勤業眾信：出售繼承房地放寬可扣除貸款餘額 降低所得稅負

財政部近日發布解釋令，核釋個人繼承房地時，若併同繼承房地向金融機構貸款餘額，該貸款餘額超過繼承時之房地現值部分，屬於繼承人因繼承該房地之額外負擔，未來出售時無論依舊制或房地合一新制計算，可將差額自交易所得中減除，降低繼承人稅負負擔。

勤業眾信聯合會計師事務所Deloitte Private家族稅務諮詢負責人莊瑜敏會計師表示，依照所得稅法規定，財產若為繼承取得，係以交易時之成交價額，減除繼承時該項財產之時價及移轉該項財產相關費用後之餘額為所得額。而依據遺產及贈與稅法之規定，土地及房屋之時價為土地公告現值及房屋評定現值，由於房地現值與市價有顯著差異，致使民眾於出售繼承取得之不動產時，可能會發生按照被繼承人實際取得成本計算時並無獲利，卻因現行規定而需負擔較高所得稅負之情況。因此，財政部發布解釋令放寬可扣除貸款餘額，將可減輕繼承人出售繼承房地時之稅負負擔。

勤業眾信彙整，出售繼承房地之相關稅負分析如下：

一、未償還之貸款餘額，可能仍與被繼承人實際取得成本有落差

財政部核釋，向金融機構抵押貸款餘額超過繼承時房地現值合計數，且確實由繼承人實際負擔償還的部分，可自房屋及土地交易所得中減除。亦即，繼承人出售繼承房地之售價，可減除繼承時尚未償還之貸款餘額，不過，因該貸款餘額通常仍非被繼承人原始取得成本，因此，仍可能發生按被繼承人實際取得成本計算時並無獲利，繼承人仍須負擔所得稅負之情況。

二、被繼承人是否以房地為擔保向金融機構貸款，將產生不同稅負負擔

被繼承人是否以該房地為擔保向金融機構抵押貸款，可能產生繼承人出售被繼承人實際取得成本相同之不動產，卻產生不同之交易所得及稅負負擔。此外，舉債對象僅限金融機構方可適用，若被繼承人遺留非向金融機構抵押取得之貸款，繼承人出售繼承取得房地時將無法扣除該貸款餘額，亦將產生不同之稅負負擔。

三、可考慮由繼承人自行選擇，以繼承房地之實際取得成本或房地現值申報遺產稅

依現行遺產及贈與稅法之規定，房屋及土地係以房地現值作為遺產價值計算遺產稅，不過，很多人可能終其一生努力僅可買下一間不動產，於繼承事實發生時即便以該房地之市價或實際取得成本計算遺產價值，扣除相關免稅額及扣除額後，亦無須繳納遺產稅。因此，若可讓繼承人自行選擇，以被繼承人之實際取得成本或繼承時之房地現值作為申報遺產價值，未來繼承人出售該繼承房地時，亦得以該原始取得成本作為成本減除，或可減輕繼承人於現行規定下之所得稅負擔。 （相關報導： 繼承的房產要出售卻有高額房貸未還該怎麼辦？財政部發布解釋令解套 ｜ 更多文章 ）