央行升息半碼,出手真的太輕了嗎?專家解析三大原因,其實是「短多長空」

2022-06-18 15:50
作者認為,雖然房市前景難料,價格修正卻也有限,買房至少省掉房租支出,也藉機強迫儲蓄。(柯承惠攝)
作者認為,雖然房市前景難料,價格修正卻也有限,買房至少省掉房租支出,也藉機強迫儲蓄。(柯承惠攝)

眾所矚目的央行理監事會在16日登場,會後宣布升息半碼,重貼現率調升至1.5%,來到6年半新高,而且同步調升新台幣存款準備率0.25個百分點,相較於外界認為的「升息1碼」或「升息半碼搭配打房第五波」的劇本,出手著實跌破眾人眼鏡。楊總裁在會後回應記者問題也表示,由於內需並未復甦,與經濟狀況相較,通膨影響算小,因此選擇升息半碼作為因應。

網友都覺得央行出手太輕,從房地產業角度來看,升息半碼以1000萬元,20年本利攤試算,一個月多個580多元,貌似放過一馬,從經濟角度看,實則短多長空,原因有三。

其一,調升存款準備率1碼,等於宣布要銀行直接收水,迫使銀行在放款縮手,加上之前採取針對各銀行的金檢,等於變相選擇性信用管制,扼住房市資金咽喉,不管是投資客、房產業者與自用戶都會感同身受。

其次,與美國利差擴大,意味著台灣資金外流。美國升息3碼,後續還有升息作為,台灣央行本次升息半碼雖保經濟,可意味著兩地利差擴大,加上近期台幣走弱,更會加速資金流出,對投資動能將是一大傷害,不僅是股市,不動產交易也不樂觀。

其三,升息衝擊層面廣,與房地產相關除房貸外,包括建商土建融、壽險業投資不動產最低收益率、甚至於租金都將漲聲響起,這意味著民間消費將更為收緊,接下來日子不會太好過,民眾買房意願也更為保守。

估計房市逐漸量縮 但價跌有限

在這些前提下,無須再多升息,甚至於進一步的選擇性信用管制,加上業者總算認知國家機器仍有諸多行政工具,不再公然用熱銷等話題去挑動政府敏感神經,成交量會逐漸趨冷,惟價格不那麼絕對,除升息迄今,千萬借款一個月多出1700多元的房貸不至於讓屋主拋售外,房地合一2.0的五年閉鎖期,也讓許多符合自用需求的低總價個案沒有釋出,在供需失衡下除某些新案賣壓區外,並不容易出現破壞性價格。

不過,當工料雙漲又遇上升息,政府與民眾該注意的是中小型建商倒閉潮,與都更危老推動更艱難的困境。前者雖說是正常市場機制的汰弱留強,可是買房畢竟是終生大事,主管機關應該用更周全的預售制度去保障購屋人權益;後者在鼓勵建商參與的同時,也更要留意不良業者做到一半發現苗頭不對,留下爛尾殘局的可能性,並且預先防範。

這波史上最長的大多頭,到底是告別還是即將再起,誰都說不準,唯一可以確定的是,資本市場勢必得經歷一段韜光養晦,身處其中只能潛心修練,保留實力。

今年以來的紛擾,最近買房的朋友心中特別忿忿,我都告訴他們,熊市多險,房市雖前景難料,價格修正卻也有限,買房至少省掉房租支出,也藉機強迫儲蓄。

畢竟,景氣總會循環,黑暗過後就是黎明。


作者簡介

住商不動產企劃研究室資深經理,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。 (相關報導: 楊金龍坦言升息半碼是「艱難決定」,如有需要還能召開臨時會因應市場情勢 更多文章

責任編輯/林彥呈

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