都更之後，新建物如何分配？「權利變換」跟「協議合建」有何不同？

0403花蓮強震過後，更多民眾意識到應加速推進自家的都市更新或危老重建進度，輿論對於老屋重建議題持續升溫。但面對複雜的法規程序，許多民眾仍感到困惑，例如，社區究竟應如何在都更與危老間做出選擇？在重建過程中如何保障自身權益？若有特定住戶堅持不願參與重建，該如何表達不同意見等等。德勤商務法律事務所指出，掌握都更與危老重建的流程差異及權益保障機制，是解決老屋重建難題的關鍵，德勤認為，「要件與流程、權益與保障，以及權利變換與協議合建」三個面向，是因應老屋重建的複雜議題解決之道。建議有相關需求者，務必於決策前尋求專業意見諮詢，以找出最適合自身情況的重建方案。唯有清楚了解相關法規並權衡各方面因素，才能在複雜的都更與危老政策中，為老屋找到最佳的重生途徑。

德勤商務法律事務所合夥律師林光彥強調，在都更過程中，所有權人就同意書的簽署、意見的表達，以及如何在權利變換與協議合建間做出選擇，都是關乎權益的重要問題。及時尋求專業協助，能夠有效維護自身權益。

德勤商務法律事務所律師魏尊表示，都市更新與危老重建雖然都是推動老屋重建的方式，但在申請流程、同意門檻及分配方式等方面均有差異，應先了解這些差異，才能正確選擇適合的重建方式。

危老都更程序三攻略全解析

一、危老重建要件與流程

危老重建，主要針對在都市計畫範圍內危險及老舊瀕危的建築物。其流程包括確認適用對象、申請重建計畫，以及申請相關建築執照等步驟。為了加速危老重建的執行，相較於都市更新，危老重建程序較為簡便，無最小面積限制，但需要全體所有權人同意。此外，危老重建的申請及獎勵均有期限，必須在2027年5月31日前提出才能適用相關獎勵措施，值得注意的是，時程獎勵將於2025年5月後歸零，但主管機關已表示將研議是否提出其他獎勵計畫以持續鼓勵危老重建的推動。

二、都更流程與權益保障

都市更新的流程主要包括劃定更新地區或單元、擬定事業概要、擬定事業計畫及權利變換計畫。推動都更過程中，所有權人主要透過同意書表達參與意願，其中最重要的是事業計畫同意書，因為它涉及所有權人的重要權益。簽署前應要審慎評估及確認，因後續在特定條件下始能撤銷。此外，於事業概要審議前、公聽會及聽證舉行時、公開展覽期間，以及審議會審議時，所有權人亦可提出書面或口頭意見。最後，如果對主管機關核准或核定結果仍有不服，得提起相關行政救濟。 （相關報導： 曾經的南港第一街72億元都更資金到位　建商老闆是本田最大經銷商 ｜ 更多文章 ）

三、權利變換vs協議合建

在都市更新中，「權利變換」與「協議合建」是兩種主要的分配方式。「協議合建」適用於全體所有權人同意，由地主於實施者自行約定如何分配；「權利變換」則有較低的同意門檻，程序較為複雜，但分配方式需依照相關法令並由主管機關審議把關。另外在實務中，亦常見「外部權變內部合建」的作法，即實施者對主管機關提出權利變換計畫，同時與所有權人簽訂合建契約約定產權分配。這種方式能在一定程度上兼顧效率和靈活性。無論選擇哪種方式，所有權人都應充分了解自身權利義務，以做出最適合的選擇。