家住社區注意！一名婦人將機車停在社區共同持分的土地，竟收到30萬罰單，她不解明明有繳地價稅，法官卻認定她「未經同意佔用」，對此，經常分析房產知識的粉專「賣厝阿明 知識+」表示，這不是個案，全台有超過6成透天社區有類似糾紛，有人車被刮花、有人天天被檢舉噪音，更有人因此被管委會罰款，只要誤踩3大地雷，就可能收到鉅額罰單！
針對透天社區共有土地停車問題的法律分析與實務建議，分為「法律風險」、「實際影響」及「解決方案」三部分：
一、法律層面：你可能踩中的3大地雷
「共同持有」≠「自由使用」
根據《民法》第820條，共有物使用需「全體共有人同意」。即使你持有產權，未經其他共有人允許停車，仍可能構成「無權占有」，其他共有人可要求排除侵害（如提告返還土地、賠償不當得利）。
實務案例：曾有住戶在共有通道停車，遭其他住戶集體提告，最終判決需賠償使用租金（每月3,000元計算）。
「先佔先贏」的迷思
即使已有住戶停車，不代表行為合法。若對方未獲全體同意，你模仿停放可能被視為「共同侵權」，反而擴大法律責任風險。
稅金繳納≠使用權利
繳納土地稅是義務，但使用權需基於「合法約定」。法院明確指出，不能以分擔稅費為由，主張單方面使用共有地。
二、實務影響：看似賺到車位，實則後患無窮
鄰里關係惡化：
其他住戶可能聯合抵制，甚至針對你的車輛（如檢舉、破壞），衍生更多糾紛。
未來轉售貶值：
社區停車亂象會影響房價，且若糾紛進入法律程序，買方可能要求折價或退訂。
管理費爭議：
若因此需訴訟或調解，可能被要求分攤法律費用，反而增加支出。
三、聰明解方：3步驟合法保障權益
步驟1：確認土地登記狀態
向地政事務所申請「土地登記謄本」，確認：
持分比例（你擁有多少權利範圍）
有無「分管協議」（歷史上有無約定特定區域使用方式）
步驟2：召開共有人會議
依《民法》第820條，召集全體共有人討論停車規則，可考慮：
方案A：訂立書面「分管契約」，劃定停車位並經全體同意
方案B：將土地出租，租金按持分比例分配（需2/3共有人同意）
方案C：設置收費停車場，收益用於社區維護
步驟3：依法排除不當占用
若已有住戶違法佔用：
寄發「存證信函」要求限期移除
向鄉鎮市調解委員會申請調解
提起「返還土地」民事訴訟（可請求相當於租金之賠償）
理性建議：別讓「怕吃虧」釀成「真損失」
與其賭氣停車引發衝突，不如主動發起協商。
關鍵心法：
「共有地的價值在於『集體管理』，而非『個人佔用』。合法建立規則，才能真正保障你的持分權益。」
「別讓停車位變成破財坑！專家教你『3招自保』：
1先查謄本：
用手機申請「電子謄本」，確認土地登記是否有「分管契約」
2開會存證：
發起「共有人會議」時，全程錄影並做成書面決議，LINE群組不算數！
本文經授權改寫自賣厝阿明 知識+
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責任編輯／林俐
