停車位有沒有土地持分差在哪?業界:因這原因新制恐釀全台5大亂

2021-04-12 11:10

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行政院消保處去年宣布,已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案,往後預售屋停車位將記入共用部分。(示意圖/曾美鳳攝)

行政院消保處去年宣布,已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案,往後預售屋停車位將記入共用部分。(示意圖/曾美鳳攝)

您可曾想過,停車位有沒有土地持分的差別嗎?車位不配土地持分新制,原是立意良善的政策,為何上路後竟成為亂源?

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行政院消保處於去年十二月宣布,為了配合《民法》第七九九條第四項修正,已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案,全案經內政部公告後即刻施行,往後預售屋停車位將計入「共用部分」,且不分配土地持分。

限專有部份 能分配土地

要理解停車位不能分配土地一事,就要先暸解登記制度。台灣登記制度中,建築物登記可分為主建物、附屬建物,以及共用部分;主建物就是室內面積如客廳、廚房,附屬建物如陽台、雨遮,而共用部分俗稱「公設」,區分為「大公」、「小公」。

主建物和附屬建物都屬於「專有部分」,指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」,則是社區住戶共用的空間。

消保處解釋,依《民法》第七百九十九條第四項規定,建築物「專有部分」才能分配土地持分,並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位,是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共用部分」,是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。

消保處修法後,內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名,但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。

車位有三種 僅一種有變

首先,消保處指預售屋停車位都不能分配土地,這樣的說法易引起誤會。

目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位(以下簡稱法車)、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,所以可以單獨買賣。

中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明說:「嚴格來講,此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響,依然可以分配土地持分。」

停車位新制 爆五大疑慮

于俊明指出,消保處修法立意良善,但硬性規定所有法車通通計入共用部分,反而會產生以下五大疑慮。

第一、共用持分已分算在每一戶房價內,若有建商針對特定車位再賣一次專用權,會形成「一物兩賣」的爭議。

第二、車位計入共用部分的專用權,需由所有所權會議決議載明於規約,但實務上社區住戶難有共識,易惹糾紛,使用上缺乏安定性。舉例來說,一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分,而五十個車位座落於B1到B3,如果住戶用挑選或指派方式,分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿,住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平,每隔一段時間重抽籤又得大風吹,車位換來換去不固定徒增麻煩。

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