房貸利率飆新高，投資客掀逃命潮！專家：年底「法拍屋將遍地開花」，4地區可撿便宜

近期台灣房市面臨嚴峻考驗，五大行庫新承作房貸利率已衝上2.264%，創下16年來新高，不僅讓購房族壓力倍增，也使得銀行端對於房貸審核趨於保守。房產專家朱哥分析，在利率攀升、銀行限縮放貸條件以及「新青安」貸款陸續進入交屋高峰等多重因素交織下，市場潛藏的呆帳風險正逐漸浮現，預估年底前恐出現一波法拍屋釋出潮。然而，危機中也可能藏有轉機，他特別點名高雄火車站周邊及台南安南區特定地段，或將成為自住客「撿便宜」的潛力「凹陷區」。

利率、限貸、交屋潮夾擊 市場潛藏呆帳與爛尾樓風險

朱哥指出，房貸利率的持續上揚，無疑是當前房市最直接的壓力源。他提到，銀行不僅在利率上調，對於貸款人的條件審核也日趨嚴格，例如部分「新青安」貸款，銀行內部已不成文地要求年薪須達200萬元門檻，這無形中提高了購房的難度。

「現在的壓力，跟我82年買房時利率10%的狀況不同！」朱哥解釋，當年雖然利率高，但房價總額相對較低，負擔尚可承受；如今房價動輒千萬起跳，高利率下的月付金壓力極大。再加上近期台鐵票價喊漲、電價調漲壓力未解、便當價格持續上揚等生活成本增加，都讓購房者的還款能力備受考驗。

朱哥進一步分析，從去年920央行第七波選擇性信用管制以來，加上利率走高，不僅投資客面臨資金壓力、難以脫手，部分中小企業主因出口不佳，先前以廠房或自有住宅抵押的貸款也可能出現償還困難，這些都可能成為未來的呆帳來源。

更值得關注的是「新青安」貸款的後續效應。朱哥表示，2020至2023年間申辦「新青安1.0」及「2.0」的案件，多為預售屋，隨著3至4年工期結束，今明兩年將陸續進入交屋高峰。若建商在預售階段未能完銷，或購房者在交屋時因條件改變無法順利取得貸款，新成屋恐產生呆帳；而部分「2.0」仍在興建中的案子，若建商資金斷鏈，更可能淪為「爛尾樓」。他預言：「投資客的房子如果沒有馬上變現，會打入呆帳，變成金拍屋、銀拍屋，以後法拍屋就滿天都是，年底的時候我看有機會撿到便宜！」

專家「獵漏」全攻略：四大重劃區熱區與特定「凹陷區」浮現良機

儘管市場風險環伺，朱哥認為，對自住客而言，這反而可能是一個「危機入市」的契機，關鍵在於「時機」的掌握與「地點」的選擇。

朱哥盤點指出，從北到南來看，桃園、台中、台南及高雄這四都，因近年重劃區推案量大，在房市修正下，相較於其他區域，更有可能出現價格鬆動，「撿到便宜」的機會。

他特別分析，這四都中，除了桃園較無直接的「台積電效應」外，台中（中科）、台南（南科）、高雄（高科，尤指楠梓產業園區）均有台積電設廠或擴廠題材。然而，「水能載舟，亦能覆舟」，先前因台積電議題而暴漲的區域，如今也面臨較大的修正壓力。 （相關報導： 台灣空屋率3大地雷區曝光！「1縣市」每3間新房就有1間空著，專家：小心房價跳水 ｜ 更多文章 ）

「尤其更嚴重的地方是高雄！」朱哥直言，高雄因台積電楠梓設廠議題發酵較晚，屬於「最後補漲」的區域，房價漲勢一度與南科題材的台南互爭光芒。但正因南科的台積電進駐時間較早，市場消化題材的時間較長，高雄楠梓及周邊區域在經歷急漲後，如今面臨的修正壓力也最為劇烈，「（部分區域）至少已經有跌了10%，所謂的『台積電宅』效應已經沒有了。」

朱哥進一步點出台積電全球瘋狂擴張下的隱憂：「台積電先前大手筆投資美國，再加上日本的日積電一、二、三廠，以及德國的德積電計畫，台積電的資金、人才都已捉襟見肘。」他甚至半開玩笑地說：「現在高中畢業就可以去台積電上班了！」在這樣的背景下，他認為原先市場高度期待的台積電嘉義廠及高雄中油舊廠的設廠計畫，「我看可能第一個就是沒有錢了，後續何時能實現，充滿了變數。」這也間接削弱了相關區域房市的支撐力道。

此外，朱哥也點名特定「凹陷區」具備潛力：

1.高雄火車站周邊「凹陷區」：

朱哥強調，高雄火車站歷經20年建設近期才完工，周邊生活機能成熟，且未來有高鐵延伸屏東的題材加持。然而，相較於市區其他地段，後火車站附近的房價仍處於相對低點，形成所謂的「凹陷區」，無論自住或長期投資，都具備不錯的潛力。

2.台南安南區「史博館生活圈」：

此區域鄰近國道，且與近年發展迅速的安平區（台南市議會、市政府已遷至安平）相連。朱哥認為，安南區過去部分區域給人「魚塭地」的印象，房價基期相對較低。他特別提到史博館附近，若不追求景觀宅，部分建案單價仍在3字頭，「將來絕對會漲起來，人口會慢慢往那邊移動。」

開發商折扣戰真假？專家：買房務必親做功課

對於近期有建商打出「7折」低價搶市，朱哥提醒消費者切勿僅看表面折扣。他舉例，有建案號稱原價120萬打7折，換算後單價仍達70、80萬，實際成交價可能落在60多萬，與區域行情相差無幾，甚至條件較差。他直言：「買房子不要去聽信媒體、看報紙電視，自己要做足功課，判斷到底是真是假！」

他認為，部分建商的折扣操作，更多是為了在房市冷清、預售量萎縮（如今年329檔期推案量遠不如預期）的情況下，衝刺銷售量以符合銀行約5成的土建融放款門檻，形同「把水放掉，撈底下最後的魚」。 （相關報導： 台灣空屋率3大地雷區曝光！「1縣市」每3間新房就有1間空著，專家：小心房價跳水 ｜ 更多文章 ）

朱哥總結，買房的「時機」至關重要，雖然目前利率偏高，但相較歷史高點仍屬「可忍受」範圍，且未來利率是浮動的。對自住客而言，應忽略短期市場雜音，把握當下可能的議價空間，鎖定具潛力且符合自身需求的物件，「抓到機會的時候，趕快上車！」