例，去年10月北市預售成交556戶，今年7月只剩下110戶，交易量只剩高峰期的2成；然而去年10月新北中古屋成交3031戶，到了今年7月只剩4成5的交易量，成交1374戶，專家認為，兩者比例上的差異，似乎顯示預售屋的房價引發了更多觀望，而中古屋的房價抗性則比預售屋來得小。

房市轉折期，加強掌握房價變化，消費者就不怕買貴了。由於實價登錄是在每月1日、11日與21日揭露更新，台南市不動產估價師公會持續彙整六都每一次資料更新的均價，發現8月更新至本月1日的20至70坪住宅均價，較9月中旬呈現「緩跌」，六都均價以40坪換算，一戶約下跌了32萬元。

受打炒房、連續升息等多項政策影響，過去1、2年熱過頭的房市，近來略為降溫。由於預售屋價格較易受市場波動有所起伏，在種種不確定因素之下，使市場觀望氣氛仍濃。

房市面對升息、資金退潮等利空因素，近幾個月處於多空拉鋸的轉折期，消費者必須更加留意價量訊息，才能做出正確決策。根據台南市不動產估價師公會彙整最新8與9月初的實價登錄，發現雙北有7區出現「雙跌」現象，也就是均價月變動率、年變率皆下滑。

房價居高不下，許多年輕人認為買房已經成了遙不可及的夢想。有民眾在PTT發文提到，說他發現很多人買房，都會感謝父母贊助，忍不住問卦，「沒有父母贊助買房是不是只能躺平？」讓一票人也紛紛在留言處哀嘆不已。

近年台灣房地產價格不斷飆漲，尤其台北市的房價更是居高不下，房市泡沫議題受到不小關注，讓本來就已經買房困難的年輕人更加困惑到底該怎麼辦。知名作家吳淡如直言，「只要經濟持續好，房價離開泡沫化就有距離」。

在美國聯準會暴力升息以抑制通膨的基調之下，全球各國央行也紛紛跟進鷹式升息，但許多人都在懷疑，這對房價會有衝擊嗎？以加拿大為例，今年2月房價見頂，3月加拿大央行啟動升息一直到9月，累計已升息5次，對照房價，不僅交易量急凍，房價短短半年更跌崩了21.97％。 

房價修正已不分蛋黃或蛋白區，多點觸發！根據台南市不動產估價師公會彙整最新8月實價登錄，歸納20至70坪住宅的成交量與「中間價」房價，六都之中又以桃園市、高雄市率先反轉，其中又有19個行政區的年增率、月增率皆呈現「價跌量縮」，是重要的房市轉折警訊。

台灣長期少子化問題嚴重，根據111學年度大學考試入學分發委員會公告，今年大學考試錄取率高達98.94％、總缺額數則為1萬4493個，雙雙創下歷史新高紀錄，教育部也召開大學退場審議會公布學校名單，顯見少子化衝擊已影響學校招生，接著連周邊房屋市場也深受其害。有專家認為，過去各大學商圈因學生住宿需求，而造就出來的學生套房投資熱潮，在面臨長期少子化的趨勢之下，恐怕也將淪為當地房屋市場中的票房毒藥，因此建議已投資者得盡早做好退場準備。

全台房價不斷上升，對許多人而言已經是家常便飯的事情了，但日前就有網友表示，繁榮市區這幾年漲價還情有可原，只不過周圍郊區竟然也跟著漲實在沒道理，文章引起大批鄉民共鳴。

根據內政部資料，全台今年上半年買賣移轉棟數為17.1萬棟，年減2.4％，是自從2017年以來連續五年正成長後首度出現衰退。不過交易量雖然下滑，房價卻沒有明顯鬆動，更有建商直言，過去2年營建成本每坪約8.5萬元，今年年初卻飆漲到13萬元，換言之想看到房價下跌幾乎成了不可能的任務。

近期受到疫情、通膨壓力、政府打炒房、央行升息等影響下，房市不確定性增加，市場氛圍出現轉折，使交易量能逐漸放緩，但房價呈現上卻出現兩樣情，根據新北市不動產市場分析季報顯示，111年第1季住宅成交均價為37.2萬元／坪，較上季上漲3.46％，與去年同期漲6.84％。其中都會區均價38.3萬元，較上季上漲3.4％，與去年同期相較，則上漲6.83％。 

面對國內高房價，社宅政策與積極興辦相當重要，可以來平衡房地產市場，不過台灣社宅量依舊很不足。台灣經濟研究院張建一院長指出，住是民眾的基本權利，但社會住宅興建速度比較慢，真的要加速蓋；他直指台灣人口也越來越少，未來房子要賣給誰？長期觀察房市、也是法學博士的錢世傑表示，目前高三、大一學生就是所謂「少子化世代」，約再過10～12年，少子化將會對房市造成一定程度衝擊。

房貸族負擔又更沉重了！聯徵中心資料統計，2022年第1季不動產平均鑑估值為1214.8萬元，平均授信額度為880.1萬元，雙雙突破自2009年第1季有紀錄以來新高，尤其以平均授信額度來看，相較13年前的430.9萬元直接翻倍漲，也就是說晚13年買房，房貸竟整整多了1倍以上。

實價登錄上路10年，而在全國縣市之中，十年間竟然有13個地區房價漲幅逾200%。台南市不動產估價師公會彙整2022年與2012年全國30至50坪房屋交易數據，其中，台中市中區奪下漲幅冠軍，漲幅達345.78%，其次為屏東縣內埔鄉的漲幅251.74%，合計將有13區漲幅超過200％。

屋齡愈大、房價是否會遞減？六都與新竹縣市，更呈現不同態勢。根據台南市不動產估價師公會彙整屋齡10年內、屋齡11至30年與31年以上三個級距發現，「老貴宅」僅限定於大台北地區，不過，在高雄市買屋齡31年以上房子，相較10年內房子，可便宜54％。

民眾善用實價登錄，就能大幅減少資訊不對稱、用合理價格買到房子。台南市不動產估價師公會資通會主委林利州分享，先前協助親友購置自用住宅議價，賣方新成屋購入價格800萬元，房價大漲後，開價1400萬元，因他早已研究好社區與周邊行情，順利殺價300萬元、打79折買到房子。

全台物價、房價上漲人人有感，其中台南自實價登錄上路後，就有14個行政區漲幅都衝破100％，已經讓在地人大嘆難買房，連想賣房換屋都很困難。

新北市擁有超過400萬的人口，不僅交通便利，工作機會也多，因而帶動區域內的重劃區房市需求。根據新北市地政局公布最新住宅價格指數，以今年3月來看，除了樹林、三峽、鶯歌年漲13％最多，主要行政區如板橋、土城、新莊、新店、淡水，年漲幅皆逾7％。

台灣長期少子化問題嚴重，根據內政部最新人口統計，台灣人口數已連續2年呈現負成長，不論是結婚率或是新生兒數同創歷史新低紀錄。不少年輕人因為房價太高而不敢生小孩，也因為少子化影響，許多學校已面臨招生不足的困境，而在房屋需求量降低下，首當其衝就是學區房。

新北市竟出現千萬級賠售物件！位於新北市中和區的「遠雄左岸香榭園」，6月首度出現轉手戶，但竟是屋主持有七年、賠售金額高達1827萬元出脫，每坪單價51.86萬元，創該社區近一年來新低紀錄。

房價逐年盤升，許多年輕人天天嘆房價高漲、買不起房，但如果手頭資金剛好負擔一間房子，該買嗎？一名網友日前於網上發問表示，他最近有想買房的念頭，卻被身邊的同事勸退，認為現在不是買房子的時機點，因為可能房市會有一波下跌，說著說著原PO想買房的信心下跌，趕快上網詢問網友看法。

到底房價見頂、反轉或是朝向泡沫化，究竟有什麼數據可作為指標？台南市不動產估價師公會為掌握房價資訊，積極彙整分析每一季房價數據，近期則提出六都「售租比」變化，並以此數據作為監測房價是否見頂、過熱指標，而六都中有20區，已出現「售租比」反轉情形。

自從台積電將在高雄煉油廠舊址設廠消息曝光後，周邊房市2021年Q3開始一路「聞積起舞」，房價更屢破史上新高。而為讓房市回歸穩定，政府近來下重手打炒房，使這波熱潮有略為降溫趨勢。

2022上半年疫情大爆發，加上政府打炒房、升息循環、金融震盪的影響下，明顯感受房市買氣逐漸冷卻，加上近期預售屋轉售快速爆量，更可以看出投機客紛紛搶下車景象；因此讓不少民眾納悶現階段到底適不適合買房，是否能剛好趁著這波逃命潮幸運的撿到便宜物件？

近期南二都炒房兇猛眾所皆知，甚至被不少房產專家點名區域，更直言後期若資金控管不當，極可能出現爛尾樓風險。而六都地政局日前也發布了6月買賣移轉棟數，數據顯示南二都的安南區及楠梓區，較去年同期各成長70％、67％，整體交易量異軍突起。

隨時掌握房價脈動，才不會買了就跌，最終套牢或是賠售。即便許多人認知房價長線似乎是看漲、增值，甚至易漲難跌，但長期曲線中，總有波段的盤整或是下跌修正，專家就建議，一定要避免讓自己在三種狀況中購屋，否則一碰，就面臨跌價。

甲山林機構、愛山林建設董事長祝文宇日前點名，桃園、台中、台南及高雄等4都，這幾年瘋狂推案，不僅供過於求，最慘還可能引發泡沫化危機。營建、代銷大老的一席話，引發各界熱烈討論，而要判斷房市走向泡沫化，其實有跡可循。

新竹房市近年來熱得發燙，還傳出許多民眾搶不到房、甚至炒作亂象。不過根據內政部最新統計，新竹縣市餘屋戶數4768戶，年增率7.24％，餘屋數最多的行政區為新豐鄉、湖口鄉、芎林鄉，即便近期價量表現不錯，卻未見餘屋去化跡象。

台灣已連續2年「生不如死！」，根據內政部最新人口統計，台灣人口數已連續2年呈現負成長；其中，110年每個月出生數皆低於死亡數，不論是粗結婚率或是新生兒數同創歷史新低紀錄；而嚴重的少子化更延伸出不少問題，很多人也因此納悶，人口逐漸下滑讓空、餘屋更無法去化，難道這樣的現象都不會影響房價？

高雄這幾年的房地產也升溫明顯，包括科學園區推動、市府大力發展亞灣區產業，加上台積電將至楠梓設廠等話題，都推升高雄房市、房價飆升；以高雄蛋黃區、位於苓雅區的高雄文化中心生活圈來說，除了受到近年高雄房市抬升影響，以及具備濃厚文教氣息、明星學校等利多，房市需求熱，不少購屋族、家長「搶破頭」想讓孩子擠進文化中心區域的明星校區，也帶動購屋量能，而房價上升明顯也讓家長們有感。

台積電竹科寶山二期的2奈米晶圓廠建廠計畫啟動，竹南先進封測廠預計今（2022）年第三季落成啟用進入量產，加上科技大廠總部進駐新竹縣AI智慧園區，聯發科也取得竹北高鐵站前土地，準備興建辦公大樓，諸多科技大廠齊聚讓新竹成為智慧科技城，也帶來房市發展；竹科產業效益下，雖有高房市需求，但也使新竹房價推升兇猛，熱區年漲幅達3成都不誇張。新竹市、竹北核心區域高房價下，逼得不少竹科工程師到外圍區域買房，房市專家透露要注意一些隱憂，另外新竹市、竹北熱區後續被「針對性」祭出房市管制，也不會太意外。