全球房地產泡沫「榜首」香港面臨「15年來最差的宏觀環境」

9月28日，香港差餉物業估價署發佈的最新8月住宅樓價數據顯示，香港8月私人住宅售價指數報393.9點，環比下跌0.076%。這是自2016年3月以來的首次下跌。此前一天，路透社報道，瑞銀髮佈《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首。

多家機構分析，美聯儲升息帶來的超低息環境結束，以及香港政府即將推出的空置稅等政策將使香港房地產市場面臨壓力，或將出現拐點。

升息、人民幣貶值、空置稅將導致樓價拐點？

香港金管局27日跟隨美聯儲升息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。隨後，香港三大主要銀行匯豐銀行、恆生銀行、渣打銀行齊齊宣佈上調港元最優惠貸款利率，為12年來首次。

有意見認為升息影響不大。路透社援引地產分析人士稱，升息對供樓人士的實際供款增加有限，加上市場早已消化升息預期，相信暫時對樓市影響不大。 假設以一套價值550萬港元的私人住宅，以借八成按揭供款25年計算，升息後每月利息開支亦只增加277港元，所以升息對供樓人士的心理影響多於實際影響。

然而，香港財政司司長陳茂波稱，過去逾10年的香港超低息環境結束了。

多家機構分析認為，超低息環境的結束有長期影響，使房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產價格將面臨轉折點。

其次，中國大陸資金是香港房地產市場的重要力量。今年以來人民幣匯率下跌9%，使得香港樓市對中國大陸投資者的吸引力降低，中國大陸流入香港地產市場的資金大幅下降。據房產諮詢公司高力國際統計，2018年上半年，中國大陸對香港住宅用地的投資金額累計僅為8.35億美元，而去年全年的數字高達70億美元。

最後，今年香港政府推出空置稅，規定對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收大約相等於樓價的5%的空置稅。實施後將進一步對房地產價格產生壓力。

香港樓市未來走勢

多家機構都預計香港未來一段時期的房價將下跌。瑞銀預計，從現在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。

里昂證券認為，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市，預計未來一年房價會出現15%的回調。

花旗預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。

也有一些機構認為香港樓市長期依然整體看漲。路透援引高力國際亞洲區估價與諮詢服務行政董事張翹楚預期，未來兩年樓價仍有可能繼續上升，但升幅將減慢，而未來幾個月甚至到明年首季樓價可能會出現輕微調整，但明年第二季後有可能回升，反彈速度甚至可能快過之前下跌，即重覆2015/16年時樓市曾出現六至七個月的回調後反彈的情況。 （相關報導： 東京上野公園的「台灣驛」，讓日本觀眾搭上一列開往台灣的火車 ｜ 更多文章 ）

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年第四季香港樓價有下調壓力。然而，本港經濟基調良好，失業率低，而且剛性需求持續，升息因素早被市場消化，因此預期樓價不會有太大的調整幅度，估計第四季樓價回落約2%至3%，而全年樓價則升約10%。