邏輯上看似正確的政府決策，由於缺乏換位思考與現實面的多方考量，竟也成了助漲房價的元兇！政府在2012年實施實價登錄，其美意是為了讓不動產交易價格全面透明，避免買賣有資訊上的落差，造成交易時買賣雙方權益受損，因此政府全面推動不動產交易或租賃後，成交價格與標的資訊均必須全面進行登錄。
問：政府還沒推出實價登錄前，你是怎麼決定買賣的價格呢？
答：就問問該物件附近的鄰居，或是多問幾個仲介，瞭解一下這房子可能的價格！
問：政府推出實價登錄後，你買房會看實價登錄嗎？
答：當然會呀！我可以知道仲介或是屋主是不是亂開價！避免我被當盤子買貴了！
問：你賣房也會看實價登錄嗎？
答：當然也會呀！我想知道我手上這間房可以賣在什麼價格？我可以拿回多少錢或是賺多少嚕！
說來慚愧，我是直到2018年5月，才正式接觸房地產，跟許多前輩老師比較起來，我確實還嫩了不少。我曾詢問過房地產的前輩，他們在沒實價登錄時是如何進行交易的？
前輩們表示，只能憑感覺，然後打心理戰，賣方急了，價格就降下來了，買方急了，價格就上來了。由於價格並未透明化，所以彼此間都在猜測雙方間可接受的價格，所以很多時候就很需要銷售與殺價的技巧了。
另外銀行估價貸款也是很重要的參考依據！銀行估價越高，代表這個房子買得夠便宜，以前貸款沒有所謂的幾成問題，只有當送銀行估價時，自備款很低時，表示買方買到的價格算不錯！
而實價登錄上路後，看似為了讓不動產交易價格全面透明，避免買賣間有資訊落差！造成交易時買賣雙方權益受損！但是卻也成了許多「賣方」很重要的參考依據！我這邊特別強調的是「賣方」唷！是因為房價助漲跟「賣方」有息息相關了！
我舉個例子來說好了！實價登錄實施後，如果你有房子要賣，你的價格會如何去做設定？相信所有人一定先做一件事情，就是上實價登錄網站，查詢該區域近期成交的價格！依照最高成交價做上下幅度的微調！
倘若視野或樓層相對漂亮的，價格就往上加一點，樓層視野稍差的，價格就往下減一點！甚至乾脆用同樣最高價錢或更高價錢先給仲介賣看看！仲介一旦給他幾個月時間真賣不動之後再做調整！萬一不小心仲介很給力竟賣出了，且創下該社區新高價！那屋主不就賺到了！因為一般人對於房地產的概念就是，放得越久越有價值！尤其好的地段，畢竟土地的稀缺性，再加上同一個地段同一戶型和樓層均無法複製！固然就容易讓賣方坐地起價！畢竟沒人會笨到賣價一開始就設定該區域最低價！因為這就是人性的貪婪！能賣高，誰會想賣低，你說是吧！
同樣的在預售屋上也會有類似相同的狀況發生。過去我們在購買預售屋，建商之間都必須等到房子蓋完過戶交屋後，才知道售價！所以建商的售價都會是用成本加上建商利潤去計算！現在基本上還沒動工，只要簽約完成，隔月就會上實價登錄，其他建商就會知道售價了！
舉例來說，同個區域先開賣的A建商，當他計算成本與利潤後，開案售價為30萬，當30萬順利賣出後，由於每賣一筆，下個月實價登錄就會登錄！
此時同區域後面才開案的B建商，即使當初的利潤加上成本只要25萬，他會想說，A建商30萬既然都賣得動了！我沒理由我在後面才賣的還在賣25萬！B建商就會想說，我是不是可以賣賣看35呢？
沒想到當B建商35一樣賣得動時，越後面開案的C、D、E⋯⋯等其他建商，售價是不是就會越賣越高呢？
甚至當消費者去看房想殺價時，代銷業者就會說，你看其他建案現在是賣多少錢，不然你去看實價登錄就知道價格⋯⋯等的話術。預售屋實價登錄，反而造成建商有參考的售價依據！反而更助漲房價！
過去建商的售價，是成本加利潤後計算出來的！現在反而是它案的成交價，再往上加，卻成了他們的售價標準！以致於現在所有的預售案價格，卻是越晚賣價格越高！
所以說，實價登錄的推行，看似是政府推行的良政，最後竟成了助漲房價的元兇！
作者介紹｜賴政昌
曾任：美商美樂家-資深總監Ⅶ、光電產業高級工程師7年、2019華人好講師台灣區前30強
本文經授權轉載自布克文化《從10萬到兩億：小資族的房產投資勝經，我是Money哥，僅用4年，從無殼蝸牛到坐擁15間房的真誠告白》（原標題：實價登錄才是助漲房價的元兇） （相關報導： 什麼樣的房子最保值？內行人「閱屋無數」揭不敗秘訣：遵循3大指標，買房穩賺不賠 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
