雖然離婚協議中，李小姐取得房子的全部。但住在這裡，天性浪漫的李小姐總是被困在過去的回憶中，離婚後經過一年多，她下定決心賣掉房子，回到有父母親友的家鄉重新開始，房屋以2000萬賣掉後。李小姐才發現這間房屋，她原本持有的2分之1，與透由離婚協議書取得的2分之1，房屋所得稅金額差異非常大！
離婚不動產，新舊制判斷：
李小姐原本持有的2分之1，是民國100年購屋時登記的，因為是105年前取得，出售所得為財產交易所得（舊制）
由離婚協議書取得的1／2，取得日期以「離婚登記日」為準。因李小姐是在105年後離婚，所以這1／2出售要課房地合一稅，而且成本是以約市價的3分之1的公告現值計價。
離婚後如需馬上出售，就會被課房地合一稅45％，超過2年未滿5年35％，超過5未滿10年20％，超過10年15％的高額房地合一稅。
新舊制，出售所得稅算給你看：
財產交易所得（舊制）
因為100年購買房屋時實價登錄尚未實施，稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供出售時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本。
財產交易所得=房屋評定現值90萬x財政部每年公告財產交易所得標準（112年台中市北屯區為29％）＝26.1萬。
26.1萬列入李小姐綜合所得稅申報，所得稅率12％的情況下，也只要繳31320元。
房地合一所得稅（新制）
售屋價格一半1000萬－離婚時公告現值的一半300萬，所以國稅局認定李小姐獲利700萬。
李小姐在離婚後未滿2年出售，是房地合一最高稅率45％。
所以獲利700萬×房地合一最高稅率45％，要繳315萬的房地合一稅。
因取得成本偏低，再加上短期出售，導致高達315萬的房地合一稅。
李小姐面對新舊制所得稅，差異多達100倍，嚇呆了！
若想節稅，就得先贈與再離婚
其實李小姐和張先生是協議離婚，並非關係惡劣到無法溝通。
1. 如果先將不動產以夫妻贈與給對方，再辦理離婚，就能順利節稅。
若配偶原取得時間在105年以前，以夫妻贈與給對方，因為屬於舊制延續，之後出售就不會課徵房地合一稅。
2. 而且不動產夫妻贈與，成本使以當初配偶取得的成本來計算，而非離婚協議書或法院判決取得是以約市價的3分之1的公告現值計價。
3. 就算配偶取得的時間點是105年後，是房地合一新制，至少持有時間是以配偶當初取得時間點計算，減少未來短期出售的稅負風險。
從李小姐的案例，你會發現事先諮詢專家的重要性。
在處理離婚財產分配時，務必要仔細思考每一個細節，並且考慮稅負規定來進行，避免離婚後高額稅負的二度傷害。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅 （相關報導： 爸爸幫兒子定期存款「被課大筆贈與稅」！國稅局曝忽略1細節，直接連補帶罰 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
