2025年以來，新台幣呈現強勢升值走勢，匯率一度突破30元兌1美元大關，成為全亞洲表現最亮眼的貨幣之一。對出口導向的經濟體而言，這樣的升值現象本應是「資金看好台灣」的象徵，然而在房地產市場中，卻隱藏著一場尚未爆發的骨折危機。
升值，不一定是壞事。但當它發生在出口衰退、內需緊縮、限貸未鬆、利率未降的同時，就不再只是貨幣現象，而是一把雙面刃，正在悄悄地割裂房市結構與民眾信心。最終受傷的，將是市場中最脆弱的三種人。
一、匯率升值背後：看似利多，實則冷卻
在理論上，升值意味著資金回流、資產價值提升、進口成本降低，甚至可能推升不動產價格。但實際上，升值來得太快，對於市場的「心理預期」造成嚴重干擾，許多高資產者與法人資金選擇觀望，認為「還會更升、還能再等等」。
另一方面，台灣出口連三季下滑，產業界對升值叫苦連天。若出口商收入轉弱、製造業信心下滑，就會影響整體薪資結構與中產購屋能力，這才是升值背後對房市最直接的慢性衝擊。
二、骨折潮將至：價格撐住，成交下滑
根據最新實價登錄統計，2025年第一季全台房價平均僅小幅下修1.8%，但同期成交量卻較去年同期萎縮逾三成，代表市場進入「價格不跌，成交骨折」的僵局。
為什麼不跌價？因為建商撐盤、持有者不急售、買方觀望。但為什麼成交骨折？因為買方拿不到足夠貸款、工作不穩、升值讓海外台商「尚未回台投資」，整體市場進入無成交、無動能的困境。
這樣的骨折式盤整，最終將造成價格與基本面脫鉤，進一步打擊信心，並壓縮特定族群的生存空間。
三、誰最慘？三種人在升值時期傷最深
1. 雙薪卻仍買不起房的中產階級
這類人工作穩定，收入不低，卻仍因自備款壓力過大無法跨進市場。當台幣升值、利息高掛、房價又不降，他們成為「永遠買不起的族群」，眼睜睜看著夢想與現實脫鉤。更糟的是，他們的薪資可能會因升值與出口衰退而遭凍漲，甚至被要求減薪或轉職，進一步失去向上流動的可能。
2. 在高點入手預售屋的「新青安首購族」
新青安雖提供利率優惠與貸款年限加成，但許多2023～2024年間購屋者是在高點買進預售屋，原本期待轉手獲利或保值，卻發現2025年市場失速，轉售困難、價差縮水。
一旦繳不出尾款、轉讓出場失利，可能面臨違約金、貸款壓力甚至信用破產。
3. 高槓桿的「小型包租公」與投資客
這一類人靠租金支付房貸，但在升值與利率仍高的情況下，租金報酬率逐漸下滑，加上重劃區、新成屋供給湧現，導致空屋率上升、租金下修。現金流不足者，將面臨資產拋售與信用風險。
四、政策應對：打房要打得準，升值要配套快
目前政府針對房市的對策仍鎖定「限貸打投機」，卻未考慮當前升值背景下「整體流動性收縮」與「民間信心下滑」的現實。因此，品嘉建設胡偉良建議：
1.優先針對首購自住族群進行差別鬆綁，放寬貸款成數與利率補貼；
2.推動都更與危老量能加速釋出，創造內需並增加可負擔供給；
3.結合升值趨勢，鼓勵海外台商資金回流房市建設項目（諸如都更），而非僅流入金融市場。
五、胡偉良觀點：升值不是萬靈丹，房市更需配套穩盤
品嘉建設胡偉良建議：新台幣升值若無配套調控，很容易從表面的資本利多，轉化為實體經濟的陰影，更可能演變為房市結構性的信心危機。骨折不是崩盤，但是對民眾信任的打擊。
我們應從現在開始調整政策節奏，重啟市場信心機制。畢竟，穩住的是不只是房價，更是民眾對未來的期待。
文／胡偉良 （相關報導： 台灣房價如果下跌30％會怎樣？胡偉良分析5大房市走向：跌了也不一定買得起 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
