曼達尼為何贏得民主黨初選？當公寓月租飆上18萬，他的居住正義打動紐約客

紐約的天價房租持續飆升，市區公寓月租竟高達新台幣18萬元。《紐約時報》指出，「租不起房」成為市政最大難題，住房政策則是市長選戰的決勝關鍵。在6月24日紐約市長民主黨黨內初選中，主打「凍結租金」、擴建社會住宅的祖赫蘭・曼達尼意外擊敗前州長安德魯・葛謨，反映出市民對租屋現況的不滿與對「凍租」政策的高度期待。

紐約居，大不易！房租高漲壓垮工薪族

在紐約，三分之二居民是租屋族，但對多數中低收入者而言，租得起房早已是遙不可及的目標。根據《紐約時報》與《華爾街日報》資料，2025年第一季紐約市租金中位數已達3,397美元（約合新台幣9.9萬元），較五年前上漲近兩成。隨著《公寓租賃費用公平法》（FARE Act）於6月11日上路，禁止仲介向租客收費，房東轉而調高租金，導致租金在一週內暴漲16%，第二季中位數已飆升至6,346美元（約合新台幣18.5萬元）。上半年租金漲勢驚人，紐約已躍居全美租房負擔最沉重的城市。

這樣的房租，對照紐約平均月薪約7,600美元（約合新台幣22萬元）來看，早已超出一般人的負荷範圍。政府建議住房支出應控制在收入的三成以內，但市府統計顯示，超過半數租客早已經超標。全市有超過40萬戶月薪不到4,200美元（約合新台幣12.2萬元）的低收入家庭，每月必須拿出一半以上的薪水來繳房租。對原本就經濟拮据的家庭而言，高房租更是雪上加霜。

高房租對工薪階層造成沉重壓力。據《紐約時報》報導，37歲的葛拉斯哥（Rosanna Glasgow）在甘迺迪國際機場擔任安檢人員，時薪19美元（約合新台幣570元），與母親與弟弟合住皇后區一處三房公寓，一家三口每天要花近90美元（約合新台幣2,700元）在租屋上。儘管屋內暖氣早已損壞，房東卻遲遲不修。她與房東協議將於明年搬離，但幾個月來遍尋不著日租低於120美元（約合新台幣3500元）的替代選項。

這場租金危機不只重創低收入族群，也讓大量中產階級舉家搬離。財政政策研究所（Fiscal Policy Institute）的數據指出，2020至2023年間，疫情加劇居住負擔，導致近50萬人逃離紐約，其中不乏非裔家庭與有年幼子女的家庭。

除了租金高，房源稀缺也是另一大難題。根據市府2023年的調查，紐約市空著的出租屋僅有1.4%，為1968年以來最低；若將標準降至1,100美元（約合新台幣3.2萬）以下低租金房屋，空屋率僅剩0.39%。為了尋找棲身之地，不少市民被迫住在地下室與地窖等非法出租空間，這類住宅可能有火災與淹水的風險。 （相關報導： 華爾街日報》一位社會主義者可能主政紐約市，華爾街驚恐不安 ｜ 更多文章 ）

據《華爾街日報》採訪，26歲的軟體工程師哈迪亞・薩爾瓦伊亞（Harditya Sarvaiya）就是搶不到空房的市民之一。他每天清晨5點就起床，在StreetEasy、Facebook群組和Reddit等租房平台上篩選房源，但往往心儀的空房數小時內即被搶租一空。因為找不到穩定住所，他目前暫住在朋友家與旅館之間，只能繼續等待下個空房釋出。

在租金高漲、房源短缺的環境下，即便租屋預算達到每月薪水的一半，仍無法保證能找到合適居所。當住房變成一場看不到盡頭的競賽，紐約人不得不面對現實：在這座城市，連「有屋可住」都是一種特權。

「凍結房租」還是信任市場？租客渴望短期見效

紐約市長黨內初選前，《紐約時報》社論指出，紐約市的民生問題日益惡化，若要讓這座城市重新成為宜居之地，住房政策改革將是新任市長的首要課題。房地產分析師喬納森・米勒（Jonathan Miller）也直言：「只要勞動者無力負擔在自己工作所在城市生活的費用，就會想要更換城市的領導者。」

正因如此，主張凍結租金與擴建社會住宅的33歲州議員祖赫蘭・曼達尼（Zohran Mamdani）在6月24日紐約市長民主黨黨內初選中異軍突起，最終擊敗擁有龐大政商資源的前州長安德魯・葛謨（Andrew Cuomo）。《華爾街日報》分析，曼達尼能夠贏得年輕世代與工薪階層的廣泛支持，歸功於他的住房政策。

曼達尼是一位信奉社會主義的政治新秀，提出一系列針對低收入與租屋族群的住房政策，包括立即「凍結租金」、投資700億美元（約合新台幣2.28 兆元）用於興建公共住宅、釋出公有土地開發居民可負擔的住宅，並承諾在十年內完成20萬戶補貼住宅的興建目標。他認為，市場機制無法自動解決住房問題，政府必須主動介入，保障所有市民的居住權。

相較之下，葛謨則主張鬆綁開發限制、加速興建住宅，強調唯有增加供給才能舒緩租金壓力。他獲得房地產業數百萬美元的捐款支持，但這套「相信市場」的政策對多數租屋族而言早已失去說服力。《華爾街日報》說，租屋族關心的是，政府能否立刻採取行動改善全美最昂貴、最競爭的租房市場，曼達尼提出的「凍租」政策，對控制租金短期內立竿見影，才能成功吸引選民的認同。 （相關報導： 華爾街日報》一位社會主義者可能主政紐約市，華爾街驚恐不安 ｜ 更多文章 ）

不過，曼達尼的政策也面臨房東與建商的強烈批評。反對者警告，租金限制將壓縮房東維修與新建案的資金來源，導致市場供給進一步惡化。曼哈頓開發商賈裡德・埃普斯坦（Jared Epstein）批評道：「這些政策只會加劇危機，而不是解決問題。」