# 房地合一稅制  

美莉的爸爸是一位成功的房地產經紀人，就在美莉即將大學畢業的時候，她的爸爸因病去世，留下了一些房地產。美莉與老爸相依為命，作為老爸唯一的孩子，美莉面臨著如何處理這些不動產的重大決定。在這個關鍵時刻，美莉回想著父親教給她的知識。她知道，台灣的房地產稅制在民國105年（2016年）進行了改革，形成了新制與舊制的區分。從此台灣房產出售的房地稅、所得稅是一國兩制。

一位單親媽媽目前在新北市租屋生活，而她的姊姊已婚在台中與公婆同住，最近姊姊提議彼此各出100萬，200萬來當買房的頭期款，並說家人都希望她回台中，所以要在台中買房，因此讓這位單親媽媽很猶豫，擔憂未來和姊姊因為錢吵架也擔心回台中找不到合適的工作......

林爸爸想將市價2000萬元，土地公告現值和房屋評定價值600萬元房屋，透過每年免稅金額內贈與給小孩，林爸爸覺得這是最省稅的方法。

在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高，建築物繼承加贈與比例直逼3成。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後再出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。

內政部公布2022上半年建物繼承移轉共3.2萬棟，年增11%創下歷史新高，在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後萬一出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。千萬不要說：「房屋要自住不會賣！」世事多變化，先試算有備無患！

房地合一稅2.0在2021年7月1日上路，將重稅期拉長，不過買預售屋到成屋後的交易，可能很多人對持有時間搞不清楚。財政部北區國稅局表示，個人向建設公司購入預售屋，於建案完工取得房地所有權後才出售者，屬於成屋交易，房地持有期間應從所取得的房地完成所有權移轉登記日起算，並不是從訂定預售屋買賣契約之日起算。

房地合一稅上路後，出售房屋有分「舊制」財產交易所得與「新制」房地合一稅，許多繼承出售的民眾，沒搞清稅制，莫名其妙遭課重稅。就有案例是，爸爸過世，媽媽繼承老公寓，結果同年媽媽也過世，子女繼承房子後想賣，卻得被課「短期交易」稅率高達35％的房地合一稅。

民眾出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地，就適用房地合一課稅規定，如有重購自用住宅，符合一定條件者，不論先買後賣或先賣後買，都可以申請扣抵或退還房地合一稅。

換屋族申報房地合一「重購退稅」，符合無出租營業、戶籍遷入，竟然不符資格，必須補稅？資深地政士提及，有一名屋主今年1月以總價1500萬元在台中買房，4月以1450萬元出售桃園房子，而桃園房子是在109年6月買入，房地合一稅粗估高達120萬元，但房仲一句「可以重購退稅」，讓他很阿莎力的賣掉了。

近期有出售房屋，遭連補帶罰的房地合一稅案例，背後也揭穿「炒房算盤」。高雄國稅局日前指出，有民眾在109年與建商簽訂房屋土地買賣契約，交易總價為1400萬元，簽約後建商折讓300萬元，111年他出售時卻以1400萬元列為取得成本，如此行為，遭補徵房地合一稅135萬元與罰鍰43萬2千元。

稅收增加，理所當然是值得高興慶賀的事，但財政部新公布的去年房地合一稅收創新高背後，卻是讓人擔心又無奈─持續高漲的房價。

上周內政部公布一份報告，指法人「囤房數」及「短期交易」的問題都比自然人嚴重許多；此外，行政院房市健全小組傳出有意把房市「短期交易」規定調為5年內，並課以重稅，同時行政院會近期也將再提出打房新措施。如果行政院最後能成功提高炒房稅賦並堵住法人炒房規避高稅率之途，這波打房才可望竟其功。

贈與子女不動產，是父母規劃財富傳承時常見方式，但會計師提醒，房地合一課稅制度上路後，贈與房產不一定能節稅，建議應考量房產未來用途，以免子女處分房產時要繳更多稅。

不意外的，在房市步入空頭2年多後，業者提出降低房地合一稅率的要求；不過，只要政府、還有社會各界，稍微對過去房價高漲帶來嚴重的經濟與社會成本、年輕人與弱勢者的痛苦，還稍微有一點點的記憶，那就該立即把這個餿主意丟到垃圾桶中，連討論都不必討論。

內政部上周公布2016年國內房地產交易紀錄，結果是買賣移轉件數創下史上最低紀錄，全年只有24.5萬件，六都交易量也全數衰退，都創歷史新低量，算是夠慘烈的。不過，這個慘烈可能尚未到盡頭，那些喊房市要復甦者，恐怕是要再等等。

2015/6/5會是台灣稅制改革歷史的重要一天，房地合一稅制的推動過程，記錄了過去數十年來的稅制錯亂與不公義，同時也開啟另一段撥亂反正的混亂期，以及值得期待的未來。

行政院會21日通過《所得稅法》關於房地合一稅制的條文修法，依照稍早行政院審議完成版本，免稅門檻定為獲利400萬以下，最高稅率為45%，在送交立法院審議通過後，預計於2016年元旦上路。

針對財政部12日公布的「房地合一實價課稅」方案，民進黨主席蔡英文今天（13日）質疑，財政部公布的房地合一實價課稅方案，不僅有稅率過低、免稅門檻過於寬鬆的問題，也形同為炒作投機者開後門的日出條款，讓實價課稅的改革精神蕩然無存，蔡英文認為應該撤回，參照專家、團體建議，重提合理、符合公平正義原則的方案。

自2014年起，「房地合一、實價課稅」8字不時躍上媒體版面，究竟為什麼要推行房地合一稅？此稅制對一般人又有什麼影響呢？

對於新版房地合一稅，學者多認為不符公平原則，嚴重向建商傾斜，甚至痛批是「最可笑的稅改」。

相較於巢運及學者的反彈，業者雖也有少許反對聲浪，但大部分都持較正面的態度，或者希望能有對業者更為有利的稅率。

根據行政院甫拍板通過的房地合一稅草案，課稅稅基為房地交易所得減去土地漲價數額，而稅率則依持有長短分為4段：持有未滿1年出售課稅45%、1年以上未滿2年者35%、超過2年至未滿10年者20%、持有超過10年者15%；而為了抑制外資炒作，外資所課稅率較高，分別為持有1年以下課45%、持有超過1年課35%。

先前巢運不斷批評房地合一稅「連奢侈稅都不如！」而財政部長張盛和說，房地合一稅就是為了換奢侈稅退場，「比奢侈稅輕很多」。但奢侈稅是什麼呢？

對於外界不斷質疑新稅改方案力道過「輕」，是財政部全面向建商傾斜的表現，財政部長張盛和日前出面澄清，表示財政部並非退讓，而是「轉為務實」。

台灣房地產稅制的兩大問題，一是將房與地分開計價課稅的「房地分離課稅」，二是用政府公告的公告地價、公告現值、房屋評定現值作為課稅依據的「非實價課稅」。

在舊版房地合一稅推行時，巢運雖認為仍有改善的空間，但基本上肯定財政部的立法方向。而財政部長張盛和之後向行政院報告的房地合一稅版本，卻令巢運傻眼。

財政部長張盛和昨日在立法院表示，考慮讓奢侈稅轉型，朝「房地合一稅制」努力。如果財政部能落實推動，不論對台灣的稅賦公平、抑制房市炒作，都將有長期且根本性的正面效益。