許多人看著老舊公寓，腦中浮現的不是破舊的外觀，而是未來都更重建後，搖身一變成為高價新大樓的畫面。他們幻想著，只要買一間老公寓，就能坐等都更，輕鬆賺進數倍的財富。別傻了！如果都更這麼簡單，人人都去買老公寓，也不會有那麼多老房子了。現實是，不是所有老公寓都有都更潛力。如果你買的是以下這三種公寓，你的都更美夢很可能會變成一場空！今天，我就來揭開老公寓投資的殘酷真相，告訴你哪三種老公寓是不值得你花錢的！
第一種：一樓是店面，都更難度最高
如果你看上一間一樓有店面的老公寓，覺得地段好，未來都更價值一定很高，那你可就大錯特錯了。一樓店面，是都更重建的最大障礙之一。
想像一下，一個經營多年的店面，是屋主賴以維生的收入來源。如果為了都更，店家必須暫時停業搬遷，這不僅會導致他們失去老客戶，還要承擔重新開業的風險。
更重要的是，老公寓改建後，新大樓的格局通常會讓店面的面積變小、面寬變窄，這對做生意的人來說，簡直是致命傷。
因此，店面屋主通常是都更最難搞定的一方，他們會覺得都更對自己沒有好處，所以很難同意重建。只要一樓的店面屋主不同意，都更夢想就遙遙無期。
第二種：頂樓有加蓋，屋主意願大打折扣
在台灣，許多老公寓的頂樓都有加蓋，雖然違法，但還是可以作為私人使用。頂樓加蓋雖然沒有產權登記，但因為可以當作額外的居住空間，或是出租賺取租金，對許多屋主來說是非常有價值的。
這也是都更的另一個阻礙。都更後，這些違建的空間將無法被合法化，頂樓屋主也無法「一坪換一坪」。
原本住著寬敞的頂樓加蓋，都更後可能只分到一間小套房，而且還失去了額外的租金收入，這對他們來說簡直是虧大了。
因此，頂樓屋主通常不願意配合都更，他們會覺得，雖然頂樓加蓋不合法，但至少自己賺到了實際的使用面積和租金收益，都更對他們來說反而是損失。
第三種：產權不清，重建根本過不了
都更或危老重建，最重要的就是取得所有屋主的同意。根據規定，危老重建必須達到100%同意，都更也至少要達到80%的同意門檻。如果房子的產權不清楚，你的都更之路將寸步難行。
什麼叫產權不清？最常見的就是繼承問題。如果老屋主過世了，繼承人沒有去辦理繼承登記，這間房子就無法確定所有權人是誰。
有些繼承人可能已經搬到國外，甚至完全失聯，你根本找不到他們。當你無法聯繫到所有權人，就無法取得他們簽名同意，導致無法達到法定同意門檻。
只要有土地的產權不明，都更計畫就會卡住，你的投資也將遙遙無期。
總而言之，買老公寓投資都更，絕對不是一件簡單的事。除了地點、屋齡之外，更要仔細觀察這間公寓是否有以上這三種「地雷」。
如果你不想讓自己的都更美夢變成一場惡夢，最好還是避開這些不值得投資的老公寓，免得最後錢沒賺到，還被套牢在裡面。
本文經授權轉載自阿宅地產顧問（原標題：夢想靠老公寓都更大賺一筆？這三種公寓讓你美夢成空！） （相關報導： 夫妻間免贈與稅就直接送？稅務局曝1情況多課這筆稅！逾期沒申報恐罰1萬5元 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／梁溶珈
