胡偉良觀點：未來幾年的房價走勢大局已定！未來5到10年房價走勢如何？

今年買房比較合理還是明年? 2019年，房價會上升還是下降?

2010年開始房子已不再是很好的投資方式。房子是用來住的，不是用來炒的。實價登錄、房地合一稅制的實施明確的定調了房地產的屬性，也讓過去依靠房地產致富的時代戛然而止，未來房價將有一時間將呈現動盪的局面，而房價在未來將是屬於平穩狀態或者穩步下跌，仍有待觀察。

那麼這個時候是不是就不該買房子呢，也不是，但不該僅僅為了投資而買房。

從全國範圍來看未來5到10年，台灣人口總體上處於穩定態勢，大城市基本上處於飽和狀態，也就是房子的需求穩定。今後幾年普通民眾要麼就有房了，要麼是沒有能力買房。所以說市場的購買需求是處於平衡或者逐漸下降的態勢。對有房子的住戶來講，雖然房子的位置不一定符合他們的預期，但這時候再買房子就是改善型的換房，欲望不那麼強烈了。

所以接下來幾年，房價上漲基本上已經沒有空間，控制不住房價，要想社會平衡和諧，就只有增加收入，讓居民的收入增加到與房價相比達到更合理的水準，但依台灣的現況看來，這實在不是一件容易的事。

買房的最佳時機是什麼時候?

大陸的馬雲也曾說過，「未來的房價如蔥」。我的建議是，什麼時候買房都不晚，關鍵是你是否有能力買?是否有這樣的需求?”如果有，建議從現在起勤看房並「伺機而買」。因為像前15年買房的現在都變成有錢人了，房子是一種保值的東西，是資產合理分配的一種形式，它兼了顧居住與保值兩方面的功能，所以我覺得，如果有急迫的需求，像要結婚了，可以趕緊買，不要考慮會降價，如果不是太急，建議慢慢看，等看到合適的房子再入手，畢竟碰到喜歡的東西也不容易!

不同的城市房價會有差異，大城市的房價自然會要高一些，而一些中小型城市的房價則會相對便宜一些，在買房子時候可以根據自己的經濟實力來進行。買房子時候一定要注意根據自己的需求和經濟能力。

老舊房子屋主的換屋需求是穩住房價的安定力量

大部分人在看房市時候，談供需時都忽略了房屋老化所帶來的更新需求，因為在國外的研究很少注意到這一塊，不像台灣，從政府遷台後移入了不少人口，又因為早期的國民黨政府一直懷抱著反攻大陸的夢想，因此一直沒有做好建設台灣的準備，所以台灣早期的建築物，在結構的防災性（防火、防震）和居住舒適性都不佳，3、40年以上的老屋大概也只有老年人願意居住，50年以上更到了不堪居住的狀態。 （相關報導： 胡偉良觀點：未來炒房將終結，但要人人買得起房也不實際 ｜ 更多文章 ）

根據內政部105年第四季統計，全國住宅總量844萬餘戶中， 40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年（2026）這些房子就50年了，進入「不堪」使用期。2036年（20年後）屋齡達50年以上老屋約384戶萬戶 ，2046年（30年後）將增加到597萬戶，亦即從2026年起每10年增加的50年老屋數分別為179萬、213（597-384）萬、233（740-597）萬戶，亦即每年有17.9萬戶（179／10）的老屋需要更新替換，並逐年增加。

老屋更新的「增加」需求大於少子化「減少」的需求

再以少子化的情況來看，依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％，充其量最大也只是每十年減少（~160萬人）的規模，亦即每十年減少約64萬戶（每戶2.5人）的住宅需求。縱若以最極端的低推估情況來推估，每年減少16萬人（6.4萬戶），仍是有11.5萬戶的更新需求。

而依現況來看每年推出的新屋數量不到10萬戶，10年不會超過100萬戶，還是趕不上老屋的更新需求。

新屋的房價不會大幅下跌

因為老屋的不適合居住，所以當然會引發這些老屋屋主的換屋需求，而在當前1999年以後蓋的房子（依921地震以後新法規設計、施工的建築物，能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標。也就是新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。）而這樣的房子在現況中還不到全部住宅數量的18％（156萬戶），這些存量加上每年新蓋不到10萬戶的房屋數量（含老屋改建），再加上前幾年新蓋好未賣出的新成屋（~7.5萬戶）仍是無法滿足老屋屋主的換屋需求的，而在當前這些新成屋沒有被消化之前，亦即5年之內，房價還會存有議價空間，只要誠意的去和建商洽談（所謂腰斬根本是個不切實際的笑話，建商有他的成本負擔，根本不可能賠本售屋），未嘗不能談出個理想的好價格，否則等到這批新成屋消化完畢之後（約5年後），房價是很有可能再度翻升的，這種情形就如同2003年的情景，我估計到時新房房價仍將呈現緊俏局面，而老房房價將持續一路下修，跌到最後甚至跌破土地的地價。 （相關報導： 胡偉良觀點：未來炒房將終結，但要人人買得起房也不實際 ｜ 更多文章 ）

＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊《台灣商務》平台，授權轉載。