風評:老屋改建的理想與困難,最後恐又淪為空包彈

2017-01-03 08:10

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老舊建物重建條例用意良好,但卻恐難有實效。(呂紹煒攝)

老舊建物重建條例用意良好,但卻恐難有實效。(呂紹煒攝)

趕在年底前,行政院在今年最後一次院會中,通過老屋改建法令;這是一套有必要、也有理想的法令,但未來即使立法院通過,恐怕也會淪為窒礙難行,甚或益增民眾與政府之間的紛擾。

行政院會29日拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,對經過評估須拆除重建的30年以上老屋或危險建築物,可享容積與建蔽率獎勵,並享2年房屋稅及地價稅減半優惠。因為把老屋改建與都更脫鉤,直接走申請建照程序,因此不會像都更一樣耗費時日、動輒數年,可有效直接解決老舊建物與危險建屋問題。

老舊建物涉及的不僅是市容的問題,一般而言,30、40年前的建物,在規劃、設計、公設、安全上都較差,住戶生活品質亦較低;危險建物的問題則更大,不僅是住戶的生命安全問題而已,更涉及公共安全,如發生較大規模的地震導致建物倒塌,除了住戶生命安全問題外,鄰近地區亦可能受害。因此,推動老屋重建確有其必要,其理念、理想值得肯定。

不過,實務執行上恐怕是理想難敵現實。拆除重建一棟房子需要耗費的成本高,以每戶25坪計,平均的建築成本至少就是300萬以上。居於老舊建物的住戶,平均而言經濟上恐難稱寬裕,危險建物的住戶就更不在話下。數百萬元的改建成本對其負擔之重不言可喻,雖然給予一定的容積獎勵,但仍未必足以產生足夠的誘因,讓住戶心甘情願的拆除重建。

而且依草案規定,老舊建築物的定義是指「屋齡30年以上經建築物性能評估改善不具效益,須拆除重建者」;其重建計畫均要「取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意」。坦白說,這個門檻是過高了,等於法令保障「釘子戶」。更重要的是大部份老舊建物─特別是早年的公寓,幾乎沒有例外的有頂樓違建,違建面積一般是不會計入改建的權益中,這就更有產生釘子戶的可能。

至於被評定為危險建物,應該強制拆除重建,此事毫無疑義能得到社會一致贊同,但問題是:執行呢?如果要執行此法令,權責其實是在地方政府而非中央,一來先要有足夠公信力的檢驗單位,再來要有足以承受壓力、敢於「得罪人」的地方政府─台灣顯然現在是缺少這種地方政府。

否則,要拆除危險建物,並不需要老舊建物重建條例,現行建築法中已有規定,對有公共安全之虞的危險建物得強制拆除,但這麼多年來,少有地方政府去執行此法,未來恐怕也不會因為有一個老舊建物重建條例就改善。如果有一個地方政府殷實努力的執行強制拆除,幾乎可確定無法避免與住戶的衝突,抗爭行動必然層出不窮。如果地方政府無能、無膽執行,拆除危險建物、提高公共安全等理念,終難落實。

不過,此條例中把老舊建物改建走申請建照程序,號稱2個月內完成審核程序、動工開工,大幅提升行政效率,是最值得肯定的一點。看這個倒讓人想到:老舊建物改建其實是具體而微的小型都更,如果改建可提高行政效率至此地步,都更其實該有許多提升行政效率的方式。

整體而言,老舊建物、危險建物拆除重建,是該作;但重建過程既無公權力介入的規定,又要求全體住戶同意,其實務上的難度多高,看看都更案的成敗,就是一面最好的鏡子,最後恐怕淪為空包彈。

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