越南擬禁外國人買透天厝和別墅！修法只准買公寓，就是為了打擊炒房

越南政府已提出《房屋法》修正草案，擬禁止外國人在其境內購買獨立住宅（含透天厝與別墅），未來外國買家將只能購買集合住宅（公寓）。目前這項修訂案，10月初剛剛獲得國會初步審查通過，預計將在11月20日之前，於越南國會新會期中進行表決審議。

《日經亞洲》指出，這份修正案並未改變越南長期恪守的國家原則：土地屬於全民集體所有、由國家統一管理，他們是刪除目前允許外國人購買「經批准之住宅開發區內地面獨立住宅」的房屋所有權類別。

這項修法提案，源於越南共產黨7月底頒布的第21號決議。該指示明確指出，越南絕不能允許土地被私有化，更不得允許外國人以任何形式，接受土地使用權的轉讓。越共當局表示，土地投機與囤地行為嚴重扭曲市場機制，進而推高房價，這種現象遠遠超過「一般民眾的負擔能力」。

21號決議還強調，政府當前的首要任務是，保障普通民眾「居住的權利」，特別是推動新公寓與租賃住宅的興建計畫。

從統計數據來看，隨著身為全球重要製造業樞紐的越南，國內經濟近幾年高速成長，其房地產市場蓬勃發展之下，帶動房價不斷飆升，已經達到當地家庭年收入中位數的19倍以上，讓買房壓力愈發沉重。

房產顧問公司Avison Young越南與柬埔寨區執行長傑克森（David Jackson）針對修正草案表示，「這可能會對那些專門針對國際買家的頂級度假別墅與海濱建案產生部分衝擊。」許多外國買家過去會在海邊購買度假住宅，作為自己休憩旅遊之用，或將房屋當成民宿出租給觀光客牟利。一名海濱建案開發商也坦言，雖然其客戶多數為越南本國人，但這項擬議中的限制「對市場並無幫助」。

傑克森同時還指出，背後更大的疑慮在於，嚴格的限制可能會迫使更多買家，轉向替代的私下秘密協議，從而降低市場透明度並增加法律風險。他表示，過往多年一直都有外國買家，透過本地人頭、公司結構或委任授權書來獲取獨立住宅，但這類安排不僅承擔極高法律風險，亦無法真正賦予合法的土地所有權。

當前越南房地產市場存在供需失衡問題，在地民眾需要價格親民的實惠住宅，建商卻大量興建高價別墅豪宅建案。世邦魏理仕（CBRE）越南專案行銷主管武黃俊傑表示，新修正的法律有機會將外國買家，從獨立住宅引導至目前供給過剩的本地公寓市場。

儘管這個共產主義國家，數十年來一直走向資本主義轉型，像是開放多個產業允許外資投資進駐，但唯獨土地所有權這點，迄今仍是受到最嚴格保護且不可觸碰的敏感領域之一。2014年修訂的《房屋法》條文，曾廣泛引入非公民購買公寓與獨立住宅的權利。然而倘若本次新修正案通過，將標誌著該政策的部分轉向，實質上關閉多數外國人購買新獨立住宅的大門，只保留購買公寓的權限。 （相關報導： 30小時縮短至5小時！越南高鐵「2027年動工」，打造河內-胡志明單日生活圈 ｜ 更多文章 ）

最新版本的修正草案刪除先前關於土地的條文，更改為「外國組織與個人有權，透過向開發商或屋主購買、簽訂租售合約，或是透過贈與、繼承等方式取得公寓所有權。」假使修正案能獲得國會三讀通過，該法案預計將於2027年3月1日正式生效。

律師Tran Long分析指出，即使新修正案通過，現有屋主預計將適用「不溯及既往」條款。他預計法案將包含過渡性規定，「允許已經擁有附著於土地之私有住宅的外國人，繼續保留其所有權」，這意味著即便新法不再允許新購獨立住宅，可既有屋主的合法權益，仍將獲得一定保障。

至於未來購買公寓的外國買家，Tran Long表示，政府將核發載明外國買家公寓所有權的產權證書，買家將擁有「使用、出售、出租、贈與、遺贈或抵押該公寓的完整權利」。

越共當局重申，即便個人可以使用土地，土地仍屬於全民集體管理的公共財產。前述提及的第21號決議指出，「土地屬於全民所有，由國家作為代表所有者。土地是國家的特殊資源，也是生存與發展的空間。」

在持份比例方面，目前外國人購買任何單一公寓大樓的產權，上限為30%，修正後的法律將繼續保留該比例上限。而在舊法中規定，「非公民在單一開發案中最多可購買250套住宅」的條文，將被刪除不再適用。外國屋主將繼續享有將房產出租給租客的權利，但仍嚴禁在涉及國防或國家安全等敏感區域擁有任何房產。

面對國內房價高漲，越南政府在10月1日發出的聲明中重申立場，指責當前房市投機行為，已成為「操縱者的遊戲」，加劇社會不平等，並將資源從生產、創新及實體經濟活動中轉移出去。 （相關報導： 30小時縮短至5小時！越南高鐵「2027年動工」，打造河內-胡志明單日生活圈 ｜ 更多文章 ）