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20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

胡偉良觀點:未來幾年的房價走勢大局已定!未來5到10年房價走勢如何?

作者認為,接下來幾年,房價上漲基本已沒有空間,控制不住房價,要想社會平衡和諧,就只能增加收入,讓居民的收入增加到與房價相比達到更合理的水準,但依台灣的現況看來,並不是一件容易的事。(資料照,姚翰光攝)

作者認為,接下來幾年,房價上漲基本已沒有空間,控制不住房價,要想社會平衡和諧,就只能增加收入,讓居民的收入增加到與房價相比達到更合理的水準,但依台灣的現況看來,並不是一件容易的事。(資料照,姚翰光攝)

今年買房比較合理還是明年? 2019年,房價會上升還是下降?

2010年開始房子已不再是很好的投資方式。房子是用來住的,不是用來炒的。實價登錄、房地合一稅制的實施明確的定調了房地產的屬性,也讓過去依靠房地產致富的時代戛然而止,未來房價將有一時間將呈現動盪的局面,而房價在未來將是屬於平穩狀態或者穩步下跌,仍有待觀察。

那麼這個時候是不是就不該買房子呢,也不是,但不該僅僅為了投資而買房。

從全國範圍來看未來5到10年,台灣人口總體上處於穩定態勢,大城市基本上處於飽和狀態,也就是房子的需求穩定。今後幾年普通民眾要麼就有房了,要麼是沒有能力買房。所以說市場的購買需求是處於平衡或者逐漸下降的態勢。對有房子的住戶來講,雖然房子的位置不一定符合他們的預期,但這時候再買房子就是改善型的換房,欲望不那麼強烈了。

所以接下來幾年,房價上漲基本上已經沒有空間,控制不住房價,要想社會平衡和諧,就只有增加收入,讓居民的收入增加到與房價相比達到更合理的水準,但依台灣的現況看來,這實在不是一件容易的事。

買房的最佳時機是什麼時候?

大陸的馬雲也曾說過,「未來的房價如蔥」。我的建議是,什麼時候買房都不晚,關鍵是你是否有能力買?是否有這樣的需求?”如果有,建議從現在起勤看房並「伺機而買」。因為像前15年買房的現在都變成有錢人了,房子是一種保值的東西,是資產合理分配的一種形式,它兼了顧居住與保值兩方面的功能,所以我覺得,如果有急迫的需求,像要結婚了,可以趕緊買,不要考慮會降價,如果不是太急,建議慢慢看,等看到合適的房子再入手,畢竟碰到喜歡的東西也不容易!

不同的城市房價會有差異,大城市的房價自然會要高一些,而一些中小型城市的房價則會相對便宜一些,在買房子時候可以根據自己的經濟實力來進行。買房子時候一定要注意根據自己的需求和經濟能力。

老舊房子屋主的換屋需求是穩住房價的安定力量

大部分人在看房市時候,談供需時都忽略了房屋老化所帶來的更新需求,因為在國外的研究很少注意到這一塊,不像台灣,從政府遷台後移入了不少人口,又因為早期的國民黨政府一直懷抱著反攻大陸的夢想,因此一直沒有做好建設台灣的準備,所以台灣早期的建築物,在結構的防災性(防火、防震)和居住舒適性都不佳,3、40年以上的老屋大概也只有老年人願意居住,50年以上更到了不堪居住的狀態。

根據內政部105年第四季統計,全國住宅總量844萬餘戶中, 40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶(占全國房宅比率21%),再10年(2026)這些房子就50年了,進入「不堪」使用期。2036年(20年後)屋齡達50年以上老屋約384戶萬戶 ,2046年(30年後)將增加到597萬戶,亦即從2026年起每10年增加的50年老屋數分別為179萬、213(597-384)萬、233(740-597)萬戶,亦即每年有17.9萬戶(179/10)的老屋需要更新替換,並逐年增加。

老屋更新的「增加」需求大於少子化「減少」的需求

再以少子化的情況來看,依國發會的研究報告估算,150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人,約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,10年6.9%,充其量最大也只是每十年減少(~160萬人)的規模,亦即每十年減少約64萬戶(每戶2.5人)的住宅需求。縱若以最極端的低推估情況來推估,每年減少16萬人(6.4萬戶),仍是有11.5萬戶的更新需求。

而依現況來看每年推出的新屋數量不到10萬戶,10年不會超過100萬戶,還是趕不上老屋的更新需求。

新屋的房價不會大幅下跌

因為老屋的不適合居住,所以當然會引發這些老屋屋主的換屋需求,而在當前1999年以後蓋的房子(依921地震以後新法規設計、施工的建築物,能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標。也就是新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。)而這樣的房子在現況中還不到全部住宅數量的18%(156萬戶),這些存量加上每年新蓋不到10萬戶的房屋數量(含老屋改建),再加上前幾年新蓋好未賣出的新成屋(~7.5萬戶)仍是無法滿足老屋屋主的換屋需求的,而在當前這些新成屋沒有被消化之前,亦即5年之內,房價還會存有議價空間,只要誠意的去和建商洽談(所謂腰斬根本是個不切實際的笑話,建商有他的成本負擔,根本不可能賠本售屋),未嘗不能談出個理想的好價格,否則等到這批新成屋消化完畢之後(約5年後),房價是很有可能再度翻升的,這種情形就如同2003年的情景,我估計到時新房房價仍將呈現緊俏局面,而老房房價將持續一路下修,跌到最後甚至跌破土地的地價。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊《台灣商務》平台,授權轉載。

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