「比行情低2億!」...永豐何家西門町土地,為什麼要便宜賣建商?

2020-09-08 12:47

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永豐餘何壽川家族位於西門町的土地,上週每坪行情打83折賣給皇翔建設。(資料照,郭晉瑋攝)

永豐餘何壽川家族位於西門町的土地,上週每坪行情打83折賣給皇翔建設。(資料照,郭晉瑋攝)

今年4月時,永豐餘何壽川家族曾委託商仲,代為標售名下西門町近200坪商四角地,該塊土地位在北市中華路一段、長沙街二段口,現況為停車場。當時雖然沒有公布底價,但市場推估總價至少達14億元,換算每坪約在700萬元上下,後來該案未公開標售,改為私下議價。

上周,內政部實價資訊顯示,該塊土地已在8月份售出,買方為皇翔建設董娘廖林淑花掛名董事的慶隆開發,以近9億5000萬元買下8成多產權,換算每坪單價為580萬元,大大低於周邊行情價,也是4月初欲公開標售時,市場推測底價的83折。

出售總價比市場行情低近2億元

事實上,就以該塊土地位置來看,中華路上不少土地單價都賣在700萬元以上,過去最貴甚至曾經每坪賣破千萬元以上,以每坪差額120萬元及皇翔建設買下的163坪計算,總價比行情低近2億元。「就算這次的土地地點偏南側一點,但至少也有每坪650萬元以上的水準,確實是賣便宜了!」市場人士分析。

永豐餘何家為什麼願意便宜賣地?這要以該塊地的條件來看,綜觀中華路,永豐餘何家這塊地位在國軍英雄館對面,並不位於西門町最熱鬧的地點,第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析,該塊地做零售坪效不佳,做商旅的話,以目前旅遊業市場受疫情衝擊來說,前期投資9億買地去蓋商旅,從風險控管的角度來看,可能性不高。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析,這次交易頗有買賣雙方合建意味。(丁玟甄提供)
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析,這次交易頗有買賣雙方合建意味。(丁玟甄提供)

建商購買大部分土地展現合建的誠意

除了旅館市場差之外,買方皇翔建設在北車台汽案,6月才剛剛宣布不蓋飯店,要全數轉作商辦,研判短期內旅館不會是皇翔主要發展核心,「商旅不能做、零售不適合,還能做甚麼?月子中心、醫美,都不是西門町商圈的主流行業,算來算去,做住宅應該是最合適的。」

分析此次交易,共200坪土地,永豐餘留了一塊僅約30多坪、位置較差,且不臨大馬路的土地,「原本全部要一起賣,現在留這一小塊,有點合建的意味。」

合建通常是地主出地、建商出營造成本,丁玟甄指出,地主原本打算趁這波土地市場走強,要活化資產,將資金回收,「當初在市場上公開標售,並未順利標脫,現在以這個模式成功銷售大部分的土地,回收資金,若以實價登錄揭露的單價來看,建商的土地買價稍低於行情,很可能是透過購買大部分土地以展現合建的誠意,地主也換取更好的合建條件。」

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