北市驚見「半月型」都更孤島！建商花3倍高價也沒用，一戶不配合，整排老屋難翻身

台北市松山區出現一處奇特的「半月型」都更孤島，一排老舊公寓因單一住戶拒絕參與，導致長達15年的整合努力功虧一簣。建商最終放棄這塊圓弧形的外圍區域，轉而在剩下的240坪基地上，興建一棟地上15層的嶄新大樓，形成新舊建築強烈對比的獨特景象。

松山河景新案旁 現「都更釘子戶」奇觀

這處都更孤島位於南京東路五段、塔悠路與松河街口，正對著麥帥高架橋，是屋齡超過50年的老舊公寓。新興建的大樓則主打面基隆河第一排景觀，規劃地上15層、地下5層，共88戶，每坪開價落在120萬至135萬元，面河兩房戶型為銷售主力。

然而，這些不願參與都更的老公寓，未來想再改建將面臨不小難度。前方有高架橋墩遮蔽視野，後方又被15層的新大樓夾擊，居住品質和改建潛力都將受到嚴重限制。

「都更」轉「危老」凸顯整合難題：3倍高價也難買通

這起個案最初以「都更」方式進行整合，目標是整合共30多戶老舊公寓。然而，都更程序漫長，從送件到核准平均需耗時七年，加上需要連續5棟以上、基地面積151.6坪以上的條件，整合難度本就較高。

由於始終有一戶不同意，建商轉而採取較為彈性的「危老重建」模式。危老重建不設土地大小及連續棟數限制，只要整棟住戶100%同意即可申請，且送件到核准約只需四個月。為了促成危老案，建商甚至以每坪155萬元的高價，購入該連棟公寓頂樓戶，幾乎是周邊行情的三倍，以利達成100%同意門檻。但即便如此，仍有一戶堅持不配合，最終建商只好切割基地，讓約10戶老公寓形成醒目的「半月型孤島」。

房屋集團企劃研究室公關主任賴志昶指出，建商願意付出高價，主要是因為松山車站周邊的都更與危老改建案相對稀缺，改建後單價可達110萬到120萬元以上，仍有獲利空間。

雙北「都更孤島」頻現：建商地主雙輸局面？

隨著政府大力推動老屋重建，雙北市近年來危老都更重建案數量雖大幅增加，但也伴隨著越來越多的「都更孤島」現象。除了松山區的案例，北投區也曾出現一棟5層樓透天硬生生卡在社區基地中央，迫使建商將基地切成兩塊興建A、B棟。

類似的奇景在雙北並不罕見，例如新北中和整排新社區中夾著一棟小建築物，松江路上的都更孤島左右被商辦大樓夾殺，羅斯福路上也有透天被新建案包圍。

建設公司專業經理人蕭傑楷分析，都更案一旦進入事業計畫送件階段，建商通常不願讓新地主加入。而危老重建雖然加入機會較大，但100%同意的門檻也相對更高。

這種「都更孤島」的現象，對建商而言可能導致售價無法達到理想水準，而對被夾擊的地主來說，未來房屋改建或求售都將面臨極大困難。在台北地狹人稠的環境下，如何協調多方利益，避免更多「都更孤島」的產生，將是城市發展與老屋重建面臨的嚴峻考驗。 （相關報導： 台灣知名連鎖百貨宣告熄燈！31年回憶不再「都更改建33層豪宅」，最後營業時間出爐 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／李伊晴