四年漲60%？日本東京房價飆漲速度太嚇人，右翼政黨擬提案限制外國人購買

日本東京澀谷區（Shibuya）眾多高聳摩天大樓與豪華公寓，象徵著日本大都會區的房地產的狂熱，近年來售價呈現急遽飆升。根據不動產經濟研究所最新報告顯示，2024年東京23個核心行政區的新建公寓，平均價格達到1億1181萬日圓（約新台幣2310萬元），如果以中位數計算，價格落在8940萬日圓，比前一年上升約9%。

CNBC報導指出，這份統計報告還提到，如以中位數計算，從2021至2025四年時間，東京23區的公寓價格，大約上漲約64%，遠遠超過整個大首都圈26%的房價漲幅。東京核心地段的房價近幾年快速飆升，部分原因除了來自建築與人力成本上升，日圓匯率走貶、以及相對低廉估值吸引眾多海外投資者進場購買。

從實際數據來看，日本目前的薪資所得水準，相較其他先進國家偏低，還存在全球最嚴重的性別差距，導致民眾對房價負擔能力產生不小問題。一份2024年調查顯示，日本在經濟合作暨發展組織（OECD）34個成員國當中，以購買力調整後的平均年薪，僅以4萬9446美元（約新台幣151萬元）排在第25名。

這波都會區房地產熱潮，也成為熱議話題之一，有關是否限制外資的討論，出現在最近剛落幕的參議院選舉期間。畢竟與澳洲、加拿大及新加坡等國對比，日本當前幾乎沒有對外國人持有房產實施限制。

限制外國人在東京買房？

事實上，根據日媒報導，在選舉中獲得不錯成績的國民民主黨，已經計畫在秋季會期，提出限制外國人購買不動產的新法案。現任黨魁玉木雄一郎主張，都市地區的房價高漲，很大部分與海外投資者購買非住宅、投機房產所致，並提出要徵收「空屋稅」（vacancy tax），期望能抑制外資過度收購。

至於主打以「日本優先」（Japan First）的反移民立場，成功在大選取得曝光的右翼民粹政黨「參政黨」，也準備提出限制外資購地的方案。

政治風險顧問公司創辦人哈里斯（Tobias Harris）表示，外國人持有房產之所以獲得高度關注，主要與政黨訴求和包裝有關，「右翼黨派在此議題上，同時強調國家安全與經濟安全，甚至暗示某些外國人購屋的風險，外加預告如果日本本地居民無力負擔房價，將嚴重影響生活品質。」

透過三菱UFJ信託銀行（Mitsubishi UFJ Trust & Banking）今年3月發表的半年調查顯示，東京都千代田區（Chiyoda）、澀谷區（Shibuya）與港區（Minato），有20至40%的新建公寓，主要賣給外國買家。

對此，日本智庫資深研究員表示，雖然媒體和政壇總將「外國人購買房地產」，視為一個關鍵因素，「但事實上，日本國內也有不少投資者與居民同樣在買都會區房屋。」儘管日本銀行（Bank of Japan）去年3月起已經升息，但實質利率仍然偏低，市場上依舊有大量流動資金，而其中很大一部分就是流向大都市的房地產。

城鄉差距

隨著東京人口持續上升，日本總人口卻從2008年以來不斷下滑，造成都市與鄉村地區落差愈發巨大。雖然大城市出現房地產熱潮，但截至2023年為止，日本全國仍有大約900萬棟被稱為「空屋」的廢棄住宅，主要集中在農村地區。 （相關報導： 首爾居大不易：南韓民眾「13年不吃不喝」才能實現買房夢，亞太最貴房價在新加坡 ｜ 更多文章 ）

雖然空屋價格便宜，但多數不符合買家需求。許多房屋年久失修、遠離工作與生活機能，甚至得先行支付2至30萬美元（約新台幣60至915.6萬元）不等的整修費，大大降低買家或投資者的意願。