自央行副總裁陳南光投書媒體談論房市過熱的警訊後 (台灣銀行家第130期)，打房一詞成為近期新聞媒體關注的焦點。民眾樂觀的預期心理是造成房市過熱的原因之一，若能抑制民間過度樂觀的投機念頭，應能減少投機融資對經濟產生的負面影響。
購屋目的主要可分為自住與投資，前者屬剛性需求，主要是滿足居住生活，因此由剛性需求所造成的房價上漲，可以從供給面來看房市是否失衡，藉由加快房屋供給或房型調整來平衡需求與穩定房價。至於投資需求如果從事長期收益經營，實質上有利於房市與經濟的發展，若是短期買賣賺取價差就屬於投機需求，此極有可能變成投機融資，甚至是龐氏融資。
經濟學家 Hyman P. Minsky 的金融不穩定假說景氣循環理論指出，資本化所導致的不穩定是一種常態現象，在景氣擴張時期，投資者的樂觀將導致投機融資 (speculative finance) 與龐氏融資 (Ponzi finance) 的盛行，推升資產價格泡沫生成的機率與金融市場的風險。投機融資為債務人以短支長的融資行為，短期的現金流僅能因應利息支出；龐氏融資指的是債務人的現金流無法支付本金與利息，債務人依靠借款或是出售資產來履行債務。
近期有關房市的新聞報導，似乎暗示了過度投機融資的念頭正在市場中蔓延，如下：
「買房不用自備款」是一種吸引年輕小資族購屋的口號，以低投入成本的方式來持有不動產。所謂不用自備款，僅是透過信用貸款的方式取得頭期自備款。不論是對預售屋市場，在交屋之前透過信用貸款支付建造期間的分期價款，或是對成屋市場，以信用貸款湊足自備款，均呈現出債務人的現金流不足，但仍可以透過以債養債來達到投資目的。這種資金籌措的方式不僅容易提升債務人的違約機率，若為短期買賣價差的投機行為，也不利於房市與經濟的發展。
「零元買房」是網路上常見的投資講座主題，業者主張透過企業式經營來提高獲利，入會即能享有免費的專業諮詢，包括銀行貸款與租金行情 。從字面上來看，手上沒有現金也能透過特殊的投資方式來支付房貸本金與利息 (若使用寬限期，僅需支付房貸利息)。頭期款的資金來源除了信用貸款外，報導也提到有疑似以低於市場行情的價格買入向銀行申報的行為，拉高貸款成數來達成零元買房的目的。
就目前國際情勢來看，台灣經濟相對穩定，金融市場條件也相較之前為寬鬆，民眾的樂觀心理極有可能衍生房市的投機融資，甚至是龐氏融資的行為，不僅造成房市亂象，更埋下了經濟體系的不穩定因子。政府應有適當的介入來抑制投機行為，以減緩經濟的不穩定。
近日在輿論的呼聲下，政府也回應將視情況祭出選擇性信用管制或囤房稅等政策，實登制度也朝向更透明的方向修法，但政策從研擬到執行仍需要一段時間；至於貨幣機構在遵循巴賽爾協定下，也不容易從統計數字偵測到風險，例如資本適足率等的風險量化指標。因此建議執政當局可以先從稽查做起，例如成交價格是否真實申報以及交易是否有逃漏稅等，並宣導違法行為的懲處以及高槓桿操作的風險，至少能抑制民間過度樂觀的投機念頭，短期內達到減少投機融資炒作房市的效果。
＊作者為國立清華大學經濟學博士，任職於國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員。專長為總體與貨幣經濟、不動產與都市經濟、家庭行為與消費。 （相關報導： 建商涉不法吸金百億元！旗下大直新建案近半被法拍，三拍僅2戶脫標 ｜ 更多文章 ）
