國民黨在民國94年以38億元價格，將木柵國發院土地賣給元利建設，到底有沒有構成《不當黨產處理條例》之「非以相當對價，脫離政黨控制」之要件？國發院土地買方元利建設，今天引述最高法院判決，強調土地增值稅由賣方支付，是民間不動產交易慣例，最高法院民國104年台上字1771號判決，也認為土增稅列為不動產交易成本係普遍商業慣例，黨產會調查報告與法院判決見解有明顯落差。
國民黨民國94年出售木柵國發院土地，當時由中華徵信所所做估價報告，每坪單價為40萬元，當初土地交易契約訂定交易價格42.5億元，扣除掉都市計畫變更後負擔之土增稅4.2億元，該筆土地最後以38億元完成交易。不過，黨產會方面以國發會土地屬機關用地，國民黨出售土地，依法不必繳納土地增值稅，主張以中華徵信所估價報告的「總價」57億元，作為國發院合理價格，認定國民黨最後以38億元賣給元利建設，違反黨產條例「非以相當對價」之規定。
「估價報告不等於最後成交價」
不過，元利建設委任律師薛欽峰強調，不動產估價報告只是買賣雙方交易參考依據，以法院法拍不動產為例，法院在法拍前都會委託估價公司訂定拍賣底標價，但實際拍賣過程經過一拍、二拍、三拍，最後成交價可能只有底價的57%
薛欽峰強調，元利建設是以相當對價取得國發院土地，每一筆土地取得，都依據地政機關土地登記，並且參考附近成交行情，當時調閱國發院地籍謄本，確認國民黨係透過買賣向葉中川所購得，不是接收日產或撥用之國產，在同時間、同地段，台銀當時標售一筆辛亥路靠近懷恩隧道土地，買方以每坪33.16萬得標，台銀當時委託中華不動產鑑價報告，每坪27.5萬元，和國發院鑑價報告一坪40萬元差異更大，因此，元利在投標前，估計周邊行情大約為27-33萬元。
「土地取得成本高於買賣契約訂定價格」
元利建設表示，國發院的都市計畫變更，起於民國91年木柵永建國小遷校，當時因該校校地太小，當地居民成立永建遷校促進會，台北市教育局當時評估永建國小的徵收補償費13億元，建議地主用捐贈回饋方式辦理，因此，元利建設都是用「住三」去計算價格基準。事實上，國發院土地面積23780坪，如果包括捐贈回饋，元利建設合計取得成本達67億元，每坪取得成本46萬元，包括利息與價購成本的費用，土地取得成本絕對超過當初與買賣契約訂定的42.5億元。元利與國民黨從締約到交易完成，支付款項全部以「台支」方式支付，沒有流向不明帳戶。
根據《土地稅法》第39條，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價，或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。薛欽峰表示，國民黨在民國51年取得國發院土地，移轉時雖然免繳土增稅，但買受人元利建設在該土地完成都市計畫變更後，必須繳納土增稅，建商將地目變更所預估土增稅列為交易成本，要求賣方負擔，符合民間不動產交易常規。
事實上，最高法院104年台上字1771號判決，就採納民間不動產交易慣例，將土增稅納入交易成本，稅捐機關最後課徵該筆土地的土增稅金額，高達11.85億元，比元利當初評估的9.4億元，還要高出2億多元。「黨產會調查報告跟法院判決有落差。」薛欽峰表示，機關用地變更案例很多，從民國80年到93年，有很多機關用地變更案例，國發院土地交易並非特例。
薛欽峰強調，土地交易是否為「不相當對價」，法院相關判決認為係屬不確定法律概念，「必須情況極為顯著，依據經驗法則、社會通念與市場行情差異甚多時，使得當之」，元利在本案支付了相當高的成本，並無以不相當對價取得國發院土地。
