未來房價不只看地段！1關鍵指標越來越重要，這9區有望成為房市黑馬

台灣在邁向非核家園的同時，空氣品質成為民眾最直接的關注。根據環境部統計，全國78個PM2.5監測站中，高達75％超標，顯示空污早已滲入日常生活。為了保護學童、長者與慢性病患者等敏感族群，政府依《空污防制法》第40條陸續劃設「空氣品質維護區」（簡稱空維區），透過限制高污染車輛進入，來降低生活圈中的暴露風險。從學校、醫院到觀光景點，空維區逐漸走進人們的日常動線，也開始影響購屋者對居住環境的選擇。

目前全台空維區已達84筆，其中7都就占了將近6成，計48筆。從過去僅針對交通樞紐、工業區與敏感設施的劃設邏輯，如今進化為以生活圈、行政區為單位。

最具代表性的例子，是新北市的「雙子星空維區」，涵蓋轉運站、捷運、商辦、住宅與學校的高密度複合生活圈，由初期的「雙站空維區」擴張而來。

新北市環保局空氣品質維護科長邱庭緯向本刊表示，實施1年後，該區PM2.5年削減量約11噸，NOx（氮氧化物）削減620噸，區內電動公車使用率從7％提升至25％，顯示交通管制與區域治理確實有效。

空維×機能，疊加才有想像

空維區的存在，並不會自動轉化為房價優勢。住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出：「單一的空維區，對購屋者吸引力有限，但如果它疊加了學校、醫院、公園、捷運，甚至是低碳示範區，那就會成為不同族群間優先考量的生活選項。」

環境部今年5月發布的《空氣品質政策白皮書》也指出：「下一步應擴及住宅區、學區、生活圈、戶外市場等」，讓空維不再只是管制熱點，而是整合社區治理、通勤網絡與城市設計的「一加一組合」公式。

在採訪與資料分析中，《住展》歸納出7都現行及預告中的空維區，有四種具觀察價值的典型組合，作為「空維 ×生活條件」的新解讀方式。

空維區×成熟住宅區：新北板橋、台北大安

第一類，是最能體現政策與居住品質交會的「成熟住宅區型」空維組合。

以新北市板橋為例，從「雙站空維區」起步，已升級為涵蓋府中、板橋、新埔三大捷運站的新板特區，即「雙子星空維區」，集轉運站、商辦、住宅與學校於一體，是空維政策由點擴面、深入生活機能的典型範例。

邱庭緯指出：「不論是純住宅或住商混合區，新北市將朝2030年全市空維化邁進，並規劃於2026年公告樹林、新店焚化廠，以及雙北橋梁空維區。」這意味著空維政策已從防堵手段轉化為生活治理的核心系統，政策效益將實際覆蓋居民日常。

台北市副市長張溫德則透露，年底將公告大安區為全台首座「行政區級空維區」，並計畫在2030年與新北市串聯成「雙北空維城市」。台北市空污噪音防制科長邱天安補充，這將以整區治理涵蓋住宅巷弄、學校、醫療設施，從車流控制進一步進化為守護敏感族群與居住健康的生活網絡。

空維區×高科技園區：新竹竹科、台南南科

第二類，是產業與空品管理並行推進的「高科技園區型」空維組合。 （相關報導： 新北買房哪裡最好？不是新莊、中永和！年輕人最愛1區：交通方便、機能完善好就業 ｜ 更多文章 ）

新竹以縣市協力為起點，劃設跨區域的「竹科空維區」，涵蓋園區及其物流、通勤交通廊道，為周邊清大學區、竹科住宅與關埔重劃區提供空氣防護屏障，首次將高耗能、高移動的產業型聚落納入空品管制機制。

南台灣的台南市，則率先預告「全市大型工業區納入空維區」，範圍涵蓋永康、南科、新營、柳營等地，並預計2027年全面實施。首波送審的南科與樹谷園區，周邊緊鄰善化、新市、新和等住宅密集地段，落地可行性高。台南市環保局股長蔡燦宇表示：「空維區策略已從防堵工業污染，轉為涵蓋人流密集生活圈，未來將邁向全域空品治理。」

空維區×都市示範場域：台中水湳、中央公園

第三類，是結合低碳願景與城市戰略的「都市示範場域型」空維組合。

台中水湳與中央公園與大規模綠帶重疊，後者部分區域更納入「低碳示範區」，構成「空維×公園×低碳」的三重治理架構。此地段推案密集，綠建築與高價住宅聚落成形，成為都市永續發展的展示平台。示範區建案須於交屋前完成部分充電樁安裝、專戶電表設置，並符合最新消防標準，真正做到「交屋即用」的綠能配置，有別於僅預留管線的普遍做法。

據悉，已有建商超前部署，全面預留停車位充電管線，反映政策與市場接軌趨勢。陸府建設副總經理蔣海芃指出：「這樣的城市空間設計與制度框架，在短期內未必直接反映在價格上，但對重視健康與生活品質的購屋者來說，是明確的加分選項。」從長遠來看，未來這類配備或將成為建案規劃與品牌競爭的重要訴求。

空維區×潛力生活圈：台南成大、桃園A7、高雄鹽埕

第四類，是正在浮現的「潛力型生活圈型」空維組合。

台南成大周邊同時擁有空維區、醫療資源與完整學區，吸引親子與置產族目光，隨著公共設施到位，成為兼具發展動能與健康環境的新興標的。

桃園A7長庚醫院一帶，則已針對物流與醫療車流進行空維治理，未來若能延伸至住宅與學區帶，有望發展成「交通節點×醫療支撐×空品防護」生活圈。

而高雄鹽埕與駁二藝術特區，則是在學童密集與觀光人潮交會的舊城區，建構初步空品防線。若再納入周邊社區與文創聚落，未來可形成「在地生活×觀光治理」的雙軸示範區，結合空品改善與城市更新的雙重意涵。

不是話題熱，看誰願意治理

這些「空維區×機能」的組合，正在重新劃定城市邊界，也讓購屋者的選擇模式出現變化。人們的關注焦點，已從單純追逐推案熱點或熱門話題，轉向評估哪些地方有長期治理的決心與能力，以及哪些環境更適合長住、安心呼吸。

這股轉向，也反映在購屋者的價值排序中。從板橋雙子星的成熟範式，到台中中央公園的治理實驗，再到桃園A7、台南成大、高雄鹽埕的潛力布局，徐佳馨指出，空氣品質議題正逐漸成為購屋分水嶺——一端是重視親子成長與長輩照護的生活型態，另一端則以通勤便利與機能完整為優先考量。

本文／圖經授權轉載自住展房產網（原標題：空污壓境2／84處空維區大洗牌　大安、竹科、A7誰是下一波房市黑馬？）

責任編輯／梁溶珈 （相關報導： 新北買房哪裡最好？不是新莊、中永和！年輕人最愛1區：交通方便、機能完善好就業 ｜ 更多文章 ）