2015年12月31日前買的房子，屬於舊制，不走房地合一稅。差別在哪裡？高雄國稅局分享真實案例。舊制房屋賣掉還要課稅？你不是搞錯，是制度不同。「R姐，我 2005 年買的透天，現在賣掉怎麼不是房地合一？」
朋友小林滿臉疑惑：「新聞不是都在講房地合一嗎？為什麼國稅局要我明年再報綜合所得稅？」
別急，你沒有被誤導。重點在於：2015/12/31 前取得的房子＝舊制財產交易所得，課稅方式和新制完全不同。
三句快速結論，讓你懂版
1.舊制房子 → 課「綜合所得稅」，只算「房屋部分的獲利」。
2. 有單據可核實，沒單據用推算。
3. 推算公式看門檻
．一般屋（未達門檻）：依房屋評定現值比例推算。
．高價屋（超過門檻）：成交價 × 房屋比例 × 20%。
財政部高雄國稅局表示，核實計算是原則，只有在「成本資料無法提出、稽徵機關也查不到」時，才會依規定標準改採推算。
舊制高價屋怎麼判斷？
如果你家的成交價或單價超過以下標準，就屬於「高價屋」：
．台北市：6000 萬／每坪 120 萬
．新北市：4000 萬／每坪 75 萬
．六都：3000 萬／每坪 50 萬
高雄國稅局也提醒：若是高價屋又無法提出單據，就會直接套用「成交價 × 房屋比例 × 20%」來推算所得。
真實案例：高雄市三民區透天
．102 年買：2400 萬
．裝修費：120 萬
． 113 年賣：3500 萬
．支出（仲介、土增稅）：180 萬
．出售時房屋評定現值：200 萬
．出售時土地公告現值：300 萬 → 房屋比例＝200 ÷ (200+300)＝0.4
情境1：有保存資料（核實計算）
所得＝（3500－2400－120－180）×0.4
＝ 800 × 0.4 ＝ 320 萬
情境2：單據不見（推算公式）
因為成交價 3500 萬 ＞ 高雄市高價門檻 3000 萬
→ 所得 ＝ 3500 × 0.4 × 20% ＝ 280 萬
財政部高雄國稅局舉例說明：同一筆房屋交易，在有資料與無資料的情況下，所得可能差了 40 萬。哪個比較省不是重點，重點是有單據才安心，沒單據就只能接受國稅局怎麼算。
R姐提醒：在房子要賣之前，記得先做這三步：
1. 找齊單據：
買賣契約、付款證明、裝修發票、仲介收據、稅單。
2. 先估比例：
房屋評定現值 vs 公告現值，會直接影響課稅基礎。
3. 試算兩套劇本：
核實 vs 推算，提早知道自己會落在哪條路。
其實，財務規劃不只是合法節稅，更是讓你做決定時心裡踏實。
本文經授權轉載自R姐 廖嘉紅-繼承與贈與
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責任編輯／林俐
