預售屋銷售率大減3成,房市反轉?李同榮:兩大殺手來襲,但房價會漲到2024

2022-07-01 09:40

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預售屋銷售率大減3成,但房價可能漲到2024年。(資料照/洪煜勛攝)

預售屋銷售率大減3成,但房價可能漲到2024年。(資料照/洪煜勛攝)

報載六都預售屋市場1到4月銷售率劇減三成以上,高雄縮減約六成,台中縮減約四成,大多數專家對未來市場抱悲觀態度,甚至有人臆測今年房市恐有反轉危機。房市趨勢專家李同榮分析,預售市場前四月銷售率大減關鍵因素在於兩大殺手:(一)投資客狂倒貨,市場產生多殺多現象。(二)短線炒作收斂,預售主力縮減五成預售市場短空長多,目前仍不足影響到多頭走勢。

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從5個角度觀察分析,近期成屋房市降溫現象

李同榮認為,預售供需一增一減,市場產生極大落差,但就1到4月與上季比較,數據仍有季節性強弱分析上盲點,尤其中間有農曆春節的假期影響,通常第一季會比上一季旺季表現較為遜色,但從整體房市觀察,5丶6月份因疫情擴散影響與升息因素干擾,全台房市無論是預售丶成屋,都已出現降溫現象。

李同榮特從近期成屋房市表現降溫的5個角度觀察分析如下:

(一)成屋交易量微縮:5月年縮減7.73%,惟1到5月比去年同期小增0.7%,顯示剛性需求仍強。六月可能因疫情再縮減,上半年交易量比較去年同期可能會呈現衰退現象。

(二)平均價格漲幅收斂:六都成屋房價漲幅由2021Q4的5%降至今年Q1漲幅3.17%,漲幅季增率下降不少,今年Q2預期平均漲幅會再縮減。

(三)房貸餘額年增率下滑:中央銀行六月27日公布建築貸款餘額統計,今(2022)年5月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額各為9.091兆元、2.926兆元,雙雙續創歷史新高,不過,5月房貸餘額年增率降至9.2%,創下15個月年增率新低。

(四)土地交易量萎縮:資料顯示,今年前五月土地交易共722億元,年減41%,為四年來新低,顯示建商對後市持保守態度。

(五)增值稅收縮減:根據財政部最新統計,累計2022年前5個月土增稅實徵淨額451.7億元,較2021年同期減少13.5億元,減幅達-2.9%,代表市場交易量有下滑跡象。

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兩大殺手關鍵因素,影響預售市場銷售率下滑

李同榮近一步分析,預售市場前四月銷售率大減關鍵因素在於兩大殺手:

(一)投資客狂倒貨,市場產生多殺多現象:早從去年底內政部開始醞釀5大修法,針對預售市場擬採取禁止轉售政策,消息一出,投資客從今年初就開始猛倒貨,由於投資客進價低,大咖小賺就出,小咖不賠就售,因此與建商的推案產生排擠現象,引發預售市場多殺多情況嚴重,此種現象,李同榮早在年初就提出警告,如今果然印證,目前建商新推個案必須看質量,否則短期內銷售率難有較佳表現。

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