「市場地板價、搶工搶贏人……」傳說中擁千億資產的寶佳,如何靠房地產致富?

2020-12-02 18:20

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寶佳機構能成為北台灣十大建商之首,令外界好奇它操作房地產的策略。(林瑞慶攝)

寶佳機構能成為北台灣十大建商之首,令外界好奇它操作房地產的策略。(林瑞慶攝)

因為勞動基金炒股疑雲,「寶佳」這兩個字一時間成為網路熱搜,事實上,這幾年寶佳屢次因為經營權之爭躍上媒體版面,最令外界咋舌的是它驚人的財力。

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財信傳媒董事長謝金河就稱,寶佳機構財力雄厚,據說涉入股市的資金少則數百億,多則上千億,在股票市場已到了喊水會結凍的地步。

從房地產起家的寶佳機構,究竟它是如何靠著賣房子致富,它的操作邏輯又是甚麼?為什麼經常在網路上看到有人暱稱它為寶咖咖,一票人喊不能買,但實際上它的房子又一直賣得嚇嚇叫?

近十年推案量屢次為北台灣建商之首

事實上,根據住展雜誌統計,以推案量來看,寶佳機構除了2017年外,近十年都是北台灣十大建商之首。而長期追蹤台灣房市、研究寶佳機構的地產專家陸敬民認為,由於寶佳旗下建商多數未上市,徒子徒孫多到難以計算,說寶佳是連續10年的台灣第一大建商也不為過,他也分析寶佳三大特色。

第一、不養地,是全台灣最大規模的土地加工者,土地從買進後,再到完銷,寶佳追求的是超高周轉率,很少因為市場好,就封盤不賣,而是照著原先就規劃好的節奏銷售。

寶佳很大特色是,當土地原料進來後,就會立刻進入生產流程,最後變成產品(房子),因為講求速度,通常只要利潤控制在一定範圍內,就會願意放價格,跟其他建設公司,因為好不容易買到寶地,而採取慢慢賣的手法大不同。

靠市場地板價去化時間比同業快

一個兩百多戶的建案,寶佳通常可以在一年到一年半間完銷,比其他建商約快3個月時間,如此一來既能兼顧利潤,也兼顧到工期,陸敬民指出,以前寶佳採邊建邊售模式銷售,當使照下來,房屋完工賣相最好的時候,通常已經去化八至九成,最後一成就可以賣出最漂亮的價格。

但現在因為房地產市場非常景氣,銷售時間加快,同樣量體的建案,現在半年至一年內就完銷。寶佳建案去化時間之所以能比同業快,原因在於它是所謂的「市場地板價」,也就是說,當消費者去外面繞一圈後,通常就會再回頭跟他買房。

若能維持推案量,建商將可壓低各方面的成本。
若能維持推案量,建商將可壓低各方面的成本。(林瑞慶攝)

第二,具有很強的財務運籌能力,「基本上消費者買寶佳的預售屋,不用擔心能不能交屋,建商會不會烙跑。」陸敬民表示,從一開始的購地,就決定寶佳各方面都比其他小規模同業有優勢,這展現在買地速度上,同樣一塊地找A公司跟找寶佳,寶佳在評估階段就能把所有利潤計算完,A公司要考慮一星期,寶佳可以在當下,或一至兩天,就能決定要不要買。

此外,買地要有很雄厚的現金做後盾,跟一般建設公司交易土地,因為有不少交易程序要走,地主可能要好幾個月後才能拿到錢,但寶佳就能現金交易,又或者是一樣做土地融資,它的速度就是比別人快。

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