報載六都預售屋市場1到4月銷售率劇減三成以上，高雄縮減約六成，台中縮減約四成，大多數專家對未來市場抱悲觀態度，甚至有人臆測今年房市恐有反轉危機。房市趨勢專家李同榮分析，預售市場前四月銷售率大減關鍵因素在於兩大殺手：（一）投資客狂倒貨，市場產生多殺多現象。（二）短線炒作收斂，預售主力縮減五成。預售市場短空長多，目前仍不足影響到多頭走勢。
從5個角度觀察分析，近期成屋房市降溫現象
李同榮認為，預售供需一增一減，市場產生極大落差，但就1到4月與上季比較，數據仍有季節性強弱分析上盲點，尤其中間有農曆春節的假期影響，通常第一季會比上一季旺季表現較為遜色，但從整體房市觀察，5丶6月份因疫情擴散影響與升息因素干擾，全台房市無論是預售丶成屋，都已出現降溫現象。
李同榮特從近期成屋房市表現降溫的5個角度觀察分析如下：
（一）成屋交易量微縮：5月年縮減7.73%，惟1到5月比去年同期小增0.7%，顯示剛性需求仍強。六月可能因疫情再縮減，上半年交易量比較去年同期可能會呈現衰退現象。
（二）平均價格漲幅收斂：六都成屋房價漲幅由2021Q4的5%降至今年Q1漲幅3.17%，漲幅季增率下降不少，今年Q2預期平均漲幅會再縮減。
（三）房貸餘額年增率下滑：中央銀行六月27日公布建築貸款餘額統計，今（2022）年5月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額各為9.091兆元、2.926兆元，雙雙續創歷史新高，不過，5月房貸餘額年增率降至9.2%，創下15個月年增率新低。
（四）土地交易量萎縮：資料顯示，今年前五月土地交易共722億元，年減41%，為四年來新低，顯示建商對後市持保守態度。
（五）增值稅收縮減：根據財政部最新統計，累計2022年前5個月土增稅實徵淨額451.7億元，較2021年同期減少13.5億元，減幅達-2.9％，代表市場交易量有下滑跡象。
兩大殺手關鍵因素，影響預售市場銷售率下滑
李同榮近一步分析，預售市場前四月銷售率大減關鍵因素在於兩大殺手：
（一）投資客狂倒貨，市場產生多殺多現象：早從去年底內政部開始醞釀5大修法，針對預售市場擬採取禁止轉售政策，消息一出，投資客從今年初就開始猛倒貨，由於投資客進價低，大咖小賺就出，小咖不賠就售，因此與建商的推案產生排擠現象，引發預售市場多殺多情況嚴重，此種現象，李同榮早在年初就提出警告，如今果然印證，目前建商新推個案必須看質量，否則短期內銷售率難有較佳表現。
（二）短線炒作收斂，預售市場主力縮減五成：房市因疫情加劇、政府打房、升息壓力，房價漲幅如上分析逐漸縮小，加上政府對預售禁止轉售的上方寶劍未出，短線炒作逐漸消跡，這與前兩年除了大台北以外，預售市場幾乎存在50%以上假性需求，炒作情況嚴重，如今市場供給上，推案量續增，而需求量減半，市場供需一增一減，當然銷售率會大幅降低，並不意外，同時也不見得就是壞事，市場不必過度恐慌。
房市未來表現不會群魔亂舞，多頭市場仍會延續到2024年
李同榮最後表示，房市降溫是事實，但談反轉向下仍言之過早，他表示，預測房市最容易陷入當下悲觀情境，當前疫情仍處高原，升息壓力會持續，經濟增長放緩，多數專家對未來房市持保守甚至悲觀立場，從數據顯示分析，短期房市的確有降溫跡象，分析主因有二：（一）疫情擴散影響。（二）升息心理預期。
李同榮逆勢預測，只要第三季疫情趨緩，交易量雖不會有去年的報復性反彈，但交易勢必回溫，同時，預售市場少掉短線炒作可謂短空長多，預期下半年市場會走的更穩健，房市未來表現不會群魔亂舞，要看區域發展題材、看個案品質優劣、看産業進駐與人口淨流入等等因素，房市目前沒有明顯反轉訊息，市場價量會在溫和成長中延續到2024年。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 台灣房市大熱，哪裡屋主比較肯談房價？調查：桃園建商最願讓利，最硬的竟是台中 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／郭家宏
