國民黨賤賣國發院土地?元利建設:土增稅納交易成本獲最高法院認證

2017-08-30 16:20

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黨產會質疑國民黨以「不相當對價」將國發院土地賣給元利建設,元利建設副總經理吳麗謹30日率律師群在聽證會上質疑調查報告的正確性。(陳明仁攝)

黨產會質疑國民黨以「不相當對價」將國發院土地賣給元利建設,元利建設副總經理吳麗謹30日率律師群在聽證會上質疑調查報告的正確性。(陳明仁攝)

國民黨在民國94年以38億元價格,將木柵國發院土地賣給元利建設,到底有沒有構成《不當黨產處理條例》之「非以相當對價,脫離政黨控制」之要件?國發院土地買方元利建設,今天引述最高法院判決,強調土地增值稅由賣方支付,是民間不動產交易慣例,最高法院民國104年台上字1771號判決,也認為土增稅列為不動產交易成本係普遍商業慣例,黨產會調查報告與法院判決見解有明顯落差。

國民黨民國94年出售木柵國發院土地,當時由中華徵信所所做估價報告,每坪單價為40萬元,當初土地交易契約訂定交易價格42.5億元,扣除掉都市計畫變更後負擔之土增稅4.2億元,該筆土地最後以38億元完成交易。不過,黨產會方面以國發會土地屬機關用地,國民黨出售土地,依法不必繳納土地增值稅,主張以中華徵信所估價報告的「總價」57億元,作為國發院合理價格,認定國民黨最後以38億元賣給元利建設,違反黨產條例「非以相當對價」之規定。

20170830-不當黨產處理委員會「元利建設取得中國國民黨國家發展研究院前中興山莊土地」調查報告聽證會,黨產會主委主委顧立雄及委員會委員連立堅主持。(陳明仁攝)
不當黨產處理委員會30日召開「元利建設取得中國國民黨國家發展研究院前中興山莊土地」調查報告聽證會,由黨產會主委主委顧立雄及委員會委員連立堅主持。(陳明仁攝)

「估價報告不等於最後成交價」

不過,元利建設委任律師薛欽峰強調,不動產估價報告只是買賣雙方交易參考依據,以法院法拍不動產為例,法院在法拍前都會委託估價公司訂定拍賣底標價,但實際拍賣過程經過一拍、二拍、三拍,最後成交價可能只有底價的57%

薛欽峰強調,元利建設是以相當對價取得國發院土地,每一筆土地取得,都依據地政機關土地登記,並且參考附近成交行情,當時調閱國發院地籍謄本,確認國民黨係透過買賣向葉中川所購得,不是接收日產或撥用之國產,在同時間、同地段,台銀當時標售一筆辛亥路靠近懷恩隧道土地,買方以每坪33.16萬得標,台銀當時委託中華不動產鑑價報告,每坪27.5萬元,和國發院鑑價報告一坪40萬元差異更大,因此,元利在投標前,估計周邊行情大約為27-33萬元。

20170606行政院黨產會舉辦國發院聽證會-民眾葉頌仁陳情其父葉中川之土地疑係國民黨  不當取得聽證.舆會的長元利建設副總經理吳麗謹.(陳明仁攝)
針對國發院土地出售爭議,元利建設副總經理吳麗謹在聽證會上發言。(陳明仁攝)

「土地取得成本高於買賣契約訂定價格」

元利建設表示,國發院的都市計畫變更,起於民國91年木柵永建國小遷校,當時因該校校地太小,當地居民成立永建遷校促進會,台北市教育局當時評估永建國小的徵收補償費13億元,建議地主用捐贈回饋方式辦理,因此,元利建設都是用「住三」去計算價格基準。事實上,國發院土地面積23780坪,如果包括捐贈回饋,元利建設合計取得成本達67億元,每坪取得成本46萬元,包括利息與價購成本的費用,土地取得成本絕對超過當初與買賣契約訂定的42.5億元。元利與國民黨從締約到交易完成,支付款項全部以「台支」方式支付,沒有流向不明帳戶。

根據《土地稅法》第39條,依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅,但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價,或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。薛欽峰表示,國民黨在民國51年取得國發院土地,移轉時雖然免繳土增稅,但買受人元利建設在該土地完成都市計畫變更後,必須繳納土增稅,建商將地目變更所預估土增稅列為交易成本,要求賣方負擔,符合民間不動產交易常規。

20170830-不當黨產處理委員會「元利建設取得中國國民黨國家發展研究院前中興山莊土地」調查報  告聽證會,不當黨產處理委員會言人施錦芳等委員們仔細聆聽。(陳明仁攝)
不當黨產處理委員會言人施錦芳等委員在聽證會上仔細聆聽。(陳明仁攝)

事實上,最高法院104年台上字1771號判決,就採納民間不動產交易慣例,將土增稅納入交易成本,稅捐機關最後課徵該筆土地的土增稅金額,高達11.85億元,比元利當初評估的9.4億元,還要高出2億多元。「黨產會調查報告跟法院判決有落差。」薛欽峰表示,機關用地變更案例很多,從民國80年到93年,有很多機關用地變更案例,國發院土地交易並非特例。

薛欽峰強調,土地交易是否為「不相當對價」,法院相關判決認為係屬不確定法律概念,「必須情況極為顯著,依據經驗法則、社會通念與市場行情差異甚多時,使得當之」,元利在本案支付了相當高的成本,並無以不相當對價取得國發院土地。

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