# 顏炳立  

央行日前祭出第7波選擇性信用管制，出重手打房，房市出現降溫，是否會進一步演變成泡沫化？戴德粱行董事總經理顏炳立今（7）日表示，此波信用管制並非濫殺無辜，只是給投資客、投機客一個教訓，他也指出在1前提之下，房市「蛋白區」價格恐下跌2成。

不動產投資顧問戴德梁行董事總經理顏炳立指出，去年新青安點燃資金效應，房市出現失控亂象，買房得排隊彷彿搶口罩，房市成「賭」的市場，造成「小白」被割韭菜。他預測今年第3季房市價穩量縮，市況將熱到年底，「買氣會稍微下來一點，但價格降下來不太能看到。」

「今年房市可以說大勢已去」！不動產投資顧問公司「戴德梁行」董事長顏炳立昨（30日）針對目前的房市提出看法，直言現在房市「利空大於利多」，即使329檔期也沒有復甦跡象，就看誰「率先降價」，不過雖然房價確實會鬆動，但如果是蛋黃區，要想跌1至2成，仍然「一點機會都沒有」。

全台最貴豪宅「陶朱隱園」昨（5）日傳出一名男子私自闖入參觀，不久後被警衛發現並報警處理，男子被逮後坦承只是因為一時好奇。中華工程公司今前往信義分局三張犁派出所報案及提告，全案已交由警方處理，將以侵入住居、妨害秘密等刑事罪責提起告訴，並將追究是否有有受他人指使。

今年第3季股市走弱，加上通膨壓力，市場資金開始轉進房市，於是才剛邁入第4季，就見大量推案及史上最強促銷，房市一片火熱。

台灣社會經歷史上首見長達2個月的自我閉關，生活方式被改變與限制，人心焦慮；但隨著確診率下降，解封有望，被延緩的購買欲，即將化成報復性的消費，成為經濟與商業活動的最大期待。這當然也包括了房地產，蠢蠢欲動的購買潮，已經瀰漫在市場的氣氛中！

2021年才開春，房市就驚嘆號不斷！尤其是戴德梁行以逾92億元順利標出南京東路上的中華開發大樓，每坪土地決標價達1,229萬元，寫下台北蛋黃區土地市場新高，顯示大量資金仍在搶追有限的土地資產。長期而言，在土地市場，賣的人皆輸，買的人最贏。（延伸閱讀：斥資近93億、土地價格創區域新高！為什麼新光人壽要砸大錢買下中華開發大樓？）

中華開發大樓今(12)日公布標售結果，實際領標人約有10餘組，實際投標有2組，經過開標、審標、決標等必要作業，得標人為新光人壽保險股分有限公司，得標金額為新台幣92億8,880萬元，僅針對土地而言單價每坪約為1,229萬元，地上層每坪均價約為142萬元(車位每個300萬元)。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，由於資金多、利率低，牛年房市樂觀看好，預計今年買盤「孤味發威」，房市並非全面性走揚，剛性需求撐盤；而豪宅市場仍是帶刺玫瑰，孤芳自賞。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，房市目前僅是健康回溫的買氣；不過，部分建商得意忘形，形塑建案秒殺熱銷，急於拉高價格獲利。

房市買氣旺，近期更出現掮客「炒紅單」、民眾夜排買房等現象。戴德梁行董事總經理顏炳立直言，房屋買賣不是嘉年華，目前呈現量價溫和上揚，但並沒有爆量，內行人一眼就能辨別是炒作。

台灣房市真的熱了嗎？根據我長期觀察，要投機、投資和自用3種購買力齊聚，反映在全國移轉棟數，至少每年超過45萬棟才是熱。在2016年之前，全國每年平均移轉棟數約在30萬棟，但2016年跌到了24萬5,000棟。經價格緩跌3年，才在2019年落底回升、成交量再站回30萬棟。2020年仍將持續此市況，第1季雖遇疫情而短暫中斷，但疫情控制後，買盤隨即出籠，恢復健康回溫走勢。

全球房地產交易分析權威機構RealCapitalAnalytics（RCA）《2020上半年全球投資交易分析》顯示，戴德梁行以22億美元、37%的市場佔有率，在包括中國大陸、香港及台灣市場在內的大中華區於2020上半年投資交易代理排名第一；同時在台灣亦以59%的逾半市佔率穩佔本地市場交易代理排名第一。

最近房市好像很熱，報紙上盡見房市「熱昏了」「買爆了」的報導；街上常有行銷建案的廣告車到處跑，還有喊價驚人的個案頻傳。像台北市有一案在蛋白區，原本從每坪3位數跌到2位數，最近又拉回3位數；另一案在台北市文山區每坪竟炒到8字頭；在桃園市青埔，乏人問津的地方每坪開價40萬元。這些是在喊爽、在做解套行情嗎？

戴德梁行今(2)日舉行第二季季報，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，土地市場交易火熱，自用搶購、建商積極備麵粉推案，背後看到的是，土地獲利時間大幅縮短，他認為，只要「利息不漲、房市就不會崩」，但要房價大漲無可能，但未來三年，房地產將成為資金避險工具。

戴德梁行董事總經理顏炳立今天表示，下半年房市「不上不下」，要掉非常有限，要漲機會也不大，仍在剛性自用、價格盤整的階段。

開發金控併入中國人壽，並整合旗下子公司後，計畫今年底前將搬遷至敦化北路即將落成的全新總部大樓，故已無繼續使用原總部（即中華開發大樓）之需求。據瞭解，座落於台北市南京東路五段125、127號中華開發大樓，係由開發金子公司中華開發資本股份有限公司所擁有，4月27日，中華開發資本董事會已做成決議，將公開標售中華開發大樓。經多方遴選後，戴德梁行因成功標出多件大型標案，累計脫標金額為業界之首，因而雀屏中選。

今年房市景氣，戴德梁行總經理顏炳立以「春雨夢露」四字形容，今年為自住買方主導，賣方必須望著買方，自行降價讓利，估計去年度買賣移轉棟數約29.5萬棟，今年為30.5萬棟，量增價平溫和格局。

近日報紙報導房市見底轉放量升溫，但成交放量的只在南部，且集中台南的土地，與官方大塊土地的趁熱先拋，凸顯的只是低利率之下建商購地的任性。

多年來，我深入、觀察市場，無論多空頭，陳述事實、講真話是我一貫的立場。多年前我對房市看多而與空頭教授論戰，大受業界支持；如今市場轉空，我仍講真話，但易擋業者財路而不討喜。8月初的一個假日，我挑戰攀登三峽的五寮尖山，此山雖傳說難度有如攀岩等級，但基於「凡事因了解而放心，因不清楚而小心，稍不專心就可能墜入深淵而從此不起」的態度，我順利登頂。登頂後巧遇一位山友，不但長期追蹤我在《Smart智富》月刊專欄，也因掌握房市方向，著實發了一筆財。而8月8日在我的一場公開演講中，有一位聽眾則因10年來根據我的房市分析，在低點投資、在近年出場了結獲利也發了大財。我能掌握市場，是因我從價、量、買氣來看市場溫度，再從土地、商用不動產，到全國移轉棟數來剖析市場現況與未來。以量來看，除了土地放量以外，其他兩者也只是微溫而已，並非是落底量，土地市場爆量但未追價，是誰在供應籌碼？又是誰在提供金援？「人是英雄、錢是膽」，是政府提供重劃區的平價土地，洗出市場上建商過多浮濫的資金，是浮濫的資金提供了建築商的膽量，這是市場的美麗與哀愁！「價不降、量不出，量不出、不見底」，今年上半年累積的移轉棟數約16萬棟，估計到年底也差不多在28萬棟左右，不熱沒量的房市，無法說房市的春天來了！我的專業判斷加上數字統計，這只是觸底後的緩慢回溫，價修有量、任性無量。但就像8月9日政府因應利奇馬強颱放了颱風假但卻風雨有限，有再多數據與科技分析，仍然無法提供精準的判斷。決策定了，事實存在沒有對錯，只有輸贏和利弊，颱風與房地產市場皆是如此。目前房市仍處於低利率下的不景氣，投資人仍須戒急用忍，別「傷在期待、死在無量」，今年放量才是真落底，而土地市場放量是建商對政治及房市未來的賭注與卡位，以小搏大再賭4年，只要漲10%就贏了，而這種機率的研判，正是目前台灣土地市場放量的結果！

台灣名模林志玲與言承旭傳戀多年，但在今年6月和日本放浪兄弟Akira閃婚，說明了時間改變出嫁的條件，對的時間、對的人出現了，就該把握緣分。人生如此，房地產市場亦然。多年來，我有個知名的妙喻，就是台灣豪宅與一般房屋地段、行情，有如志玲與如花。市場時機好時，如花的地段與產品，也有可能賣到志玲的行情；但在市況不好時，就算再厲害的專業房屋銷售高手，也無法硬是把如花嫁給金城武或劉德華。因此，當持有物件地段差、產品不對，在大家追捧行情時，一有對的買家出現就果斷出脫，一旦猶豫想等更高價，可能下一刻就回到原本的起漲點。畢竟，漲上去的房價，並不是經濟成長帶來的，僅是商品供需炒作的結果。房地產市場氣溫千變萬化，該買沒買，該賣沒賣，房市如人與人之間的情緣，不把握就稍縱即逝！6月初酷熱的台北，在端午連假與友人看土地，順便驅車前往合歡山登奇萊北峰，以台北的氣溫，自然無法想像夏天裡會有冬天的情境，人不能鐵齒，抵達北峰登山口時狂風大作，霧聚霧散，冷風挾雨而來，氣溫驟降，從山下的熱度頓時變成寒冬，從僅穿T恤到換穿雪衣，山下35度，山上6度，令人無法想像，若是裝備不足就登山必掛無疑。台灣房市2011年先臨春天，再經過幾年長夏，容易讓投資人從「忘了我是誰」到「自我感覺良好」。以為夏天過後必有秋天來臨，不必擔心冬天，仍有應變時間與空間，沒料到市場直接跳到冬天，如無備糧，就無法等到下次的風再起，這就是房地產市場的殘酷！2019上半年土地市場有量、有溫度，但移轉棟數仍處於微溫，並沒有達到追漲時的酷熱，仍然處於緩跌落底的盤，成交量的多寡代表著房市的溫度，不熱的市場，就別期望「明天會更好」，投資人仍須戒急用忍，練身等風、備糧等風、等雞啼！

第一季房市結束了，戴德梁行董事總經理顏炳立指出，雖然市場上出了不少利多消息，但是放量就好，不要嚐到一點點量增的甜頭就想把價格喊高。現在要擔心的是房市盤整過後，剛性的需求買盤逐漸滿足了，未來充滿更多不確定性。