通膨推升房價，使房貸者受益，租屋者則可能面臨租金上漲壓力。擁有房屋不僅是居住選擇，更關乎資產配置與財務穩定，無論選擇購房或租房，理解財務風險與通膨影響，才能穩健規劃未來。
手上有一筆資金，要先買房還是All in股票？
該存股還是該先買房，每個人的看法不同，沒有標準答案。我的想法是，在頭期款準備充足且房貸占家庭收入30%以下的情況下，擁有屬於自己的房子，是很不錯的事，感受會與租屋差很多，特別是有了家庭之後，自己的房子讓我更有「家」的感覺。
因為資金有限，為了準備頭期款與裝潢費用，我賣出了大部分的股票，有些人會認為如此一來投資就中斷了很可惜，不過我認為雖然房子是自住，但它也是一種投資，而且一般是5倍槓桿的投資（頭期款20%）。房子沒有出租無法「直接」產生現金流，但它是容易增值的資產。
房地產可以透過第二順位貸款（俗稱二胎）或增貸來活化資產，但使用這2種槓桿工具的首要條件是，對投資理財要有一定程度的認知且把風險放在獲利前面，其次是家庭的現金流能力也需要向上提升，因為在活化資產的同時，每個月的還款金額也跟著增加。
假設房子可以增貸出300萬元，以利率2.2%、30年計算，本息平均攤還，每個月需要11,391元，每個月除了原本該繳的房貸，還需要再繳11,391元，若兩者金額加起來超出家庭收入30%，那就要考慮清楚了。
不要為了想要槓桿加速資產累積，反而把生活過得太緊繃。股市在大多頭的時代，有不少槓桿投資成功翻倍再翻倍的故事，但有更多的是遇到股市反轉時，資產大幅回檔，心態承受不住資產縮水的壓力而砍在相對低點。
通膨會讓房屋增值，卻會增加租屋客的負擔
房貸者通常能從通膨中獲益，特別是台灣的房貸利率大約落在2%多，對於貸款人算是較友善的利率。通膨與經濟的增長通常會伴隨著收入增長，家庭的收入也容易隨著時間而提高，如果利率維持緩慢爬升或不升息的情況，房貸的還款壓力相對而言就會越來越輕。此外，房地產被視為傳統的抗通膨資產，因其價值通常能隨著通膨而上升。
隨著通膨推高物價，房地產價格通常也會隨之上漲，意味著房貸者的資產（房屋淨值）實際增值，而負債實值縮小。要注意的是，通膨期間，央行若是提高基準利率以抑制通膨，那麼也會增加月付款，一般房貸利率＝定儲指數（月/季）＋加碼利率，因此房貸利率會隨市場利率變動而調整。
租屋者與房貸者不同，租屋者無法享受房地產價格上漲帶來的資產增值。同時，隨著房價上漲，購房的門檻也會提高，使得租房者更難轉變為購房者。但租房的優點是靈活性高，可以不受限於區域性，無需承擔房屋維修費和房貸利率風險。通膨對房貸者和租房者的影響截然不同。房貸者能因資產增值而受益，而租屋者則面臨租金上漲的壓力，對於長期財務規劃，房貸者更有可能在通膨環境中累積財富，而租房者則需要靈活應對租金上漲的挑戰。無論選擇購房還是租房，了解通膨的影響是保障財務穩定的重要一步。
從「領股息」到「收租金」的體悟
這邊我也來分享一下，自己當房東的心得，會想要將部分股票資產轉移到房產上有幾個原因，包含：房產價格相對穩定、分散配置資產、體驗股東與房東的差別。在還沒當房東前，看過許多前輩分享股東才是最開心的職業，當房東可能要勞心又勞力，但光只是聽聽，根本沒感覺，所以還是想親身體驗一下領股息跟收租的差別。
結果沒幾個月，就真切感受到兩者的不同。一邊是每季或每年固定時間入帳的股息，另一邊則是需要親力親為的租賃管理，雖然已有初步篩選房客，但無可避免的還是有可能遇到各種五花八門的問題，例如冷氣壞掉、店面招牌被颱風吹走、租客抽菸被投訴、租客水電天然氣沒繳、租客想分租減輕房租壓力等。這些事情雖然有點麻煩，但大多花點時間溝通或花錢就能解決，算不上什麼大問題。
真正讓我有感觸的，是「房租繳款時間」這件事。當初租約寫得很清楚，房租需在每個月月底前支付，然而，月底到了，租金卻沒入帳。
房客：「房東，我5號才領薪水，可以改成5號匯款嗎？」
房客：「不好意思，我換工作了，新公司10號才發薪水，可以改成10號匯款嗎？」
這時候我才意識到，這不是單純的晚繳，而是一種「把別人的理解當作理所當然」的行為。如果我是靠這筆租金來支付房貸，房客的一句「沒辦法」就能讓我陷入資金短缺的困境，這其實是一種自私的行為。問題不在於錢，而是態度與信用。
信用與責任感其實就是一個人的無形資產，許多年輕人剛進入社會，薪資不高，負擔房租與生活開銷確實不容易，我能理解並願意給予彈性，但負責任的態度才是決定一個人未來發展的關鍵。一個人不能因為自己有困難，就讓別人去承擔後果，尤其當你答應了某件事，就應該想辦法做到，而不是到了時間才告知「沒辦法」。
不論職場或理財，信用與態度才是成功的關鍵
這其實也就像職場的工作態度，一個負責任的員工，會在期限前確認自己是否能完成工作，若遇到困難，會提前提出解決方案，而不是在最後一刻告知老闆「對不起，我沒辦法交報告」。一個值得信賴的朋友，也會守約定，而不是臨時找藉口取消計畫。
這也讓我想到，有些企業在評估求職者時，會查詢應徵者的信用紀錄，如果長期有貸款違約紀錄，代表此人沒有良好的財務管理能力與責任感，這會影響他獲得工作機會的可能性。房客的行為讓我深刻體會到，很多時候，影響一個人能否成長的，不是資源多寡，而是他面對問題的態度。不負責任的人，當問題來臨時，會逃避、找藉口，或希望別人理解並幫忙解決。負責任的人，則會積極尋找解決方案，即使困難，也會努力完成自己的承諾。
「做事的態度，決定未來的高度」，如果我們習慣用逃避的方式處理問題，那麼日後遇到更大的挑戰時，只會陷入更深的困境；相反地，如果我們願意主動找出問題、面對問題、解決問題，未來的道路才會越來越順暢。
這次的收租經驗，讓我見識到「領股息」與「收租金」的差別，也更深刻體會到信用與責任感在現實生活中的重要性。投資理財不只是關於金錢的增長，更是一種對人生的態度。無論是職場、投資，還是人際關係，願意承擔責任、守信履約，才是長久成功的關鍵。
作者介紹｜吳宜勲（老吳）
國立台灣科技大學機械研究所博士。畢業後，從事機構工程師一職，並展開了投資生涯。
2014年初入股市，因為一心只想賺快錢，於是頻繁短線操作、開槓桿，但隨著一次次的虧損，他漸漸了解投資要獲利沒有那麼容易，最重要的是要克服人性，保持耐心。
2019年起開始思考上班族該如何投資、如何放大資金，並了解自己可以承受的風險，打造出遭遇股災時，心態也不會炸裂的投資組合，避免因恐慌而把股票出清在低點。
一路走來，他摸索不同投資方法，最後領悟出穩健並能加速放大資產的存股方式──透過自組ETF並合理地運用槓桿，打造出適合存股族的槓桿翻倍術。
目前老吳仍從事機構工程師一職，投資是他的興趣，也是累積資產的方式，但本業才是源源不絕的資金養分，他建議，在被動收入大於主動收入之前，勿荒廢本業。
