房地合一2.0上路，小心傳承房產多繳稅！新制讓不動產更難變現，這3點一定要注意
房地合一2.0制度，對個人財務也造成3大影響，不容忽視與小覷。（柯承惠攝）
隨著房產市場價格持續高漲，立法院於2021年初祭出房地合一稅2.0的修法，並且將於2021年7月1日起施行，目的是為了抑制不動產的短期交易，使交易趨緩，讓房市能夠長期趨於穩定，同時保障自住者的購屋權利，不至於因投資客炒房而讓房價升高、民眾買房負擔過重，進而落實居住正義。而房地合一2.0制度，對個人財務也造成3大影響，不容忽視與小覷。（延伸閱讀：房地合一2.0四大變革有哪些？ 課稅更重、課徵對象更多，政府祭打炒房殺手鐧）
不動產變現能力降低，建議調整資產配置
第1個影響，就是不動產的變現性將降低。過去習慣以不動產作為個人主要的投資標的或資產配置，在新制上路後，為避免被課徵高額稅率，必須將不動產的持有期間拉長到至少5年以上，因而影響到資金運用靈活度與變現性；建議個人資產配置——保命錢、投資錢、投機錢更要做好分配，才不至於當發生重大事件時，須出售不動產，被課以高稅率的房地合一稅，或賤價售出。
房產轉給孩子 留意日期及持有時間以免多繳稅
第2個影響則是房地產的代間移轉或傳承。如果父母所持有的房地產要做移轉規畫，在進行買賣、繼承或是贈與之前，需先就該不動產取得方式、何時取得，以及出售時適用財產交易所得舊制還是2.0版做推算，接著再整合子女或其他人的想法。舉例來說，張太太持有1間2018年3月取得的房屋，成本為1,200萬元，今年初想出售，再以現金方式逐年分別贈與給兩位子女。但在房地合一2.0修法過關後，因房屋取得的時間只有3年多，張太太擔心若於7月1日後出售房屋，是否要繳更多的稅？若出售價格為1,800萬元，7月1日前出售，適用財產交易所得制度，在不計算贈與稅的情況下，持有3年多所需繳納的稅金為96萬元；若在7月後出售，適用房地合一2.0新制，則需繳納189萬元的稅金。但若是持有超過5年才出售，則課稅金額減為108萬元。因此若無法在7月1日前售出，建議持有房產的時間拉長到5年以上，以降低繳稅負擔。（延伸閱讀：父母資助子女買房，該直接給現金還是給房？專家：小心一片好意卻要繳贈與稅！）
留心租約 避免房東趁機調漲租金
第3個影響是，近日傳出有房東以房地合一2.0為由，向房客提出漲租要求，建議房客為維護自身權益，在簽訂租賃契約時，留意是否有明確規範租賃期間不得用任何理由調漲租金，才能多一層保障。最後要提醒的是，房地合一2.0有一個「相關費用」，若房屋持有人未能提供費用證明文件，推計費用率為3%，且上限30萬元，因此建議未來購入不動產時，要向房仲、地政士等取得費用證明，如發票等，妥善保管至不動產出售，日後出售時才能提出費用證明文件，減輕稅負壓力。（延伸閱讀：買房族不可不知！房地合一新制上路，專家：注意4大改革背後，可能有法律爭議）
作者為國際認證理財規劃顧問（CFP®）、台灣理財規劃產業發展促進會委員
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