台灣股市、房市欣欣向榮，但事實上，仍有許多中小企業營運受到新冠肺炎衝擊，在夾縫中生存。新北市地政士公會公關主委鄭文在就分享最近承接一個企業主欲出售廠房換現金，卻發現廠房早被二胎設計限制過戶的案例。
鄭文在指出，當時發現該廠房除了正常的銀行貸款外，不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權，也就是俗稱的二胎，謄本標示還多了一筆預告登記，限制所有權人過戶及抵押設定。
實務上常發生真借貸假買賣
「我們看到很奇怪，為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記？是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契？」鄭文在表示，這就是實務上常常發生，「真借貸假買賣」的情形。
鄭文在說，當借款人急需用錢時，不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式，如果好的債權人，各取所需，一個得到金援，一個得到利息，相得益彰。
「但如果遇到貪心的債權人，除了抵押權設定，還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。當原本的借款關係，搭上不該有的其他登記，這時候人為刀俎，我為魚肉，只能任憑債權人宰割了。」鄭文在表示，實務上會發生有利息還不完的重利，或是房子已經被人信託甚至過戶了，根本要不回來，要打官司時，已經被偷偷移轉到善意第三人名下，無力回天。
如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢？鄭文在提醒，印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用，登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符，所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明，讓有心人士有機可乘。
「魔鬼總在細節裡，如果印鑑證明沒有指定用途，債權人可以在辦理抵押權設定時，隨案預告登記，信託登記，甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底。」鄭文在說，這就是很多債務人發現問題時，無力回天的原因所在，因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成，當要清償還債時才發現，怎麼和原來的約定都不一樣？
賣方啞巴吃黃蓮，掉入債權人的陷阱
鄭文在指出，幸好這次遇到的案件在買方全力支援下，順利的先動用巨額的自備款，塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定，也有驚無險的在數天後讓買方正常交屋。 （相關報導： 高雄終於有日系飯店了！大陸建設蓋日航飯店共構宅，住戶免費用公設 ｜ 更多文章 ）
他指出，一般若買方無法諒解這不該存在的預告登記，讓這件買賣無法順利履約，啞巴吃黃蓮的賣方，將正式掉入債權人的陷阱，讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產，賣方將會一無所有。不景氣的寒冬，借貸要小心，鄭文在建議，缺錢時還是走銀行融資的正常管道，避免地下金融借貸，小心雪上加霜。
