買房不如買美債？阮慕驊揭「高利率時代」房市投資2警訊：傳統收租邏輯失靈

在當前高利率環境下，房地產真的還是穩賺不賠的避風港嗎？財經專家阮慕驊在臉書發文表示，遠在美國的朋友最近正在討論一個近二十年少見的特殊現象，美國10年期公債殖利率於9月25日收在5.17%，創下2007年以來新高；然而，美國獨棟出租房的資本化率（CapRate）卻僅約4.8%。換言之，如今買一張零風險的美國公債，投資收益比買房當房東還要高。

阮慕驊深入剖析，這代表持有房產的「機會成本」大幅變高。把資金鎖在房子裡，所放棄的無風險收益已經來到近二十年來的最高點。加上30年期房貸利率攀升突破7%，聯準會（Fed）又重啟升息，導致美國的投資型買盤紛紛選擇退場，這樣的結果一點都不令人意外。

面對美國的警訊，阮慕驊回過頭觀察台灣房市指出，台灣住宅的租金報酬率長期以來僅維繫在1.5%至2%左右，本來就遠遠拚不過公債殖利率。美國現在出現的這套警訊，在台灣其實早就已經是長期常態。台灣的房價過去從來不是靠租金收益在支撐，真正支撐房價的是土地稀缺性、強烈的增值預期，以及廣大民眾的抗通膨心理。

阮慕驊點出，真正牽動目前台灣房市命脈的，是中央銀行的信用管制政策。觀察數據，今年前5個月台灣六都的買賣移轉交易量不到8萬棟，創下1999年以來第三低紀錄；前7個月建照核發量年減28%，開工量更是年減36%。「量縮、價盤」正是台灣房市當前的真實寫照。

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