夫妻賣980萬公寓想換新房！他們出售前做6步驟，房地合一稅從87萬降到剩3萬

黃先生夫妻在105年7月，購買一間500萬2樓小公寓，位於學校附近，方便小孩上學，生活機能良好，他們在這裡建立了美好的回憶，見證了孩子成長，度過了幸福時光。然而，隨著孩子長大，空間不足，他們希望換一間有電梯和停車位的房子。因黃先生已經使用一生一次的土地增值稅優惠，他們決定112年初將這間公寓透過夫妻贈與給黃太太，希望透過黃太太的一生一次優惠，節省土地增值稅，為換屋爭取更多的資金，減輕房貸的壓力。

經過幾個月的銷售，他們以980萬元的價格售出這間公寓，並在112年8月完成了所有權移轉登記。接下來，讓我們看看申報賣屋所得稅的步驟：

1、判斷舊制（財產交易所得）還是新制（房地合一所得稅）

黃太太出售的公寓，是由配偶黃先生贈與而取得的，因此取得日為配偶黃先生原始取得公寓之日105年7月，而不是贈與日112年初。所以黃太太出售的公寓要在30日內申報房地合一稅，如果配偶取得房產的日期在105年1月1日前，則適用舊制（財產交易所得）。

2、判斷取得成本

配偶黃先生是向第三人購買取得者，可減除配偶購買成本500萬作為取得成本。按出售時的成交價額980萬一取得成本515萬（黃先生購入成本500萬，仲介費與相關規費15萬），如果配偶是繼承或贈與取得，則已取得當時的「土地公告現值和房屋的評定加值」作為取得成本。

3、核實可減除取得、改良及移轉該房地而支付的費用

未提示移轉費用證明文件，按成交價額3％計算可減除費用為29.4萬（980萬ｘ3％，最多以30萬為限）。

4、判斷稅率

持有期間由配偶贈與取得的時間開始算起7年，持有超過5年房地合一稅率20％。

5、計算房地合一所得稅

按出售時的成交價額980萬，取得成本515萬－費用29.4萬＝獲利435.6萬，獲利435.6萬ｘ房地合一稅率20％＝房地合一所得稅87.12萬。最近幾年房價漲很多，但87萬多的房地合一稅真的很高！

6、房地合一自住優惠

還好黃先生一家符合「房地合一自住優惠」

 •個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記•持有並居住於該房屋連續滿6年

根據這個優惠，課稅所得400萬以內者免納所得稅，超過部分按稅率10％課徵所得稅。於是出售獲利435.6萬－400萬免稅額＝課稅稅基35.6萬；課稅稅基35.6萬ｘ自住優惠稅率10％＝房地合一所得稅3.56萬。透過妥善的規劃，黃先生家同時降低土地增值稅，也將房地合一稅由87萬多降低為3萬多，如果換房，但不符合自用住宅優惠，或許可以研究一下房地合一稅的「重購退稅」。

最終，黃先生一家順利換屋，他們相信，無論身在何處，家的溫暖和愛都將永遠存在。

本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅 （相關報導： 阿公立公證遺囑讓長孫繼承房產，死後卻被判定無效！律師曝忽略1件事，遺產落入他人手中 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐