房地產泡沫化前有什麼前兆？投資大師索羅斯示警：觀察1現象是否出現

與中國的房地產市場發展相比，股市的漲跌不過是花絮。

全球金融危機期間，北京與其他一線城市房價大跌，主管機關強力行動，以扭轉態勢。銀行收到放寬貸放標準的命令，並放出更多二胎貸款。買房子的人可以用基準利率打了折之後的成本借錢。在2009年內，借出的房貸多了5倍，房價漲了3／2。《華爾街日報》報導，北京很多人搶著買地。中國一線城市（第一太平戴維斯指出，這些是全世界最熱的房地產市場）的房價，漲了超過3／2。

中國超越美國，成為全世界價值最高的房地產市場。到了這個時候，主管機關決定讓房市降溫。

2010年初時調高利率與銀行資本準備要求，也緊縮了房貸標準。銀行收到指示，不再承作第三間房的貸款。有一陣子，這些措施眼看就要發揮作用了，但到了2011年底時，在中國國家統計局追蹤的70座城市中，幾乎每個地方的房價都下跌，上海和北京的房屋交易量則觸底，此時政策再度逆轉。2012年夏天，中國又調降利率，根據《彭博社》說法，這是配合和歐洲主權債危機有關的「全球協調後全面性寬鬆行動」。

撐過幾次下挫之後，中國的房地產市場贏得無敵的名號；避險基金大亨喬治．索羅斯（George Soros）說，這是營造出「超級泡沫」的一項關鍵條件。2015年股市崩盤，之後貨幣政策又更寬鬆。10月，中國人民銀行的基準利率來到歷史低點2％，接下來那一年， 銀行加速放款，房貸在新貸款中的占比更高了。上海某些地區以及鄰近的蘇州，空置的開發地點售價比鄰近建築物已經完工的土地更貴，這是一個「麵粉價格高於麵包」的例子。到了2016年，以全中國來看的房價為中國平均所得的8倍，與10年前美國房市高峰時的估值相比，差不多高了2倍。

中國房地產的估值並非完全不理性。

詹姆士．斯圖亞特爵士主張，以低借貸成本來說，密西西比公司的價值很合理，同樣的道理也可套用到中國房市。1719年約翰．羅的皇家銀行利率訂為2％， 近300年後，中國人民銀行也將利率訂在同一個水準。美國國家經濟研究院2015年發表一份研究報告，發現北京和上海的租金殖利率不到2％，這和折現率很一致。

但租金殖利率低於2％，代表要近乎70年才能付清房價，這幾乎和住宅土地租賃的時間相同；中國住宅的土地70年後就要還給國家。中國房市被譽為「永遠不會破的泡沫」，但就像美國國家經濟研究院的研究人員說的，「預期的增值幅度只要有一點下跌，就足以讓房價大跌。」

到了2016年年底，房地產的總價值來到43兆元，將近國內生產毛額的4倍，與日本房地產泡沫全盛時期的總價（相對於國內生產毛額之占比）打成平手。中國正如30年前的日本，轉型成一個「土地泡沫」型經濟。 （相關報導： 土地1000萬順利賣掉，還省下40萬仲介費，有這麼好的事？專家嘆：台灣這制度不公平 ｜ 更多文章 ）

2011年，法國興業銀行（Société Générale） 計算過去10年中國建造了160億平方公尺的樓地板住房面積，相當於每14天內從無到有蓋出一座現代羅馬城，而且一再一再重複。推出這套刺激方案10年後，全球百大最高建築中有超過半數都在中國，超過4／1的經濟產出都直接、間接和房地產開發有關。

無人入住的空房

中國這場令人讚嘆的瘋狂蓋房子狂歡宴，表面上的理由是滿足移入城市的人，但一群群的城市移民都在工地工作，根本買不起自己蓋的房子，反而是投資客展現了相當高的新屋需求。

2009年11月，半島電視台（Al Jazeera TV）的陳嘉韻就報導了內蒙古鄂爾多斯市（也就是康巴什）的新開發案。這裡已經開工5年，打算給百萬人一個家，但是陳嘉韻來到鄂爾多斯時，發現此地一無所有，僅有「空蕩蕩的房子，嶄新整潔，布滿一條街又一條街」。據報導，這些新公寓都被富裕的蒙古煤礦業主買下來當作投資。一夜之間，鄂爾多斯市成為全球皆知的「鬼城」。

中國很多新建的房子出售時都只有空蕩蕩的水泥構造，稱為「毛胚屋」（blank  house），連基本的水電設施都沒有。許多房子就在這種狀況下空置多年。不入住的屋主為了省錢，不提供電梯，有時候造成很嚴重的悲劇。入夜之後，從幽暗的窗戶就能看出哪些街區沒人住。2010年有很多報導指稱，約有6500萬戶接上電網的房子用電量為零。之後的預估值指出，城市裡約有5／1的房屋沒人住。有人說，中國的空房已經多到可以讓加拿大全國人民都住進去。

中國的房地產泡沫壓低了生產力的成長而且助長了貪汙腐敗，威脅到中國的經濟奇蹟。北京一位退休資深官員就講到這種情況：「房地產業過度繁榮不但綁架了地方政府，也綁架了金融機構，限制、甚至傷害了實體經濟的發展，膨脹了資產泡沫並累積了債務風險。」在中國，房地產是一種比其皇帝總書記更有權力的事物。

2016 年12 月，習近平宣稱：「房子是用來住的，不是用來投機的。」但在當時，接近3／1的中國家庭擁有一處甚至多數空置的房產。這個國家非常醉心於房地產，在北京政府對擁有超過一處房產以上的家庭祭出限制令之後，離婚率大增。

作者介紹｜ 愛德華．錢思樂（Edward Chancellor）

英國金融史作家，畢業於劍橋大學三一學院，主修現代史、取得一級榮譽學位；後來又於牛津大學聖安東尼學院獲得現代史哲學碩士學位。其後進入拉札德投信銀行（Lazard Brothers）任職，亦曾擔任波士頓GMO資產管理公司資深投資策略師。現為《路透社》金融評論網站Breakingviews專欄作家，同時也為《華爾街日報》（Wall Street Journal）、《金融時報》（Financial Times）、《金錢周刊》（Money Week）與《紐約書評》（New York Review of Books）撰稿。知名著作《金融投機史》曾獲選《紐約時報》年度好書，並被翻譯成多國語言。

本文經授權轉載自今周刊出版《時間的代價：從利息的歷史，揭示低利率的風險與危機》（原標題：中國房市的盛宴） （相關報導： 土地1000萬順利賣掉，還省下40萬仲介費，有這麼好的事？專家嘆：台灣這制度不公平 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／蔡伊盈