國內包租代管龍頭兆基屋管的相關企業趙姬投資、寄居蟹管理顧問，8月3日傳出公司債利息無法正常兌付。近200名投資人組成自救會，人數仍在增加，有人投入900萬元，本金與利息全數卡住。
兆基屋管主要提供兩種服務。「代管」是房東自行出租，由兆基負責收租、修繕及處理房客事務；「包租」則由兆基先向房東承租，再以二房東身分轉租，房東按月收取租金。
兆基目前管理約2.8萬戶，2024年獲宏碁集團入股，原規劃上市。另據媒體報導，多名受害人原本是配合政府社會住宅包租代管的房東，因長期合作信任兆基品牌，之後才被引導投資趙姬、寄居蟹的公司債；招攬過程是否使用兆基的品牌、人員與場所，仍待檢警釐清。目前沒有證據顯示房東租金或房客押金遭到挪用。
不過，事件留下三個重要問題：公司債怎麼賣才合法？業者代收的租金能不能拿去投資？用未上市股票抵債又有什麼風險？
日本幾年前也曾發生包租業者停止支付租金的危機，並成為後續修法的重要背景。對照兩國制度，可以看出兆基事件接下來應該關注什麼。
問題一：找上百人買公司債，合法嗎？
趙姬投資和寄居蟹發行的是公司債，簡單說，就是向投資人借錢並約定支付利息。
台灣《公司法》規定，非公開發行公司每次私募公司債，原則上不得超過35人，金融機構不計入。日本的判斷方式類似，主要檢視每次發行的招攬對象是否達50名一般投資人。達到一定條件後，可能構成公開募集，須依法申報並揭露資訊。
目前自救會近200人，不代表發行程序一定違法。這些投資人來自兩家公司，也可能分屬不同期次。只要每一期都符合人數限制及法定程序，不能直接用總人數判斷。
但每期壓在35人以下，也不代表當然安全。若業者透過相同通路、制式話術，連續向不特定民眾招攬，仍可能被認定為實質公開募集，進而涉及《證券交易法》。
《銀行法》的違法吸金罪也不以35人為門檻。判斷重點在於，業者是否向多數人或不特定之人收取資金，並約定與本金顯不相當的利息或報酬。據媒體取得的公司債募集說明書，趙姬投資規劃發行10億元無擔保公司債，年利率最高9%。這個利率水準是否構成「顯不相當」，加上招攬對象與方式，都會是後續認定的重點。
另據媒體報導，趙姬投資負責人李建成另跨足對同業放款，利率達8%至12%，顯示集團資金運用偏向高風險放貸。募得資金實際流向哪些投資與放款，以及相關收益是否足以支應公司債本息，都是後續需要釐清的重點。
若主管機關或檢調介入，需要逐期確認招攬人數、發行程序及報備情形，也要檢視多期發行是否實質向不特定人募集，以及利率與招攬方式是否涉及違法吸金。
問題二：業者能把代收租金拿去投資嗎？
這是台日制度差異最大的地方。
房東把房子交給業者代管後，房客通常先把租金匯給業者，再由業者轉交房東。關鍵在於，這筆錢是否與公司的營運資金分開保管。 （相關報導： 包租代管龍頭兆基關係企業爆百億債務危機！董座認投資失敗 公司債難以兌付 ｜ 更多文章 ）
日本2021年全面施行《賃貸住宅管理業法》，規定管理200戶以上的業者必須登錄。業者依管理契約代收的租金、押金及共益費，也須與公司自有財產分帳管理。
