劉彥君觀點:屋頂與樓梯間是誰家的?

2019-02-23 06:20

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在不動產交易上,建商常以較高價格出售頂樓房子,很多頂樓的住戶因此認為他們有使用屋頂平台(即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台)的專有權利,甚至認為此約定成俗為民法第1條所謂可拘束法院判決的一種「習慣」,而新聞上亦不乏因此引發住戶間法律糾紛的報導。(資料照,顏麟宇攝)

在不動產交易上,建商常以較高價格出售頂樓房子,很多頂樓的住戶因此認為他們有使用屋頂平台(即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台)的專有權利,甚至認為此約定成俗為民法第1條所謂可拘束法院判決的一種「習慣」,而新聞上亦不乏因此引發住戶間法律糾紛的報導。(資料照,顏麟宇攝)

舊公寓頂樓鄰居除了違法加蓋之外,在該樓梯間多增設被鐵門管制進出,其他住戶應如何確保自己的權益?

在不動產交易上,建商常以較高價格出售頂樓房子,很多頂樓的住戶因此認為他們有使用屋頂平台(即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台)的專有權利,甚至認為此約定成俗為民法第1條所謂可拘束法院判決的一種「習慣」,而新聞上亦不乏因此引發住戶間法律糾紛的報導。但法院實務上未必承認這種習慣主張,許多法院實務判決均認為,民法第1條規定:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」,因此法律上所未規定,始有習慣之適用,而屋頂平台屬共有物,共有物的使用收益須經全體共有人同意,此有法律明文規定。

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對於法律已有明文規定的部分,法院即應依照法律判決,不受頂樓住戶所稱的社會習慣拘束。例如:舊公寓原屋主甲在民國70年間就在頂樓平台搭蓋違建,當時甲曾與同棟之其他住戶有分管協議,約定頂樓住戶得使用違建。乙於民國96年向原屋主買頂樓房子,取得違建的所有權,再同樣就違建之使用與同棟之住戶達成協議,因而取得使用頂樓平台之權利。乙認為該公寓早在民國63年完工,依當時之習慣,非頂樓住戶默許公寓頂層住戶占有、使用頂樓平台,甚而搭蓋違建極為尋常。因此,非頂樓住戶有義務「容許」頂樓住戶利用頂樓平台搭建、使用違建。

風數據公宅專題,中古宅專題,頂樓加蓋。(曾原信攝)
公寓早在民國63年完工,依當時之習慣,非頂樓住戶默許公寓頂層住戶占有、使用頂樓平台,甚而搭蓋違建極為尋常。因此,非頂樓住戶有義務「容許」頂樓住戶利用頂樓平台搭建、使用違建。(曾原信攝)

但須注意,即使大樓住戶間有分管協議,頂樓住戶有屋頂平台的使用專用權,但頂樓住戶使用時仍應不得違反屋頂平台的法定使用目的。屋頂平台本具有可供避難使用之用途,屋頂平台之設計既屬平台,自應保持平台之原狀,依其性質、構造而為使用,始得謂符合分管契約之約定。前例乙於屋頂平台上占有使用違建,甚至將通往屋頂平台公共樓梯間之鐵門上鎖,非由其提供鑰匙不得自由出入,當然便會妨礙其他住戶前往避難之用途,顯已不符合屋頂平台原始之設計性質及構造。縱乙主張違建皆為原屋主甲早期搭蓋之舊有違建,但法院仍然會以乙的使用方式逾越屋頂平台之使用目的,判決乙應將屋頂平台的違建拆除,並應將公共樓梯間鐵門上之門鎖拆除,將屋頂平台的進出權返還予其餘全體共有人。

至於甲所加蓋的違建雖屬於民國84年之前「老違建」,經行政機關認定可以「免拆」或「緩拆」,但這只是政府機關的行政措施,不能阻礙其他住戶行使私法上權利,其他住戶仍可訴請乙拆除頂樓加蓋違建,法院並不會因為該違建被列為「免拆」或「緩拆」就判決頂樓住戶勝訴。一旦取得勝訴確定判決的其他住戶,就可以聲請強制執行,將該違建拆除,而且拆除費用還要由該樓頂平台加蓋的住戶負擔。

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