交屋變斷頭！專家點出房貸亂象「買這區的最衰」：都是首購族借不到錢

2023年9月，主打促進居政策大旗的新青安政策上路，短期內帶動一大波買氣，但隨之而來的是市場搶購、搶貸亂象；2024年9月央行祭出第七波房市管制限貸令後，亂象持續延燒。房地產專家何世昌今（14）日在臉書表示，央行去年打房後，他和多數人一樣，相信「打炒房、房貸資源優先給首購和自住客」的承諾，但如今房貸市場簡直亂成一鍋粥，遠比預期嚴重；他也列出3大項不合理的現象，直呼房市調控對政府來說真的兩難，民意迴力鏢恐難以避免。

針對三大不合理現象，何世昌表示，首先是限貸令回溯措施，一般政策法規基於「信賴保護原則」，並不會回溯實施，試想若普發1萬元政府宣布回溯到2020年，而這幾年間死去的人都能領到那1萬元，豈非亂套。其中，最衰的人是多年前在雙北市以外地區購買預售屋、且成交總價低於4000萬的人，因為從成交到預售屋完工交屋經歷3、4年，房價漲超過4000萬，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數只剩3成（俗稱豪宅限貸令），交屋通知頓時變成斷頭通知。

再者是，鑑價與放款認定多頭馬車。何世昌指出，「豪宅限貸令」斷頭違約的情況比他個人預期嚴重，可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。如以2022年總價為2900萬元的預售屋為例，屋主準備4成頭期款（1160萬），預期貸款6成（1740萬），但今年銀行鑑價為4200萬元，貸款上限只剩3成，本預估湊一湊仍過關，未料3成，竟是以成交總價2900萬元為放款基準，只核貸870萬元，這就是「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐之處，屋主只能被建商沒收15％的違約金。

第三則是打趴沒門路的自住客，何世昌指出，業者表示，「多屋族」順利交屋比率很高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族，對於一般認為是多屋族會借不到錢，業者表示，撇除不同財力差別待遇的問題，首購族跟銀行借不到錢，但沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約；反觀投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟，也就是所謂「撐死膽大的，餓死膽小的」。

針對解方，何世昌在文末提到，央行2024年就有設立申訴專線和投訴信箱，但有趣的是，央行堅稱投訴案例極少，事實上一般民眾很少人知道有申訴專線與信箱，就算投訴了，處理結果還沒出來，恐怕就先違約了。他表示，現在無法用以錢的收支比經驗來看貸款市場，因為如今一切是銀行說了算，既有經驗正被全面解構中。他總結，房市調控對政府而言真的兩難，房價跌得不夠多，等著買房的民眾不滿意；房貸貸不到，被迫斷頭的民眾必然極度不悅，不管哪一種情況，民意迴力鏢最終都會打到政府身上。

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