公寓、華廈、社區公設比怎麼看才對? 新手買房必知!專家教你從公設看是否下手買房

2021-06-25 13:00

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怎麼看公設買房才不會成了冤大頭?看懂不同類型住宅的公設比很重要。(圖/取自Pexels)

怎麼看公設買房才不會成了冤大頭?看懂不同類型住宅的公設比很重要。(圖/取自Pexels)

前面兩堂課幫大家解說了格局圖跟傢配圖,第六堂課我們要從室內走出來談社區的公設比問題,我們從新聞報導看到了雙北新建案平均公設比來到了35%左右,甚至出現了公設比47%的建案↓

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公設圖卡1 (圖/李奕農)
 (圖/李奕農提供)

為什麼會有這樣的情形?你真的了解什麼是公設比嗎?現在就讓樂居創辦人李奕農帶大家來解密!

為什麼公設比會這麼高?

造成公設比越來越高的原因有以下3點:

1. 雨遮不計坪不計價:近年法規修正,2018年後的建案,雨遮全面改為不計坪不計價,雨遮原本是屬於室內空間,在不計坪之後導致公設比被拉升。

2. 小坪數規劃:小坪數規劃的建案,通常一層的戶數會比較多,一層的戶數變多也會讓公設比變高。

 2 (圖/李奕農)
 (圖/李奕農提供)

我們預設一層是100坪,以上圖為範例來看:

單層1戶:室內空間80坪,梯廳的話是包含電梯間和逃生梯2個空間合併計算,約20坪也就是當層公設比20%。

單層3戶:單層戶數越多,梯廳空間越大,原因在於有額外的防火及動線設計規劃,梯廳空間大也導致了公設比提升。

3. 住商混合:以往是住宅區蓋住宅,商業區蓋商辦,但現在有很多住商混合的建案,也因而衍生出很多一般事務所的問題,例如當層公用空間必須加設男廁、女廁和茶水間等等。在交屋時很多會列為用戶的儲物空間,但表面上的公設比相對會比較高。

公寓、華廈、社區大樓公設比怎麼看!

其實近年公設比會演變到30%以上,很大的原因和建築法規的修訂有關,像是從民國94年開始建築法規規定8樓以上大樓新推案應設2座的直通安全樓梯,11樓以上需有排煙室,就造成很大的影響。

在土地越來越稀有的情況下,新大樓幾乎都越蓋越高,所以2座直通安全梯和排煙室可以說是新大樓的標配,也因此把公設比拉升了到30%以上。

公寓、華廈、社區新大樓公設比到底怎麼看?我們提供以下數據給大家參考:

3  (圖/李奕農)
 (圖/李奕農提供)

1.公寓:4~5層、未設電梯的住宅,公設比約為8%-15%。

2.華廈:7~10層樓,有電梯,公設比約為15%-20%。

3.社區:10層樓以上,有電梯,因建築法規規範,公設比約為30%以上。

所以如果想買到低公設比的房子,可以找民過94年修法前蓋好的建案,比較有機會可以找到。

延伸題:

Q:公寓明明沒有公設,為什麼公設比有8-15%?
A:早期的建物登記,會把梯間登入到室內面積,所以當層2戶的住家會1戶吃掉1半的梯間坪數。但公寓的梯間其實算是公設,所以都是公設比,甚至有的公寓會有地下室(防空避難空間),這也是會被算到公設比以裡面的喔!

4  (圖/李奕農)
 (圖/李奕農提供)

我們從網路上蒐集一般大眾對於公設的想法,從調查結果發現最讓大家感到不實用的公設第一名是游泳池,但其實游泳池這個設施的評價也是很正反兩極的,有在使用就人就會很喜歡,沒在使用的人就會認為公設比高一定是游泳池害的。

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