2026房屋稅新制上路！囤房稅2.0怎麼算？哪些房子免列囤房？一文看懂繳多少

囤房稅2.0自制度通過以來，對房屋稅課徵邏輯帶來結構性改變，隨著2026年房屋稅正式全面反映新制內容，納稅人實際感受到的，不只是稅率調整，而是「怎麼算、算多少、哪些房屋被視為囤房」的根本轉變。財稅機關近期也密集提醒，明年5月開徵的房屋稅，已不再沿用舊有分縣市計算方式，而是回歸全國歸戶與差別稅率的完整架構，影響層面橫跨自住族、多屋族與出租市場。

囤房稅2.0何時開始真正發威

立法院於2023年12月19日完成房屋稅條例修正，外界俗稱「囤房稅2.0」，新制自2024年7月1日施行，但依課稅週期設計，真正全面反映在帳單上，落在2026年房屋稅。依財政部說明，房屋稅的課稅期間為「上一年7月1日至當年6月30日」，而納稅義務基準日落在每年2月底，因此2026年的房屋稅，將首次完整呈現囤房稅2.0的實際效果，對多屋族衝擊尤其明顯。

房屋稅計算邏輯出現關鍵轉折

囤房稅2.0的核心精神，在於「全國歸戶」與「差別稅率全面拉高」。制度不再只看單一縣市持有狀況，而是以納稅義務人及其配偶、未成年子女為計算單位，檢視全國總持有戶數。這項調整，使過去透過跨縣市分散持屋、降低房屋稅負的做法失效，同時，非自住住家用房屋的法定稅率區間，也從原本的1.5%至3.6%，調高至2%至4.8%，且地方政府必須依戶數訂定差別稅率，不得再選擇性適用。

自住房屋的房屋稅優惠如何適用

在新制下，自住仍是房屋稅優惠的核心，但門檻更為明確。全國僅有一戶且未超過各縣市「豪宅線」者，可適用1%最低稅率；若夫妻與未成年子女合計持有2至3戶自住房屋，則多數情況適用1.2%。值得注意的是，即使實際居住，若未完成戶籍登記，仍可能被認定為非自住，房屋稅率將直接跳升至2%以上，最高甚至達4.8%。對許多長期未遷戶籍的屋主而言，這是一個容易被忽略、卻代價不低的關鍵細節。

多屋族面臨的房屋稅壓力全面升高

對於持有多戶非自住住宅者而言，囤房稅2.0帶來的是結構性加壓，新制採「全數累進」方式，只要達到某一戶數級距，該級距對應的稅率，將套用於名下所有非自住房屋。多項試算顯示，在相同持屋條件下，2026年房屋稅總稅額，約為舊制的1.6倍至2.4倍，視戶數與縣市公告稅率而定，4戶以上非自住的稅負增幅尤其明顯。

2026年實務上最容易踩雷的情境整理

為協助納稅人理解房屋稅新制，以下整理實務上最常見、也最容易出現誤判的狀況：

• 自住房屋未設戶籍，將直接被列為非自住，房屋稅率大幅提高
• 自住超過3戶，超出部分即納入非自住計算
• 出租未完成登記或未申報所得，無法適用較低稅率
• 繼承共有、勞工宿舍若未申請，仍可能被計入囤房戶數

哪些房屋不列入囤房戶數

囤房稅2.0並非全面「一刀砍」，制度同時設計排除與減稅機制，避免誤傷特定用途房屋。符合條件者，不但不計入囤房戶數，還可適用單一2%稅率或更低稅率，包括經許可設立的住宿型福利機構、長期照顧服務機構、勞工宿舍、宗教團體供傳教人員住宿之房屋、公有房屋、社會住宅、包租代管住宅，以及依法完成程序的公同共有與災後重建住宅等。

想用2%房屋稅率時間點不能錯

在時程上，2026年房屋稅的關鍵申請期限集中在3月，自住房屋若要適用1%或1.2%優惠稅率，須在3月24日前完成戶籍登記；特定房屋若要申請免計入囤房戶數或適用2%稅率，則須在3月23日前向地方稅稽徵機關提出申請。每年5月1日至5月31日，則是正式的房屋稅繳納期間，錯過期限不僅無法補救，還可能面臨補稅與罰鍰風險。

房屋稅制度已走向精準課稅

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整體而言，2026年房屋稅代表的不只是一次例行性開徵，而是囤房稅2.0制度精神的全面落實。對守法自住者與合規出租者而言，房屋稅仍具相對友善空間；但對多屋且未有效使用的持有人，新制的訊號相當明確，房屋稅將不再只是固定成本，而是促使資源回流市場的重要政策工具。